fbpx

Taloyhtiössä voi tulla tarpeelliseksi muuttaa yhtiöjärjestystä. Yhtiöjärjestyksessä määritellään sekä yhtiön että osakkaan oikeudet, velvollisuudet ja vastuut. Yhtiöjärjestyksen muutokset sitovat kaikkia osakkaita, jonka vuoksi myös muuttamisesta pitää sopia yhteisesti. 

Yhtiöjärjestyksen muutoksista päättää yhtiökokous määräenemmistöllä 

Yhtiöjärjestyksen muuttamisesta päätetään aina yhtiökokouksessa. Yhtiökokouksen kutsuu koolle yleensä hallitus. Kokouskutsun laadinnassa ja lähettämisessä tulee noudattaa lain ja yhtiöjärjestyksen määräyksiä. Kokouskutsussa on ilmoitettava ehdotettavan yhtiöjärjestysmuutoksen pääasiallinen sisältö. Mukaan voi liittää myös hallituksen esityksen uudeksi yhtiöjärjestykseksi.  

Yhtiöjärjestyksen muutos hyväksytään ns. määräenemmistöllä eli tarvitaan 2/3 enemmistö. Mikäli esim. vain puolet yhtiökokouksen osallistujista kannattaa esitystä, sitä ei voida hyväksyä. Poikkeuksena on kuitenkin vesimaksun muuttaminen kulutukseen perustuvaksi vastikkeeksi. Tähän riittää normaali ääntenenemmistö. Sama koskee silloin, jos yhtiöjärjestyksessä ei ole aiemmin mainittu vesimaksua lainkaan. 

Osa muutoksista tarvitsee kaikkien osakkeenomistajien suostumuksen 

Tietyt yhtiöjärjestysmuutokset tarvitsevat yksittäisen osakkeenomistajan suostumuksen. Näin on asia esimerkiksi silloin, jos halutaan muuttaa osakkeiden tuottamaa hallintaoikeutta tai muuttaa huoneiston käyttötarkoitusta. Suostumus tarvitaan myös silloin, jos lisätään vastikkeenmaksuvelvollisuutta. 

Yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisia yhtiöjärjestysmuutoksia ei voi tehdä. Tästä on kyse esimerkiksi silloin, jos jonkun osakkaan huoneistossa on tietty korjaustarve ja yhtiökokous päättää siirtää kyseisen rakenteen yhtiön vastuulta osakkaan vastuulle.  

Samoin lunastuslauseke tai sen laajentaminen edellyttää osakkaiden suostumusta, koska tällöin rajoitetaan oikeutta osakkeiden luovuttamiseen. Käytännössä tarvitaan yksimielisyys yhtiössä, koska lunastuslauseke rajoittaisi kaikkia osakkaita samalla tavalla.  

Muutokset tulee rekisteröidä myös kaupparekisteriin 

Sisältö jatkuu webinaarinoston jälkeen.

Webinaaritallenne: Asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu

Videolla käsitellään asunto-osakeyhtiön ja osakkeenomistajan kunnossapitovastuuta. Miten vastuu on lain mukaan jaettu ja mitä vastuu sisältää? Mitä keinoja voi käyttää, jos kunnossapito laiminlyödään?

Yhtiöjärjestysmuutos on viivytyksettä ilmoitettava rekisteröitäväksi kaupparekisteriin. Rekisteröinti on hallituksen tehtävä. Päätöstä ei saa panna täytäntöön ennen kuin se on rekisteröity.  

Yhtiökokouksen eteneminen

Koollekutsujan eli käytännössä hallituksen nimeämä henkilö avaa kokouksen. Sen jälkeen valitaan kokouksen puheenjohtaja, joka huolehtii kokouksen eteenpäin viemisestä. Käytännössä puheenjohtaja kutsuu avukseen sihteerin, joka vastaa pöytäkirjan laadinnasta puheenjohtajan puolesta, jotta puheenjohtaja voi keskittyä kokouksen tapahtumiin. Kokous valitsee myös vähintään yhden pöytäkirjantarkastajan.

Puheenjohtaja huolehtii siitä, että osallistujista laaditaan ääniluettelo, johon merkitään kunkin osake- ja äänimäärä.

Puheenjohtaja huolehtii mahdollisten äänestysten järjestämisestä. Viime kädessä yhtiökokous päättää äänestystavasta eli onko kyseessä avoin äänestys vai suljettu lippuäänestys. Yhtiökokouksen päätös on yleensä ns. enemmistöpäätös eli se kanta voittaa, joka saa yli puolet äänistä. Jotkin asiat vaativat määräenemmistön eli 2/3 enemmistön. Tällainen asia on esimerkiksi yhtiöjärjestyksen muuttaminen. Päätöksissä täytyy myös huomioida, että joskus tarvitaan tietyn osakkeenomistajan suostumus. Tämä tarvitaan esimerkiksi silloin, jos muutetaan osakkeenomistajan huoneiston käyttötarkoitusta tai lisätään hänen maksuvelvollisuuttaan yhtiötä kohtaan muuttamalla vastikeperustetta. Äänestyksissä täytyy huomioida myös äänileikkuri, joka rajoittaa suurten osakkeenomistajien äänimäärää.

Päätökset ilmenevät pöytäkirjasta

Pöytäkirjaan täytyy merkitä yhtiökokouksessa tehdyt päätökset ja äänestysten tulokset. Selkeää on, jos pöytäkirjan kulku vastaa numeroinniltaan kokouskutsun liitteenä ollutta esityslistaa. On suositeltavaa, että pöytäkirjassa on myös perusteluja päätöksille ja mahdolliset eriävät mielipiteet.

Puheenjohtaja ja pöytäkirjantarkastaja(t) allekirjoittavat pöytäkirjan. Käytännössä myös sihteeri allekirjoittaa sen. Mikäli pöytäkirjantarkastaja on sitä mieltä, että laadittu pöytäkirja ei vastaa kokouksen kulkua, hänen on pyydettävä puheenjohtajaa tekemään pöytäkirjaan tarvittavat muutokset. Mikäli muutoksista ei päästä sopuun, pöytäkirjantarkastaja saa tehdä pöytäkirjaan huomautuksen tältä osin.

Pöytäkirja on oltava saatavilla viimeistään neljä viikkoa kokouksen jälkeen. Siitä on toimitettava jäljennös sitä pyytävälle osakkaalle.

Mitä osakas omistaa?

Asunto-osakeyhtiön osakas ei omista huoneistoaan. Hän omistaa osakkeet, jotka oikeuttavat tietyn huoneiston hallintaan. Itse rakennus huoneistoineen on asunto-osakeyhtiön.

Osakkaan hallintaan voi kuulua osakeomistuksen perusteella myös muita tiloja, esim. piha-alue ja autopaikka.

Yhtiön hallinnassa ovat ne tilat, jotka eivät ole osakashallinnassa eli mm. rappukäytävät, pyörävarasto ja mahdollinen yhteiskäytössä oleva sauna. Yhtiöllä voi olla myös autotalleja ja -paikkoja. Näitä voidaan vuokrata osakkaille.

Osakkaalla on hallitsemiensa tilojen osalta huolenpitovelvoite. Osakkaan täytyy huolehtia tiloista ja ilmoittaa yhtiölle vioista, jotka kuuluvat yhtiön kunnossapitovastuulle.

Pääsy osakehuoneistoon

Asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 1 §:ssä säädetään pääsystä osakehuoneistoon. Yhtiön hallituksen jäsenellä ja isännöitsijällä tai näiden valtuuttamalla on oikeus päästä osakehuoneistoon, jos huoneiston kunnon ja hoidon valvonta sitä edellyttää. Oikeus on myös silloin, kun se on tarpeellista huoneistossa suoritettavaa kunnossapito- tai muutostyötä tai niiden valvomista varten.

On tarpeellista, että yhtiön edustajille on laissa säädetty oikeus tulla huoneistoon. Kyseessä on kuitenkin yhtiön rakennus ja mm. yhtiön vastuulla olevat rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät.

Sisältö jatkuu webinaarinoston jälkeen.

Webinaaritallenne: Asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu

Videolla käsitellään asunto-osakeyhtiön ja osakkeenomistajan kunnossapitovastuuta. Miten vastuu on lain mukaan jaettu ja mitä vastuu sisältää? Mitä keinoja voi käyttää, jos kunnossapito laiminlyödään?

Käynti huoneistossa on sovittava osakkeenomistajan ja mahdollisen vuokralaisen kanssa. Toisaalta käynti voi olla kiireellinen, jolloin suostumusta ei tarvitse saada. Kiireellisyys voi johtua esim. epäillystä vesivahingosta. Tarvittaessa yhtiön johdolla on oikeus saada poliisilta virka-apua huoneistossa käyntiä varten.

Huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan

Asunto-osakeyhtiölain 8 luvussa on säädetty yhtiön oikeudesta ottaa osakkaan huoneisto hallintaansa. Hallintaanottomenettely on tarkkaan säännelty ja se edellyttää mm. varoitusta, yhtiökokouspäätöstä ja päätöksen antamista osakkeelle tiedoksi.

Hallintaanottoon ryhdytään yleensä maksamattomien vastikkeiden vuoksi. Yhtiön näkökulmasta hallintaanottomahdollisuus on tehokas perintäkeino niiden osalta, joilla on maksuvaikeuksia tai -haluttomuutta. Riski menettää asunto on suuri, jos vastikkeet jättää maksamatta. Yleensä osakkaat pyrkivätkin huolehtimaan maksuvelvoitteistaan yhtiötä kohtaan. Täytyy muistaa, että vähäiset maksurästit eivät oikeuta ottamaan huoneistoa hallintaan. Yleensä yhden vastikkeen laiminlyönti on vähäistä ja kolmen vastikkeen rästi vähäistä suurempaa.

Toinen yleinen hallintaanottoperuste on häiritsevä elämä huoneistossa. Tämän osalta yhtiöllä on näyttötaakka siitä, että häiritsevää elämää on, eikä se ole vähäistä. Yhtiön täytyy hankkia todistelua asiasta. Todistajina toimivat yleensä naapurit. Häiritsevän elämän täytyy olla jatkuvaa, jotta hallintaanotto voidaan tehdä.

Huoneisto voidaan ottaa hallintaan myös mm. sen vuoksi, että huoneistoa käytetään oleellisesti vastoin sen käyttötarkoitusta tai huoneistoa hoidetaan huonosti.

Ennen hallintaanottopäätöstä hallituksen on annettava osakkeelle ja mahdolliselle vuokralaiselle varoitus. Varoitus annetaan todistettavalla tavalla, usein haastemiehen kautta. Mikäli toiminta ei muutu tai esim. vastikerästit lyhene, yhtiökokous voi päättää hallintaanotosta. Hallintaanottopäätös on annettava tiedoksi osakkaalle ja mahdolliselle vuokralaiselle kuten varoituskin. Tiedoksiannosta alkaa kulumaan 30 päivän moiteaika. Moiteaika on hyvin lyhyt ja sen kuluessa osakkaan tai vuokralaisen on saatettava kanne vireille tuomioistuimeen.

Onko sinulla kysyttävää kiinteistöoikeudesta?

Ota yhteyttä ja jutellaan!

Minna Ravi (o.s. Romu)

Yhtiökokousmenettelystä säädetään asunto-osakeyhtiölain 6 luvussa. Yhtiökokous käyttää ylintä päätösvaltaa asunto-osakeyhtiöissä.

Kahdenlaisia yhtiökokouksia

Joka vuosi asunto-osakeyhtiöissä on pidettävä varsinainen yhtiökokous, josta säädetään AsoyL:n 6 luvun 3 §:ssä. Tietyt lakisääteiset asiat on käsiteltävä kokouksessa, muun muassa tilinpäätöksen vahvistaminen. Yhtiöjärjestysmääräyksiin on tutustuttava, koska on mahdollista, että siellä on määrätty yhtiökokousmenettelystä osin toisin kuin laissa. On esimerkiksi mahdollista, että yhtiössä pidetään kaksi varsinaista yhtiökokousta vuodessa.

Yhtiöissä voi olla lisäksi ylimääräisiä yhtiökokouksia, joista säädetään AsOyL:n 6 luvun 4 §:ssä. Ylimääräinen yhtiökokous on pidettävä, jos yhtiöjärjestyksessä niin määrätään tai yhtiökokous tai hallitus katsoo siihen olevan aihetta. Ylimääräinen yhtiökokous on myös järjestettävä, jos tilintarkastaja tai toiminnantarkastaja sitä vaatii. Lisäksi osakkeenomistajien joukko (väh. 10 % kaikista osakkeista tai yhtiöjärjestyksen mukainen pienempi määrä) voivat vaatia ylimääräistä yhtiökokousta. Ylimääräisiä yhtiökokouksia on usein järjestettävä esimerkiksi yhtiön remonteista päättämiseksi.

Sekä varsinainen että ylimääräinen yhtiökokous voivat keskeytyä ja niitä voidaan jatkaa jatkokokouksessa.

Täytyy muistaa, että osakkaalla on oikeus saada yhtiökokoukselle kuuluva asia yhtiökokouksen käsiteltäväksi, mikäli hän vaatii sitä kirjallisesti hallitukselta hyvissä ajoin ennen kokouskutsun lähettämistä. Osakkailla on myös kyselyoikeus kokouksessa.

Kutsulla on merkitystä

Yhtiökokouksessa voidaan päättää asioista, jotka on mainittu kokouskutsussa. Kutsun laatiminen täytyykin tehdä huolella. Käytännössä yhtiökokouskutsuun on sisällytetty esityslista eli lista kaikista asioista, joita kokouksessa tullaan käsittelemään. Esityslistaa voidaan käyttää varsinaisen kokouksen työjärjestyksenä.

Yhtiökokouksessa on lisäksi päätettävä niistä asioista, jotka mainitaan yhtiöjärjestyksessä tai jotka on käsiteltävä lain mukaan. Selvyyden vuoksi olisi tärkeää, että myös ns. lakisääteiset asiat olisi mainittu kokouskutsussa.

Kokouskutsussa on mainittava yhtiökokouksen ajankohta ja paikka. Lähtökohta on, että kokous järjestetään yhtiön kotipaikkakunnalla, kokoukseen soveltuvassa tilassa.

Koronaepidemian johdosta AsOyL:iin on otettu säännökset etä- ja hybridikokouksista. Yhtiökokous ei ole siis välttämättä enää vain paikan päällä pidettävä kokous. Hybridikokouksen järjestämiseen hallituksella on yleensä laajat mahdollisuudet. Tietyissä tilanteissa myös osakkailla on oikeus vaatia hybridikokousta. Tietyissä tilanteissa kokous voidaan järjestää myös kokonaan etäkokouksena.

Kokouskutsun lähettää hallitus. Mikäli hallitus ei huolehdi kokouksen kutsumisesta koolle, aluehallintovirasto voi oikeuttaa toisen tahon kutsumaan kokous koolla. Tällainen taho on yleensä yksittäinen osakas.

Kutsu on toimitettava aikaisintaan kahta kuukautta ja viimeistään kahta viikkoa ennen kokousta. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä myös lyhyemmästä ajanjaksosta. Kutsu toimitetaan postitse tai sähköpostitse osakkaille.

Oikeus käyttää valtuutettua ja avustajaa

Osakas voi osallistua yhtiökokoukseen itse tai valtuutetun välityksellä. Osakkaan on annettava valtuutetulle päivätty valtakirja. Yhteisomistajilla myös muu tapa voi riittää osoittamaan valtuutus. Esimerkiksi aviopuolisoiden osalta ns. asemavaltuutus voi tulla kyseeseen. Selvyyden vuoksi olisi kuitenkin hyvä, että myös aviopuoliso antaa toiselle puolisolle selkeän valtakirjan, jotta kokouksessa ei tarvitse pohtia valtuutuksen olemassaoloa.

Osakkaalla tai valtuutetulla voi olla mukanaan avustaja yhtiökokouksessa. Avustaja voi olla esimerkiksi asianajaja, mutta pätevyyttä ei ole laissa mitenkään rajattu.

Esteellinen ei saa äänestää

AsOyL:n 6 luvun 15 § sisältää esteellisyyssäännökset. Osakkeenomistaja ei saa äänestää sellaisessa asiassa, jossa hän on esteellinen. Nämä asiat on lueteltu laissa ja ne koskevat käytännössä osakkeenomistajaa itseään, esim. vahingonkorvausvastuuta tai vastuuvapauden myöntämistä. Joskus voi olla vaikea tunnistaa osakkeenomistajan esteellisyyttä. Tällaisissa asioissa voi olla tarpeen kääntyä asiantuntija-avun puoleen.

Sisältö jatkuu webinaarinoston jälkeen.

Webinaaritallenne: Asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu

Videolla käsitellään asunto-osakeyhtiön ja osakkeenomistajan kunnossapitovastuuta. Miten vastuu on lain mukaan jaettu ja mitä vastuu sisältää? Mitä keinoja voi käyttää, jos kunnossapito laiminlyödään?

Yhtiökokouksen eteneminen

Koollekutsujan eli käytännössä hallituksen nimeämä henkilö avaa kokouksen. Sen jälkeen valitaan kokouksen puheenjohtaja, joka huolehtii kokouksen eteenpäin viemisestä. Käytännössä puheenjohtaja kutsuu avukseen sihteerin, joka vastaa pöytäkirjan laadinnasta puheenjohtajan puolesta, jotta puheenjohtaja voi keskittyä kokouksen tapahtumiin. Kokous valitsee myös vähintään yhden pöytäkirjantarkastajan.

Puheenjohtaja huolehtii siitä, että osallistujista laaditaan ääniluettelo, johon merkitään kunkin osake- ja äänimäärä.

Puheenjohtaja huolehtii mahdollisten äänestysten järjestämisestä. Viime kädessä yhtiökokous päättää äänestystavasta eli onko kyseessä avoin äänestys vai suljettu lippuäänestys. Yhtiökokouksen päätös on yleensä ns. enemmistöpäätös eli se kanta voittaa, joka saa yli puolet äänistä. Jotkin asiat vaativat määräenemmistön eli 2/3 enemmistön. Tällainen asia on esimerkiksi yhtiöjärjestyksen muuttaminen. Päätöksissä täytyy myös huomioida, että joskus tarvitaan tietyn osakkeenomistajan suostumus. Tämä tarvitaan esimerkiksi silloin, jos muutetaan osakkeenomistajan huoneiston käyttötarkoitusta tai lisätään hänen maksuvelvollisuuttaan yhtiötä kohtaan muuttamalla vastikeperustetta. Äänestyksissä täytyy huomioida myös äänileikkuri, joka rajoittaa suurten osakkeenomistajien äänimäärää.

Päätökset ilmenevät pöytäkirjasta

Pöytäkirjaan täytyy merkitä yhtiökokouksessa tehdyt päätökset ja äänestysten tulokset. Selkeää on, jos pöytäkirjan kulku vastaa numeroinniltaan kokouskutsun liitteenä ollutta esityslistaa. On suositeltavaa, että pöytäkirjassa on myös perusteluja päätöksille ja mahdolliset eriävät mielipiteet.

Puheenjohtaja ja pöytäkirjantarkastaja(t) allekirjoittavat pöytäkirjan. Käytännössä myös sihteeri allekirjoittaa sen. Mikäli pöytäkirjantarkastaja on sitä mieltä, että laadittu pöytäkirja ei vastaa kokouksen kulkua, hänen on pyydettävä puheenjohtajaa tekemään pöytäkirjaan tarvittavat muutokset. Mikäli muutoksista ei päästä sopuun, pöytäkirjantarkastaja saa tehdä pöytäkirjaan huomautuksen tältä osin.

Pöytäkirja on oltava saatavilla viimeistään neljä viikkoa kokouksen jälkeen. Siitä on toimitettava jäljennös sitä pyytävälle osakkaalle.

Onko sinulla kysyttävää kiinteistöoikeudesta?

Ota yhteyttä ja jutellaan!

Minna Ravi (o.s. Romu)

Lähtökohtaisesti sopimukset perustuvat siihen, että kaikki sopimusosapuolet huolehtivat omista sopimusvelvoitteistaan. Kyse voi olla esim. kauppasopimuksesta, urakkasopimuksesta tai vuokrasopimuksesta.

Yleensä toinen sopijapuoli ”myy” jotakin: oli se sitten tavara, asunto-osake, rakentamispalvelu tai käyttöoikeus johonkin omaisuuteen. Toinen osapuoli ”ostaa” eli on sopimuksen perusteella maksuvelvollinen.

Tilanteet, joissa jompikumpi – tämän artikkelin kannalta ostajapuoli – ei pysty huolehtimaan velvoitteistaan, ovat haastavia. Lisäksi on valitettavasti oletettavaa, että maksuvaikeudet muuttuvat kireän taloustilanteen vuoksi yleisemmäksi.

Mitä tehdä, jos ”ostaja” ei maksakaan?

Kaiken lähtökohtana on riittävän selkeä kirjallinen sopimus tai muu asiakirjanäyttö, jonka avulla velkoja voi osoittaa vaatimuksensa oikeaksi.

Riidattomat saatavat ja niiden perintä

Kyse voi olla riidattomasta saatavasta eli velallinen ei kiistä maksuvelvollisuuttaan. Tällaista saatavaa on perittävä hyvän perintätavan mukaisesti ja maksun edelleen viivästyessä velkoja voi saattaa asian tuomioistuimeen summaarisena riita-asiana. Tällainen riita-asia etenee tuomioistuimessa yleensä melko joutuisasti ja velkoja saa yksipuolisen tuomion. Velkoja voi saattaa tuomion ulosottoon ja jäädä odottamaan ulosottomiehen toimia velan perimiseksi.

Yritysperinnässä voidaan käyttää toisaalta trattaa eli julkisuusuhkaista maksukehotusta. Mikäli velkaa ei makseta, velkoja saattaa tratan julkiselle protestilistalle ja tratasta tehdään myös merkintä yrityksen luottotietoihin.

Mikäli saatava on selvä ja erääntynyt, perintäkeino voi olla myös konkurssiuhkainen maksukehotus. Mikäli velallinen ei maksa saatavaa, vaihtoehtona voi olla konkurssihakemuksen tekeminen. Konkurssihakemuksen tekemisessä tulee käyttää suurta harkintaa, koska kyse on hyvin raskaasta menettelystä. Käytännössä, mikäli saatava on vähäinen, konkurssimenettelyä on pidettävä epätarkoituksenmukaisena tai kyse on hyvän perintätavan vastaisesta tilanteesta, konkurssihakemus tulisi jättää käräjäoikeudessa tutkimatta.

Lindbladilta apua perintätoimiin!

Anna meidän auttaa perintäasioissa. Varmistamme aina perintätoimissamme, että hyvää perintätapaa noudatetaan. Kysy lisää perintäpalvelustamme.

Entä, kun saatavasta ja sen perusteista on riitaa?

Kyse voi toisaalta olla riitaisesta saatavasta. Tällöin velallinen kiistää maksuvelvoitteensa ja asia tulisi saattaa tuomioistuimeen ratkaistavaksi laajana riita-asiana. Asia etenee haastehakemuksen, vastauksen ja mahdollisten lausumien jälkeen suulliseen valmisteluistuntoon ja pääkäsittelyyn. Käräjäoikeuden tuomiosta on pääsääntöisesti mahdollista valittaa hovioikeuteen. Oikeudenkäyntien kestot ovat Suomessa pitkiä ja asian käsittelyssä voi kestää vuosia ennen kuin velkoja saa lainvoimaisen tuomion.

Erityisesti riitaisten saatavien velkojana kannattaa ottaa aikaisessa vaiheessa juridinen apu mukaan tilanteeseen. Usein tilanne alkaa ratketa jo siinä kohtaa, kun asianajajan kirje kolahtaa velalliselle. Ja jos riitelyä tarvitsee jatkaa tuomioistuimeen saakka, asianajaja tuntee tilanteen ja tähänastisen prosessin alusta asti.

Kuten mikä tahansa yhtiö, myös asunto-osakeyhtiö voi ajautua konkurssiin. Nämä konkurssit ovat olleet Suomessa harvinaisia, mutta niitä tullaan todennäköisesti näkemään enemmän nyt, kun monet asunto-osakeyhtiöt ovat maksuvaikeuksia mm. energian hinnan nousun, korkojen nousujen ja asuntojen arvon laskun vuoksi.

Konkurssitilanteet koskettavat lähinnä niitä asunto-osakeyhtiöitä, joissa on ollut vaikeaa jo aiemmin. Nyt taloudelliset ongelmat ovat ehkä kasaantuneet ja voivat aiheuttaa yhtiön maksukyvyttömyyden.

Yhtiö määrätään konkurssiin, jos se on maksukyvytön

Yhtiö voidaan määrätä konkurssiin, jos yhtiö on maksukyvytön eli muutoin kuin tilapäisesti kykenemätön maksamaan velkojaan. Käräjäoikeus päättää konkurssista joko velallisen eli asunto-osakeyhtiön tai jonkun velkojen hakemuksesta.

Asunto-osakeyhtiössä maksukyvyttömyystilanteeseen voidaan joutua silloin, kun yhtiön vastiketulot eivät riitä velkojen maksuun. Kyse voi olla pelkästään hoitovastikkeesta ja juoksevista kiinteistön hoitokuluista.

Usein taustalla ovat jonkun osakkaan maksuvaikeudet ja niiden eskaloituminen koko yhtiön ongelmaksi. Taloyhtiön koko talous voi olla yhden tai kahden suuren liiketilan osakkeenomistajan vastiketulojen varassa. Mikäli tällainen osakas jättää vastikkeet maksamatta, vastikerästit kasvavat lyhyessä ajassa suuriksi. Muiden osakkaiden täytyy pystyä paikkaamaan vaje siten, että jokaisen vastiketta nostetaan tai määrätään ylimääräisistä vastikkeista.

Yhtiöllä voi olla myös omia vuokrattavia tiloja. Jos vuokralaisia ei ole tai ne jättävät vuokrat maksamatta, tämä aiheuttaa vajeen kassaan.

Mitä yhtiö voi tehdä osakkaan maksuvaikeuksien suhteen?

Yhtiö voi ottaa hallintaan sellaisen osakkeenomistajan huoneiston, joka ei maksa vastikkeitaan. Tämä ei kuitenkaan auta yhtiön taloudellista tilannetta, jos tilaa ei saada vuokrattua.

Yhtiön täytyy myös aktiivisesti periä maksamattomia vastikkeita ulosottoteitse.

Yhtiön voi olla vaikea karsia kiinteitä kuluja. Yhtiön on kuitenkin pakko ostaa mm. tarvittava lämmitys, sähköt ym. pitääkseen kiinteistön toimivana. Mikäli yhtiö ei pysty maksamaan lämmitys-, vesi- tai sähkölaskujaan, nämä sopimukset voidaan katkaista ja yhtiön rakennukset voivat joutua kylmilleen. Tällöin rakennusten arvo romahtaa, mikä johtaa nopeasti isoihin haasteisiin.

Sisältö jatkuu webinaarinoston jälkeen.

Webinaaritallenne: Asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu

Videolla käsitellään asunto-osakeyhtiön ja osakkeenomistajan kunnossapitovastuuta. Miten vastuu on lain mukaan jaettu ja mitä vastuu sisältää? Mitä keinoja voi käyttää, jos kunnossapito laiminlyödään?

Yksittäisen osakkeenomistajan asema taloyhtiön konkurssissa on haastava

Yhtiön yksittäisen osakkeenomistajan täytyy muistaa, että hän ei omista huoneistoaan. Hän omistaa vain osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan tiettyä tilaa. Hänen omistuksensa arvo on kiinni siitä, että yhtiö pystyy huolehtimaan rakennuksistaan. Käytännössä jokainen osakkeenomistaja on hyvin riippuvainen muista osakkeenomistajista.

Yhtiön hallituksen täytyykin puuttua taloudellisiin ongelmiin nopeasti kutsumalla tarvittaessa ylimääräinen yhtiökokous koolle ja esittämällä korotuksia vastikkeeseen. On tärkeää, että osakkaat saavat tarvittavan tiedon hankalasta tilanteesta.

Edessä konkurssi – mitä se tarkoittaa?

Ensimmäinen seuraus konkurssimenettelyn alkamisesta on, että osakkaiden osakkeista tulee arvottomia, koska yhtiön omaisuus luovutetaan konkurssipesään. Käräjäoikeus määrää pesänhoitajan, joka alkaa huolehtia pesän varoista. Käytännössä pesänhoitaja pyrkii realisoimaan yhtiön varat eli myymään rakennuksen, jotta hän saisi varoja velkojen maksuun. Kun varat on realisoitu, pesänhoitaja tilittää velkojille jako-osuudet jakoluettelon mukaisesti. Osakkaat eivät saa mitään. Osakkaat voivat yrittää neuvotella pesänhoitajan kanssa siitä, että saisivat jäädä asumaan huoneistoon joksikin ajaksi esim. vuokraa vastaan.

Suuret velkojat, esim. pankki, voi alkaa maksamaan lämmityskuluja, jotta rakennus ei menetä täysin arvoaan konkurssin aikana ja ostaja löytyisi. Mikäli rakennukselle löytyy ostaja, osakkaan olisi teoriassa mahdollista tehdä vuokrasopimus uuden omistajan kanssa. Uusi omistaja voi toki tehdä omaisuudellaan mitä haluaa, esim. purkaa rakennuksen ja rakentaa tilalle uuden tarpeitaan vastaamaan.

Voi käydä myös niin, että konkurssi raukeaa, mikäli pesän varat eivät riitä edes konkurssimenettelyyn. Tällöin rakennus voi jäädä paikalleen rapistumaan. Konkurssin raukeaminen on mahdollista myös siinä tilanteessa, että rakennus saataisiin myytyä. On mahdollista, että varat menevät yksin pantinhaltijalle ja konkurssimenettelyyn ei riitä varoja.

Haastavassa tilanteessa harkintaa asuntokaupoilla ja nopeaa toimintaa hallituksissa

Asunto-osakeyhtiöiden konkurssit ovat inhimillisiä tragedioita, joissa tavalliset ihmiset menettävät jopa koko omaisuutensa. On mahdollista, että asuntolainaa jää, vaikka asunto lähtee. Riski piilee erityisesti muuttotappiopaikkakunnilla ja koskettaa vanhempia rakennuksia, joista ei ehkä ole huolehdittu asianmukaisesti vuosien aikana. Korjausvelkaa voi olla paljon, eikä pankkilainaa ole ehkä mahdollista saada. Osakkaiden joukko voi harventua ja jäljelle jäävien täytyy saada yhtiön kulut katettua riittävillä vastikkeilla.

Hallitusten tulisi toimia erityisen nopeasti ja tehokkaasti niiden keinojen rajoissa, jotka heillä on käytössään. Muussa tapauksessa hallituksen jäsenillä voi olla käsissään sekä henkilökohtainen että taloyhtiön muita osakkaita koskettava kriisi.

Onko sinulla kysyttävää kiinteistöoikeudesta?

Ota yhteyttä ja jutellaan!

Minna Ravi (o.s. Romu)

Julkisista hankinnoista ja käyttöoikeussopimuksista annetun lain (jäljempänä hankintalaki) sääntelemä hankintamenettely on periaatteessa huutokaupan rakenteeseen perustuva oikeudellinen ja hallinnollinen menettely, jonka mukaan valtion ja kuntien viranomaisten sekä muut hankintalain tarkoittamat hankintayksikön kilpailuttavat hankintansa ja käyttöoikeussopimuksensa.

Hankintamenettely perustuu hankintayksikön laatimaan tarjouspyyntöön ja tarjoajien tekemiin tarjouksiin, joiden tulee olla tarjouspyynnön mukaisia. Tarjouspyyntöä vastaamattomat tarjoukset on suljettava pois tarjouskilpailusta. Hankintalain mukaan tarjouspyyntö onkin laadittava siten, että sen perusteella voidaan antaa keskenään vertailukelpoisia tarjouksia.

Tarjouspyynnön selkeydestä huolimatta tarjoajat saattavat ymmärtää tarjouspyynnössä esitetyt vaatimukset eri tavalla. Hankintalain mukaan hankintayksikkö voi näissä tilanteissa pyytää tarjoajaa määräajassa toimittamaan, lisäämään, selventämään tai täydentämään puutteellisia tai virheellisiä tietoja ja asiakirjoja.

Asianajopalvelut puitesopimuksella kunnille ja julkisyhteisöille

Tarjoamme kunnille ja muille julkisyhteisöille vaivattoman tavan järjestää tarvittavat asianajopalvelut ja juridinen apu. Asianajotoimisto Lindblad on monialainen asianajotoimisto, jolla on toimipisteitä useilla eri paikkakunnilla.

Tarjouksen täydentäminen

Hankintalain esitöissä (HE 108/2016) on todettu, että tarjousten täsmentäminen ja täydentäminen on sallittua, jos kysymys on epäolennaisesta puutteesta, ristiriidasta taikka virheestä. Hankintayksikkö voi pyytää tarjoajaa myös toimittamaan tarjouksesta puuttuvan liitteen, jota ei käytetä tarjousten vertailussa ja jolla ei ole olennaista merkitystä, mutta joka on tarpeen esimerkiksi hankintasopimuksen tekemistä varten. Sallittua olisi myös pyytää tarjoajaa korjaamaan tarjouksessa oleva muotovirhe, kuten puuttuva allekirjoitus taikka täydentämään puuttuva tarjouksen voimassaoloa koskeva tieto.

Tarjouksen muuttaminen

Esitöiden mukaan hankintayksikön ei tule kuitenkaan sallia tarjousten olennaista muuttamista. Siten hankintayksikön ei ole esimerkiksi sallittua pyytää tarjoajaa täydentämään tarjousta tarjousajan päättymisen jälkeen esimerkiksi pyytämällä tarjoajaa vaihtamaan tarjotun tarjouspyynnön vastaisen tuotteen taikka toimittamaan tarjousten vertailussa käytettävän merkityksellisen hinta- tai puuttuvan laatutiedon. Hankintayksikkö ei voi myöskään pyytää tarjoajaa toimittamaan kokonaan puuttuvaa olennaista asiakirjaa, joka olisi tullut liittää tarjoukseen.

Puuttuva liite

Oikeuskäytännössä on useita esimerkkejä tilanteista, joissa hankintayksikön on katsottu toimineen oikein, kun se on hylännyt tarjouksen puuttuvan olennaisen liitteen takia. Esimerkiksi tapauksessa MAO 255/18 oli tarjouspyynnön liitteessä ilmoitettu, että palveluntuottajan laatima runkoruokalista ja tuotetiedot sekä ravintoainelaskelmat tulee olla tarjouspyynnön liitteenä. Markkinaoikeuden mukaan tarjouksesta puuttuneissa ravintoainetiedoissa oli ollut kyse tarjouspyynnössä ehdottomasti vaadituista tiedoista, joten hankintayksikkö ei ollut toiminut virheellisesti sulkiessaan tarjouksen tarjouskilpailusta tarjouspyynnön vastaisena.

Markkinaoikeuden ratkaisussa MAO H167/2022 oli kysymys tilanteesta, jossa tarjouspyyntöasiakirjoista oli ilmennyt, että henkilöresurssien koulutus ja työkokemus oli tullut ilmoittaa täytettävällä lomakkeella. Kyseisen lomakkeen täyttäminen ja oheistaminen osaksi tarjousta oli ilmoitettu yhdeksi vähimmäisvaatimukseksi. Tarjoaja ei ollut sisällyttänyt lomaketta tarjoukseen, joten hankintayksikkö ei ollut menetellyt hankintasäännösten vastaisesti sulkiessaan tarjouksen pois tarjouskilpailusta.
Oikeuskäytännössä (esimerkiksi MAO 127/2023) on lisäksi esimerkiksi katsottu, että hankintayksikkö ei saa antaa tarjoajalle mahdollisuutta tarjousten jättämisen ajankohdan umpeuduttua toimittaa uutta tarjouksesta puuttuvaa referenssitietoa tai vaihtaa sellaista referenssiä, joka ei ole täyttänyt tarjouspyynnössä esitettyjä vaatimuksia.

Pakollinen tieto

Markkinaoikeuden ratkaisussa MAO 438/20 tarjouspyynnön hintaliitteessä edellytetty, tarjouksesta puuttunut osahinta oli ollut pakollinen tieto, jolla oli ollut vaikutusta vertailuun. Tarjouskilpailun voittanut tarjoaja oli hankintayksikön pyynnöstä tarjousajan päättymisen jälkeen täydentänyt tarjoustaan ilmoittaen osahinnaksi nolla euroa. Markkinaoikeus totesi, että tarjouspyynnössä ei ollut kielletty nollahinnan tarjoamista. Lisäksi Markkinaoikeus katsoi, että voittaneen tarjoajan tarjouksesta puuttuneella hintatiedolla on ollut hintavertailussa vain hyvin pieni merkitys eikä täydentämisellä ole ollut olennaista vaikutusta tarjoajan asemaan. Markkinaoikeus katsoi, että tarjouksen täydennyttäminen ei ollut tarjoajia syrjivää tai epätasapuolista, eikä hankintayksikkö ollut menetellyt tältä osin hankintasäännösten vastaisesti.

Markkinaoikeuden ratkaisussa MAO H135/2022 tarjoaja oli jättänyt vastaamatta tarjouspyynnön ehdottomaan vaatimukseen siitä, onko sillä (kyllä/ei -vastaus) dokumentoitu prosessi mahdollisten tietoturvapoikkeamien ja tietosuojaloukkauksien varalta. Tarjoaja oli liittänyt tarjoukseensa liitteen, jossa kuvattiin tarjoajan noudattamaa tietoturvaa ja sen toteuttamista sekä liitteen, jossa kuvattiin järjestelmän valmistajan prosessia mahdollisia tietoturva- ja tietosuojapoikkeamia varten. Kummassakaan liitteessä ei ollut viitattu vastaamatta jääneeseen ehdottomaan vaatimukseen. Markkinaoikeus katsoi, että hankintayksikkö ei ollut menetellyt hankintasäännösten vastaisesti sulkiessaan tarjoajan tarjouksen tarjouskilpailusta.

Lopuksi

Hankintalain mukaan hankintayksikön on kohdeltava hankintamenettelyn osallistujia ja muita toimittajia tasapuolisesti ja syrjimättömästi sekä toimittava avoimesti ja suhteellisuuden vaatimukset huomioon ottaen. Edellä kuvatussa Markkinaoikeuden ratkaisussa MAO 438/20 annettiin merkitystä sille, että pakollisen tiedon täydentäminen tarjousajan päättymisen jälkeen ei ollut tarjoajia syrjivää tai epätasapuolista. Toisessa kuvatussa tapauksessa MAO H135/2022 puuttuva pakollinen tieto taas johti suoraan tarjouksen sulkemiseen tarjouskilpailusta.

Tarjouksen sallitun täydentämisen ja tarjouksen kielletyn muuttamisen eron voidaan katsoa perustuvan lähtökohtaisesti siihen, onko tarjoajan vastauksessa hankintayksikön tekemään täydentämispyyntöön kyse tarjouksen sisällöllisestä täsmentämisestä tai täydentämisestä vai tarjouksen tosiasiallisesta muuttamisesta. Hankintalaissa määritellyt julkisissa hankinnoissa noudatettavat periaatteet, tarjoajien tasapuolinen ja syrjimätön kohtelu sekä avoin ja suhteellisuuden vaatimukset huomioon ottava toiminta, eivät myöskään ole sallitun ja kielletyn eroa arvioitaessa vailla merkitystä.

Tarjouspyynnön täydentämispyyntö on hankintayksiköille käyttökelpoinen työväline, mutta sitä kannattaa käyttää harkiten.

Pääomalaina

Pääomalaina maksetaan velkojalle yhtiön selvitystilassa ja konkurssissa vain kaikkia muista velkoja huonommalla etuoikeudella. Korkoa saadaan maksaa ja pääomaa palauttaa vain siltä osin kuin vapaa oma pääoma ja pääomalainat ylittävät taseen tappioiden määrän. Yhtiö tai tytäryhteisö ei saa antaa vakuuksia pääoman tai koron maksamisesta. Pääomalainoilla on yhtäläinen oikeus yhtiön varoihin keskenään, ellei muuta ole yhtiön ja pääomalainojen velkojien kesken sovittu. Pääomalaina luetaan omaan pääomaan laadittaessa laskelmaa siitä, onko yhtiö menettänyt oman pääomansa.

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto (SVOP)

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon sijoitettu erä on omaa pääomaa. SVOP lisää siten varoja, joiden perusteella ns. edullisemmin nostettavissa oleva osinko määräytyy. SVOP varoja voidaan myös määrätyin edellytyksin palauttaa. Osakkeenomistajan verotuksessa sijoitus SVOP rahastoon lisää sijoituksen tehneen osakkaan omistaman osakkeen hankintamenoa. SVOP rahastosta tapahtuva palautus rinnastuu osakkeiden luovutuksiin verotuksessa edellytysten täyttyessä. Palautus vähentää osakkeen hankintamenoa. Palautukseen ei sovelleta hankintameno-olettamaa. Palautettu määrä on mahdollista sijoittaa takaisin yhtiön velkana.

Pääomalainan ja SVOP:in vertailua.

Sekä pääomalaina että SVOP lisäävät omaa pääomaa arvioitaessa sitä, onko oma pääoma menetetty. Kumpaakin erää voidaan palauttaa ja kummankin palauttamiselle on omat reunaehtonsa, jotka yhtiön taseen ja muiden edellytysten tulee täyttää, jotta palautus voidaan tehdä. Pääomalainalle on mahdollista saada korkotuottoa. Pääomalainaa ei huomioida laskettaessa osingonmaksukykyä tai sitä, kuinka paljon ns. edullista osinkoa on mahdollista maksaa. SVOP sijoitukselle ei saa korkotuottoa, mutta se huomioidaan edullista osinkoa laskettaessa.

On syytä vertailla näiden välineiden ominaisuuksia ja käyttää niitä kulloisenkin tilanteen ja tarpeen mukaan. Asiantuntijoilta saa tarvittaessa apuja eri taseen elementtien hyväksikäyttöön.

Sulautuminen ja jakautuminen ovat tavallisia toimintamalleja yritysjärjestelyissä. Elinkeinotuloverolain (EVL) yritysjärjestelysäännösten lähtökohtana on, ettei niiden mukaan toteutetusta järjestelystä aiheudu välittömiä tuloveroseuraamuksia järjestelyihin osallisille yhtiöille tai niiden omistajille. Perusajatuksena on jatkuvuusperiaate ja luovutusvoiton verotuksen lykkääntyminen järjestelyä seuraavaan luovutukseen.

Sulautumisen verokohtelu

EVL 52 b §:n sulautumisen verokohtelua sovelletaan järjestelyyn, jossa sulautuva yhtiö purkautuu ilman selvitysmenettelyä ja siirtää kaikki varansa ja velkansa yhtenä kokonaisuutena vastaanottavalle yhtiölle. Samalla sulautuvan sulautuvan yhtiön osakkeenomistajat saavat vastikkeena omistamiensa osakkeiden mukaisessa suhteessa vastaanottavan yhtiön liikkeeseen laskelmia uusia tai sen hallussa olevia omia osakkeita. Sulautumisvastike saa olla myös rahaa, kuitenkin enintään kymmenen prosenttia vastikkeena annettavien osakkeiden yhteenlasketusta nimellisarvosta tai nimellisarvon puuttuessa osakkeita vastaavasta osuudesta maksettua osakepääomaa. Tiettyjen sulautumismuotojen osalta sulautuminen on verotuksessa mahdollista ilman sulautumisvastiketta.

Sulautumisen verokohtelu perustuu jatkuvuusperiaatteeseen, jonka mukaisesti sulautuvan yhtiön vielä vähentämättä olevat hankintamenot ja muut vähennyskelpoiset menot vähennetään vastaanottavan yhtiön verotuksessa samalla tavalla kuin ne olisi vähennetty sulautuvan yhtiön verotuksessa. Siirtyneiden varausten ja siirtyneisiin varoihin kohdistuvien oikaisuerien tuloutukset tapahtuvat samoin kuin ne olisivat tapahtuneet sulautuvalla yhtiöllä. Yhtiöiden sulautuessa syntynyt voitto ei ole veronalaista tuloa, eikä vastaavasti tappio ole vähennyskelpoinen meno. Voiton mahdollinen realisointi tapahtuu vasta siinä vaiheessa, kun vastaanottava yhtiö luovuttaa sille siirtyneitä varoja.

Verotuksessa vahvistettujen tappioiden siirtyminen vastaanottavalle yhtiölle riippuu siitä, miten sulautuneen yhtiön omistus on kehittynyt tappiovuoden alusta lukien. Vastaanottava yhtiö saa vähentää verotettavasta tulostaan sulautuneen yhtiön tappion, mikäli vastaanottava yhtiö tai sen osakkaat taikka yhtiö ja sen osakkaat yhdessä ovat tappiovuoden alusta lukien omistaneet yli puolet sulautuneen yhtiön osakkeista. Sulautumisessa siirtyvästä kiinteästä omaisuudesta tai arvopapereista ei makseta varainsiirtoveroa eikä sulautuminen aiheuta välittömiä arvonlisäveroseuraamuksia. Sulautuvaa ja vastaanottavaa yhtiötä verotetaan erillisinä verovelvollisina sulautumisen voimaantuloon eli sulautumisen täytäntöönpanon rekisteröintiin asti.
Sulautuvan yhtiön osakkeenomistajien verotuksessa osakkeiden vaihtamista vastaanottavan yhtiön osakkeisiin ei pidetä osakkeiden luovutuksena eikä se siten katkaise osakkeiden omistusajan laskentaa. Luovutuksen verotus lykkääntyy ajankohtaan, jolloin osakkeenomistaja luovuttaa vastikkeeksi saamansa osakkeet. Sulautumisvastikkeena saatujen osakkeiden hankintamenoksi luetaan sulautuneen yhtiön osakkeiden hankintamenoa vastaava määrä. Omistusaika lasketaan siitä ajankohdasta, jolloin sulautuvan yhtiön osakkeet on hankittu. Siltä osin, kuin vastikkeena saadaan rahaa, sulautumista pidetään luovutusvoittoverotuksen realisoivana luovutuksena.

Sisältö jatkuu opasnoston jälkeen.

Opas onnistuneeseen liiketoiminta­kauppaan

Kokosimme avuksesi tärkeimmät liiketoimintakaupan onnistumiseen vaikuttavat asiat.

Jakautumisen verokohtelu

Jakautumisella tarkoitetaan EVL 52 c §:n mukaan järjestelyä, jossa jakautuvan yhtiön osakkeenomistajat saavat vastikkeena omistamiensa osakkeiden mukaisessa suhteessa kunkin vastaanottavan yhtiön liikkeeseen laskemia uusia tai sen hallussa olevia omia osakkeita. Myös rahavastike on mahdollinen vastaavin edellytyksin kuin sulautumisessa. Jakautumisjärjestelyssä on kaksi päämallia. Kokonaisjakautumisessa yhtiö purkautuu ilman selvitysmenettelyä siten, että kaikki sen varat ja velat siirtyvät kahdelle tai useammalle vastaanottavalle yhtiölle. Osittaisjakautumisessa yhtiö selvitysmenettelyttä siirtää, ilman että se purkautuu, yhden tai useamman liiketoimintakokonaisuutensa sellaisenaan yhdelle tai useammalle vastaanottavalle yhtiölle jättäen vähintään yhden liiketoimintakokonaisuuden siirtävään yhtiöön.

Kun jakautuminen täyttää EVL 52 c §:n mukaiset edellytykset, järjestelyyn sovelletaan jatkuvuusperiaatetta samalla tavalla kuin sulautumiseen. Jakautuvan yhtiön verotuksessa vähentämättä olevat hankintamenot vähennetään vastaanottavan yhtiön verotuksessa samalla tavalla kuin ne olisi vähennetty jakautuvan yhtiön verotuksessa. Vastaavasti jakautuminen ei aiheuta veronalaista tuloa jakautuvassa yrityksessä. Vastaanottavan yhtiön hankintamenoksi katsotaan se osa jakautuvan yhtiön osakkeiden hankintamenosta, joka vastaa vastaanottavalle yhtiölle siirtynyttä osaa jakautuvan yhtiön nettovarallisuudesta. Osakkaiden verotuksessa jakautumista ei katsota osakkeiden luovutukseksi. Poistojen osalta noudatetaan samoja periaatteita kuin sulautumisessa.

Ostajan verotus liiketoimintakaupassa

Ostajan verotuksessa hankintamenoksi katsotaan myyjälle maksettu kauppahinta. Ostaja voi vähentää liiketoiminnan kauppahinnan verotuksessa vuosittaisina poistoina. Liiketoiminnan ostosta muodostuva hankintameno aktivoidaan taseeseen. Liikearvon osuuteen kauppahinnasta sovelletaan elinkeinotuloverolain poistosäännöstä, jonka mukaan liikearvo vähennetään yhtä suurina vuotuisina poistoina todennäköisenä vaikutusaikanaan, kuitenkin enintään 10 verovuotena. Jos liikearvolla ei ole tuloa kerryttävää vaikutusta kolmea vuotta pidempään, se kirjataan kuluksi luovutusvuoden verotuksessa.

Liiketoimintakaupassa ostajan maksettavaksi ei tule varainsiirtoveroa, ellei ostettuun omaisuuteen kuulu kiinteistöjä tai arvopapereita.

Luovutettavan omaisuuden arvonlisäverotus

Liiketoimintakaupan yhteydessä tapahtuvaa omaisuuden luovuttamista liiketoiminnan jatkajalle ei pidetä arvonlisäverollisena myyntinä eikä jatkajalle muodostu vähennettävää veroa, jos jatkaja ryhtyy käyttämään luovutettua omaisuutta vähennyksen oikeuttavaan tarkoitukseen. Siltä osin kuin luovutettu omaisuus ei tule vähennykseen oikeuttavaan käyttöön, kyse on verollisesta myynnistä. Luovutus on verollista myös silloin, jos luovutuksensaaja ei itse jatka luovutetun liiketoiminnan tai sen osan harjoittamista. Kaupan osapuolet eivät voi sopia siitä, että luovutus käsitellään arvonlisäverollisena myyntinä.

Tutustu yritysjärjestelyihin ja yritysjärjestelyjen verosuunnitteluun liittyviin palveluihimme.

Liiketoimintakaupassa yhtiö myy liiketoimintansa tai sen osan ilman, että kohdeyhtiön osakkeenomistajien omistuksessa tapahtuu muutoksia. Kaupan kohteena voi olla osakkeita, kiinteistöjä sekä muita varallisuuseriä ja oikeuksia. Verotuksessa liiketoimintakauppa puretaan kauppaan sisältyvien omaisuuserien luovutukseksi.

Liiketoiminnan myyjän näkökulmasta keskeinen ero osakekaupan ja liiketoimintakaupan välillä on se, että liiketoimintaa ja siihen sitoutuneita varoja myytäessä luovutushinnat ja mahdollinen voitto kertyvät myyjäyhtiölle, eivät sen omistajille.

Luovutusvoiton verotus liiketoimintakaupassa

Liiketoimintakaupan seurauksena myyjäyhtiölle kertyy veronalaista tuloa, joka riippuu omaisuuden rakenteesta, poistojärjestelmästä sekä poistamattomasta hankintamenosta. Myyjäyhtiötä verotetaan kaupasta saadusta voitosta kaupantekovuoden verotuksessa 20 %:n yhteisöverokannan mukaan. Luovutusvoitto lasketaan vähentämällä omaisuuserien luovutushinnasta verotuksessa poistamatta olevat hankintamenot ja voiton hankkimisesta aiheutuneet menot. Hankintameno-olettamia ei voida soveltaa. Liiketoimintakaupassa syntyvää luovutusvoittoa on mahdollista vähentää myyjäyhtiön verotuksessa vahvistetuilla tappioilla.

Liiketoimintakaupassa kauppahinta kohdentuu kaupan kohteena oleville omaisuuserille niiden käyvän arvon määrään asti. Mahdollinen kohdentumaton osa kauppahinnasta katsotaan yrityksen liikearvoksi (goodwill). Itse kehitetyllä liikearvolla ei ole erillistä hankintamenoa taseessa, joten myyjän verotuksessa liiketoiminnan tuloksena syntynyt liikearvo tuloutuu kaupan myötä suoraan.

Liiketoimintakaupan kokonaisverorasitukseen vaikuttaa myös nettomyyntivoiton jakaminen osakkeenomistajille. Yhtiö voi jakaa yhteisöveron jälkeisen nettomyyntivoiton omistajilleen osinkona tai yhtiön purkautumisen yhteydessä saatavana jako-osana. Omistaja maksaa saamastaan osingosta tai jako-osasta voitonjakoveroa.

Sisältö jatkuu opasnoston jälkeen.

Opas onnistuneeseen liiketoiminta­kauppaan

Kokosimme avuksesi tärkeimmät liiketoimintakaupan onnistumiseen vaikuttavat asiat.

Ostajan verotus liiketoimintakaupassa

Ostajan verotuksessa hankintamenoksi katsotaan myyjälle maksettu kauppahinta. Ostaja voi vähentää liiketoiminnan kauppahinnan verotuksessa vuosittaisina poistoina. Liiketoiminnan ostosta muodostuva hankintameno aktivoidaan taseeseen. Liikearvon osuuteen kauppahinnasta sovelletaan elinkeinotuloverolain poistosäännöstä, jonka mukaan liikearvo vähennetään yhtä suurina vuotuisina poistoina todennäköisenä vaikutusaikanaan, kuitenkin enintään 10 verovuotena. Jos liikearvolla ei ole tuloa kerryttävää vaikutusta kolmea vuotta pidempään, se kirjataan kuluksi luovutusvuoden verotuksessa.

Liiketoimintakaupassa ostajan maksettavaksi ei tule varainsiirtoveroa, ellei ostettuun omaisuuteen kuulu kiinteistöjä tai arvopapereita.

Luovutettavan omaisuuden arvonlisäverotus

Liiketoimintakaupan yhteydessä tapahtuvaa omaisuuden luovuttamista liiketoiminnan jatkajalle ei pidetä arvonlisäverollisena myyntinä eikä jatkajalle muodostu vähennettävää veroa, jos jatkaja ryhtyy käyttämään luovutettua omaisuutta vähennyksen oikeuttavaan tarkoitukseen. Siltä osin kuin luovutettu omaisuus ei tule vähennykseen oikeuttavaan käyttöön, kyse on verollisesta myynnistä. Luovutus on verollista myös silloin, jos luovutuksensaaja ei itse jatka luovutetun liiketoiminnan tai sen osan harjoittamista. Kaupan osapuolet eivät voi sopia siitä, että luovutus käsitellään arvonlisäverollisena myyntinä.

Tutustu yritysjärjestelyihin ja yritysjärjestelyjen verosuunnitteluun liittyviin palveluihimme.

Tulon veronalaisuutta koskevan pääsäännön perusteella osakekaupan seurauksena syntyvät luovutusvoitot ovat lähtökohtaisesti veronalaista tuloa riippumatta siitä, kuinka kauan myyjä on omistanut osakkeet ja siitä, miten myyjä on ne saanut. Vastaavasti osakkeen verotuksessa poistamaton hankintameno on lähtökohtaisesti vähennyskelpoista menoa.

Luovutusvoiton verotus

Luovutusvoiton verotukseen vaikuttaa, onko osakkeiden myyjä henkilöosakas vai yhtiö. Henkilöosakkaan luovutusvoitto verotetaan pääomatulojen veroprosentin mukaan joko 30 %:n tai 34 %:n verokannalla. Luovutusvoittoveroa ei kuitenkaan muodostu, jos kalenterivuoden aikana luovutetun omaisuuden yhteenlasketut luovutushinnat ovat enintään 1000,00 euroa. Huomioon ei oteta erikseen verovapaiksi säädettyjä luovutuksia. Luovutusvoiton tai -tappion määrää laskettaessa henkilöosakas saa vähentää osakkeiden hankintamenon sekä voiton hankkimiskulut, kuten välityspalkkiot ja toimitusmaksut.

Hankintamenon ja voiton hankkimiskulujen yhteismäärän sijaan verovelvollinen voi halutessaan käyttää niin sanottua hankintameno-olettamaa, jos sen mukaan laskettu vähennys on yhteismäärältään suurempi. Hankintameno-olettamaa käytettäessä osakkeiden luovutushinnasta vähennetään 20 %, jos luovuttaja on omistanut osakkeet luovutushetkellä alle 10 vuotta. Jos luovutettujen osakkeiden omistusaika luovutushetkellä on ollut vähintään 10 vuotta, hankintameno-olettama on 40 % luovutushinnasta. Olettamaa käytettäessä osakkeiden luovutushinnasta ei saada vähentää muita kuluja. Hankintameno-olettamaa sovelletaan vain silloin, kun luovutusvoitto verotetaan tuloverolain mukaan.

Miten osakekaupasta verotetaan

Kun osakkeiden myyjä on yhtiö, myynnistä syntyvä luovutusvoitto verotetaan elinkeinotulona 20 %:n verokannalla. Erään poikkeuksen osakeluovutusten veronalaisuudesta muodostavat yhteisöjen käyttöomaisuuteen kuuluvat osakkeet, jotka ovat tiettyjen edellytysten täyttyessä verovapaasti luovutettavia. Vastaavasti käyttöomaisuusosakkeiden hankintamenot ovat vähennyskelvottomia. Verovapaiden osakeluovutusten edellytyksenä on, että luovutettavat osakkeet kuuluvat omistajayhteisön harjoittaman elinkeinotoiminnan käyttöomaisuuteen, minkä lisäksi osakeluovutuksen tulee täyttää elinkeinotuloverolain 6 b §:ssä säädetyt muut edellytykset.

Osakkeiden ostajalle hankintameno on vähennyskelpoinen vasta, kun osakkeet luovutetaan edelleen. Hankintamenosta ei ole mahdollista tehdä vähennyskelpoista poistoa osakkeiden arvonalentumisen perusteella. Rahoituskustannukset sen sijaan ovat ostajalle pääsääntöisesti vuosikuluna vähennyskelpoisia. Ostajan tulee maksaa varainsiirtoveroa 1,6 % koko kauppahinnasta.

Kohdeyhtiön verotuksessa vahvistetut tappiot menetetään, jos yli puolet yhtiön osakkeista välittömästi tai välillisesti vaihtaa omistajaa. Erityisistä syistä verovirasto voi hakemuksesta myöntää poikkeusluvan tappioiden säilyttämiseen.

Tutustu yritysjärjestelyihin liittyviin palveluihimme. Avustamme myös osakassopimuksen laatimisessa ja muiden yrityksen sisäisten ja ulkoisten sopimusten tarkastamisessa.

Lataa opas osakassopimuksen tekemisestä

Lue oppaastamme, mitä osakassopimus voi sisältää ja millaisia riskejä sillä voidaan välttää?

Tarkastelussa sosiaali- ja terveydenhuollon sekä pelastustoimen toimitilojen vuokrasopimukset

Hyvinvointialueet aloittavat toimintansa 1.1.2023. Toiminnot siirtyvät kunnilta hyvinvointialueille ja laki määrittää myös toimintoihin liittyvän omaisuuden, vastuiden ja velvoitteiden siirroista. Tarkastelemme tässä artikkelissa erityisesti sosiaali- ja terveydenhuollon sekä pelastustoimen toimitilojen vuokrasopimuksia sekä niiden neuvottelua ohjaavia ja rajaavia määräyksiä.

Hyvinvointialueiden toimitilat

Sairaanhoitopiirien kuntayhtymät ja erityishuoltopiirit siirretään hyvinvointialueille suoraan lain nojalla eli niiden omaisuus, vastuut ja velvoitteet siirtyvät yleisseuraantona hyvinvointialueille. Kunnan järjestämän perusterveydenhuollon, erikoissairaanhoidon, sosiaalitoimen ja pelastustoimen käytössä olevat kunnan omistamat toimitilat siirtyvät vuokrasopimuksen nojalla hyvinvointialueen hallintaan.

Hyvinvointialueet ja kunnat käyvät tällä hetkellä neuvotteluja kunnan omistamien toimitilojen vuokrasopimuksista. Osapuolten tulee kuitenkin tiedostaa, että neuvotteluvara on rajattu, vuokran suuruus on määritelty osapuolia sitovasti.

Vuokrasopimuksia koskeva sääntely

Sosiaali- ja terveydenhuoltoa ja pelastustoimea koskevan uudistuksen toimeenpanosta ja sitä koskevan lainsäädännön voimaanpanosta annetun lain (616/2021, jäljempänä voimaanpanolaki) 22 §:n mukaan:

Kunnan järjestämän perusterveydenhuollon, erikoissairaanhoidon, sosiaalitoimen ja pelastustoimen käytössä olevat toimitilat siirtyvät hyvinvointialueen hallintaan 1 päivänä tammikuuta 2023.

Hyvinvointialue ja kunta tekevät toimitilojen hallinnasta vuokrasopimuksen siten, että se on voimassa ainakin 31 päivään joulukuuta 2025 asti. Hyvinvointialueella on oikeus pidentää vuokrasopimuksen voimassaoloaikaa yhdellä vuodella ilmoittamalla siitä kunnalle viimeistään 12 kuukautta ennen vuokrasopimuksen voimassaoloajan päättymistä.

Edellä 2 momentissa tarkoitetussa vuokrasopimuksessa sovitun vuokran on katettava vuokrasopimuksen kohteena olevaan toimitilaan liittyvät kohtuulliset pääoma- ja ylläpitokustannukset. Tarkempia säännöksiä vuokran määräytymisestä voidaan antaa valtioneuvoston asetuksella.

Hyvinvointialue ja kunta voivat sopia 1 momentissa tarkoitettujen toimitilojen hallinnasta sekä toimitilojen hallintaa koskevien vuokrasopimusten voimassaolosta myös toisin kuin tässä pykälässä säädetään.

Lain esitöiden (HE 241/2020 vp) mukaan hyvinvointialue ja kunta voisivat viimeksi mainitun pykälän 4 momentin nojalla esimerkiksi sopia, että jokin tila ei siirtyisi lainkaan hyvinvointialueen hallintaan esimerkiksi silloin, jos hyvinvointialueella ei olisi tilalle tarvetta ja kunta tarvitsisi tilan muuhun käyttöönsä. Hyvinvointialue ja kunta voisivat myös sopia, että siirtymäkauden vuokrasopimus olisi voimassa pitemmän tai lyhyemmän ajan kuin mitä edellä on säädetty. Vuokran määräytymisen olisi kuitenkin tapahduttava siirtymäkauden ajan siten kuin viimeksi mainitun pykälän 3 momentissa ja sen nojalla annettavassa valtioneuvoston asetuksessa säädetään.

Vuokran määräytyminen

Kunnan ja hyvinvointialueen välisen siirtymäkauden vuokrasopimuksen vuokran määräytymisestä vuosina 2023–2026 annetun asetuksen (272/2022) 2 ja 3 §:ien mukaan:

Vuokran määräytyminen

Vuokrasopimuksessa kuukausittain maksettava vuokra on kokonaisvuokra, joka koostuu pääomavuokrasta ja ylläpitovuokrasta.

Pääomavuokra

Pääomavuokra muodostetaan vuokrattavan rakennuksen tai toimitilan teknisen arvon perustella.

Pääomavuokrassa käytetään kuuden prosentin tuottovaatimusta laskettuna 4 §:n mukaiselle rakennuksen tekniselle arvolle.

Viimeksi mainitun asetuksen 4 §:n mukaan ensisijaisesti käytetään kirjanpitoon perustuvaa teknistä arvoa tai yleisesti hyväksyttyjen periaatteiden mukaan määriteltyä teknistä arvoa. Jos tällaista ei ole, niin sitten rakennukselle muodostetaan laskennallinen tekninen arvo vähentämällä jälleenhankinta-arvosta asetuksen 4 §:n 1 momentin mukainen oletuskuluminen.

Asianajopalvelut puitesopimuksella kunnille ja julkisyhteisöille

Tarjoamme kunnille ja muille julkisyhteisöille vaivattoman tavan järjestää tarvittavat asianajopalvelut ja juridinen apu. Asianajotoimisto Lindblad on monialainen asianajotoimisto, jolla on toimipisteitä useilla eri paikkakunnilla.

Säädöshierarkia

Säädöshierarkiassa on kyse sekä säädösten arvoasemasta suhteessa toisiinsa. Suomalaisessa säädöshierarkiassa ylimpänä on perustuslakitaso, jonka alapuolella ovat tavalliset lait, joista eduskunta päättää perustuslaissa osoitetussa tavallisessa lainsäätämisjärjestyksessä. Lakien tason alapuolella ovat asetukset, joita perustuslaissa olevan valtuussäännöksen nojalla voivat antaa tasavallan presidentti, valtioneuvosto ja ministeriöt.
Jokainen säädös saa pätevyytensä ylemmän tasoisesta säädöksestä tai toisin sanottuna, jokainen tietyn tasoisen säädöksen säännös voi olla pätevä vain ylemmän tasoisesta säädöksestä johtuvan valtuuden nojalla ja puitteissa. Valtioneuvostolle on voimaanpanolain 22 §:ssä annettu valtuus antaa tarkempia säännöksiä vuokran määräytymisestä valtioneuvoston asetuksella. Vuokran määräytymisestä annettu asetus ei ole ristiriidassa perustuslain tai laintasoisen säädöksen kanssa.

Lopuksi

Lain esitöiden (HE 241/2020 vp) mukaan siirtymäkauden ajaksi hyvinvointialueen ja kunnan välillä solmittava vuokrasopimus perustu lain säännökseen, jolla kunta velvoitetaan vuokraamaan omistamansa toimitilat hyvinvointialueelle. Siirtymäkauden aikana kunta ei siis toimi kuntalain 15 luvun tarkoittamalla tavalla markkinoilla.

Voimaanpanolaki ja vuokran määräytymisestä annettu asetus sitovat kuntia ja hyvinvointialueita. Kunnat on lainsäädännöllä velvoitettu vuokraamaan omistamansa toimitilat hyvinvointialueelle. Vastaavasti hyvinvointialueet on asetuksella velvoitettu vuosina 2023-2026 maksamaan kunnille pääomavuokraa, jossa käytetään kuuden prosentin tuottovaatimusta. Kysymys ei ole harkinnanvaraisesta tai neuvoteltavasta asiasta, vaan velvoittavista säännöksistä.

Tämä artikkeli on julkaistu alun perin Omakoti-lehdessä

Omakotitalossa asuvan ei tarvitse miettiä samanlaisia järjestyssääntöjä kuin asunto-osakkeessa asuvan, mutta omakotitaloasujankin on hyvä olla selvillä muutamista tärkeistä laeista, jotka liittyvät asujan suhteisiin naapureihin ja kuntaan.

Laki eräistä naapuruussuhteista

Eräistä naapuruussuhteista annettu laki (26/1920, naapuruussuhdelaki) on vuodelta 1920, mutta monilta osiltaan vielä aivan relevantti nykypäivänäkin. Osa sen säännöksistä sisältyy nykyään kaavamääräyksiin tai maankäyttö- ja rakennuslakiin, mutta toiset taas määrittelevät hyvinkin tarkasti naapureiden välisiä asioita. Lain säännökset tarkoitettu suojaamaan naapuria, ettei toisen kiinteistön käyttö aiheuta ongelmia. Tämän vuoksi laissa esimerkiksi säädetään siitä, ettei kattoa saa rakentaa siten (ellei toisin ole sovittu), että vesi tippuu siitä naapurin puolelle. Usein pinnalle nouseva kysymys naapurin puolen oksista ja puunjuurista on ratkaistu naapuruussuhdelaissa: jos naapurin puolen puista tai pensaista tunkeutuu juuria tai roikkuu oksia oman kiinteistön puolelle siten, että ne haittaavat kiinteistön käyttöä, voi ne poistaa oman kiinteistön puolelta omatoimisesti, jollei naapuri tee sitä kehotuksen saatuaan. On muistettava, että oksien tai juurien on aiheuttava haittaa, esimerkiksi juurten vaurioittaessa ajotietä tai istutuksia. Säännös ei siis koske sitä, että naapurin pihapuusta muutaman sentin omalle puolelle tulevat oksat saisi geometrisen tarkasti poistaa.

Sisältö jatkuu opasnoston jälkeen.

Opas: Asuntokaupan virhetilanteet

Asuntokaupoissa on kyse isoista asioista, mutta toisinaan kaupan kohde ei vastaakaan odotuksia. Miten tällaisissa tilanteissa tulisi toimia ja milloin ostajalla on oikeus vaatia hyvitystä? Tämä opas antaa tietoa sekä myyjille että ostajille asuntokaupan virhetilanteisiin liittyen.

Useissa naapuruussuhdelain säännöksissä toistuu idea, että kiinteistön omistaja voi omatoimisesti ja tietyissä tapauksissa naapurin kustannuksella, toteuttaa tarvittavat toimet oman kiinteistönsä suojelemiseksi, jos naapuri ei toimi. Laissa onkin säädetty esimerkiksi siitä, että jos rakennus, muuri tai muu vastaava laitos naapurin puolella uhkaa sortua ja siten tuottaa vahinkoa, on sallittua itse ryhtyä rajoittamaan vahinkoa, jos naapuri ei reagoi kehotukseen korjata ongelma.

Yleiseen viihtyvyyteen liittyen lakia on päivitetty 2000-luvun alussa, jolloin lakiin on otettu säännökset kiinteistön käytöstä. Kiinteistöä, rakennusta tai huoneistoa ei saa käyttää siten, että naapurille, lähistöllä asuvalle tai kiinteistöä, rakennusta tai huoneistoa hallitsevalle aiheutuu kohtuutonta rasitusta ympäristölle haitallisista aineista, noesta, liasta, pölystä, hajusta, kosteudesta, melusta, tärinästä, säteilystä, valosta, lämmöstä tai muista vastaavista vaikutuksista. Arvioitaessa rasituksen kohtuuttomuutta on otettava huomioon paikalliset olosuhteet, rasituksen muu tavanomaisuus, rasituksen voimakkuus ja kesto, rasituksen syntymisen alkamisajankohta sekä muut vastaavat seikat.

Metelöintiä koskeva säännös on samankaltainen järjestyslain 3 §:n 2 momentin kanssa, jossa kielletään metelöinti myös yksityisalueella silloin kun sen vaikutuksen ulottuvat myös julkiselle paikalle. Käytännössä tämä konkretisoituu kaupunkialueella varsin helposti katutilan ollessa hyvin lähellä tonttien pihoja ja rakennuksia.

Lasse Jelekäinen, OTM

Ota yhteyttä

Täytä oheinen yhteydenottolomake ja palaamme asiaasi pian! Voit myös tutustua sivustomme monipuolisiin materiaaleihin, kuten artikkeleihin ja oppaisiin.

  • Hidden
  • Hidden
  • Hidden
  • Hidden
  • Hidden
  • Kenttä on validointitarkoituksiin ja tulee jättää koskemattomaksi.
© 2024 Asianajotoimisto Lindblad