30.1.2019

Договор купли-продажи недвижимости: на что необходимо обратить внимание?

Для признания действительности сделки с недвижимостью должен быть соблюден минимум установленных законом условий. Также определенные условия договора купли-продажи должны соответствовать установленной законодательством форме. Прочие условия договора договорные стороны могут согласовать без соблюдения требований по форме.

Первоочередным обязательным условием является полное указание передаваемого объекта сделки и персональные данные договорных сторон в договоре купли-продажи. Это предполагает занесение в договор купли-продажи регистрационного номера недвижимости и персональных идентификационных данных сторон. В дополнение к изложенному, в договоре необходимо прописать цель передачи недвижимости и основание, по которому определяется цена сделки. При отсутствии упомянутых выше минимальных условий, сделка является недействительной. Совершение сделки должно быть заверено публичным, имеющим на это официальное разрешение, заверителем сделки.

Необходимо помнить, что в соответствии с законом продавец не имеет права требовать от покупателя более высокой цены, чем та, которая указана в договоре купли-продажи. Поэтому продавец ни коим образом не должен соглашаться на получение части денежной суммы вне договора купли-продажи и не принимать так называемую сделку «по-черному».

В договоре купли-продаже возможно указать различные условия по отсрочке и расторжения договора. Чтобы бы вышеупомянутые условия имели юридическую силу они должны быть прописаны в договоре купли-продажи. Условие отсрочки означает, что продавец оставляет за собой право собственности на недвижимость до выполнения оговоренных условий договора (например, полная выплата цены сделки). Условие расторжения договора означает, что договорные стороны могут расторгнуть сделку иначе, чем это предусмотрено законом о продаже недвижимости.

Продавец и покупатель в рамках свободы договора могут определить права и обязанности, отличающиеся от положений закона. Условие, на основании которого законные права покупателя недвижимости ограничивают, действительно только в тех случаях, когда содержание прописанных в договоре купли-продажи ограничений изложено с подробными пояснениями.

При сделке с недвижимостью продавец в договоре купли-продажи стремится письменно ограничить свою ответственность за состояние продаваемой недвижимости. В данном случае необходимо обратить внимание на формулировку условий по ограничению ответственности. Покупатель защищен от непредвиденных и необоснованных условий, прописанных в договоре, если он на основании сформулированной фразы не смог оценить в какой степени продавец освобождается от ответственности за объект сделки и каким образом это влияет на цену сделки. Как правило продавец стремиться ограничить свою ответственность за эксплуатируемую им недвижимость по части строительных дефектов. В таком случае очень важно в договоре купли-продажи точно перечислить отдельные строения и те виды дефектов, по которым ограничивают ответственность продавца. Положения в договоре, имеющие общий характер, не имеют юридической силы.

Впрочем, продавец и покупатель могут свободно согласовать распределение ответственности за риски по недвижимости, обремененной дефектами и последствий, возникающих в результате дефектов. С целью обеспечения обязательности условий такого договора, все отличающиеся от закона условия, определяющие юридическую защиту покупателя, должны быть прописаны в договоре с наиподробнейшими пояснениями.

Дополнительно в закон были приняты условия, которые невозможно прописать в договоре купли-продажи так, чтобы он был признан юридически действительным. Данные дополнения направлены на защиту покупателя от неадекватных условий и чрезмерных ограничений ответственности продавца. Категорически воспрещены все условия, направленные на ограничение полномочий покупателя на недвижимое имущество более, чем это предусмотрено законом. Кроме того, считается целесообразным более четко регулировать ответственность продавца по определенным условиям договора таким образом, если бы он являлся экспертом по недвижимости.

В дополнение к вышеупомянутым специальным условиям продавец и покупатель могут компетентно согласовать некоторые подробности сделки, такие как оплата цены сделки, включающая в себя плату и за движимое имущество продавца без соблюдения установленной законом формы договора. Таким образом, согласование вопросов в устной форме является обязательной для сторон.

© 2022 Asianajotoimisto Lindblad