20.10.2021

Kiinteistönvälittäjän vastuusta

Yksityishenkilöt hyödyntävät asunnon ostossa ja myynnissä yleensä kiinteistönvälittäjän palveluita. Erityisesti myyjät turvautuvat välittäjän apuun määrittelemään myyntihintaa, tekemään kauppakirjan ja hankkimaan tärkeitä asiakirjoja.

Myyjän kannattaa muistaa, että vaikka välittäjää käytetään, vastuu kaupan kohteesta ei siirry välittäjälle. Myyjällä on edelleen vastuu kiinteistöstä tai asunnosta ostajaa kohtaan. Myyjä on vastuussa myös välittäjän antamista tiedoista. Jotta ongelmat vältetään, myyjän pitää olla tarkkana siitä, että välittäjällä on kaikki tarpeelliset ja oikeat tiedot myyntikohteesta. Myyjän pitäisi myös pitää huoli siitä, että kaikki olennaiset tiedot annetaan ostajalle. Tämä edellyttää myyjältä aktiivisuutta. Ostajalle ei saa jäädä virheellistä tai harhaanjohtavaa kuvaa myyntikohteesta. Mikäli näin tapahtuu, ostajalle saattaa tulla oikeus hinnanalennukseen, myyjä saattaa joutua korvausvastuuseen tai isompien virheiden ilmettäessä koko kauppa saatetaan purkaa.

Harvemmin myyjä on itse paikalla esimerkiksi asuntonäytössä. Olisi kuitenkin hyvä harkita sitä. Ostajalle saattaa tulla mieleen kysymyksiä, joihin vain myyjä osaa vastata. Myyjä voi myös näin kontrolloida sitä, mitä välittäjä kertoo ostajalle ja korjata mahdolliset väärät tiedot.

Välittäjän velvollisuus on antaa ostajalle kaikki olennaiset tiedot myyntikohteesta. Jos välittäjä epäilee myyjän antamia tietoja, nämä pitäisi tarkistaa. Mikäli jotain jää selvittämättä, ostajaa täytyy informoida. Välittäjän vastuu voi koskea esim. rakennuslupa- tai kaava-asioita, jos näistä on annettu ostajalle väärää tietoa (esim. KKO 2015:72). Toisaalta välittäjän vastuu voi koskea esim. pinta-alavirheitä (esim. KKO 2003:61). Ratkaisussa KKO 2020:26 oli kyse asunto-osakeyhtiön putkiremontin kuluista. Tuossa tapauksessa välitysliike ei ollut vahingonkorvausvastuussa.

Mikäli välittäjä toimii virheellisesti tai huolimattomasti, ostajalla saattaa olla oikeus saada vahingonkorvausta välittäjältä, vaikka hän ei olekaan myyntitoimeksiannon varsinainen osapuoli. Yleensä kiinteistökaupan virhetilanteissa vaatimukset esitetään myyjälle, joka on vastuussa välittäjän antamista tiedoista. Välittäjältä saatetaan vaatia yhteisvastuullisesti korvausta.

Toisaalta, jos välittäjä aiheuttaa vahinkoa myyjälle, myyjällä saattaa olla oikeus korvaukseen. Lisäksi myyjällä on oikeus saada välityspalkkiota alennettua tai poistettua kokonaan.  Korvaukseen oikeuttava tilanne saattaa syntyä esim. silloin, jos välittäjä ei ole antanut kaikkia myyjän kertomia tietoja ostajalle ja tämän johdosta myyjä joutuu korvausvastuuseen ostajaa kohtaan. Kyse voi olla myös siitä, että välittäjä ei ole selvittänyt kaikkia niitä seikkoja, joita hänen olisi pitänyt selvittää ja tästä syystä ostajalle ei ole annettu kaikkia tarpeellisia tietoja. Myyjä maksaa välittäjän palveluista yleensä korkean hinnan ja myyjällä on toki oikeus odottaa asiantuntevaa palvelua.

Oikeuskäytännön mukaan välitysliike voi joutua vahingonkorvausvastuuseen myyjää kohtaan, vaikka ostajan ja myyjän välisessä suhteessa kyse olisi vain hinnanalennuksesta. Kyse on siitä, että ostaja on joutunut maksamaan myyjälle ylihintaa ja myyjä palauttaa käyvän hinnan ylittävän osuuden. Välitysliikkeen ja myyjän välissä suhteessa tätä määrää voidaan kuitenkin arvioida aiheutuneena vahinkona.

© 2021 Asianajotoimisto Lindblad