15.2.2017

Наследники и наследуемая недвижимость

Право на недвижимость и жильё

Данная статья была опубликована в журнале  «Свой дом»  в области  Пирканмаа

Как правило, весомая доля наследуемого имущества  — это недвижимость или квартира. В Финляндии для проживания предпочтение отдается собственному жилью, поэтому  данная собственность и становится наследуемым имуществом. Наследники могут поделить наследуемое имущество между собой, что как правило, приводит к продаже недвижимости, если кто-либо из наследников не пожелает выкупить наследуемую недвижимость в свою собственность.

Владение наследуемым имуществом

Унаследованную недвижимость или квартиру возможно сохранить, оставив её в совместной собственности наследников и в данном случае наследники вместе принимают решения по использованию совместного имущества, например  сдача недвижимости в аренду. Совместно пользоваться семейной дачей, как правило, желают все наследники и после смерти наследодателя. Наследники совместно владеют наследуемым имуществом и совместно принимают решения по его использованию. Право о наследстве не признает решения принятое большинством, поэтому все наследники должны быть едины во мнении по отношению к наследуемому имуществу, например по отношению к продаже недвижимости. Как правило, наследники едины во мнении и общая практика такова, что одному из наследников предоставляют полномочия оплачивать счета, по содержанию наследуемого имущества.

В каких случаях прибегают к услугам управляющего по разделу наследством

Если наследники имеют различные взгляды по вопросам наследства, то в таком случае назначают управляющего по разделу наследства. Управляющий по разделу наследства назначается на основании заявления одного из наследников. Управляющий имеет право распоряжаться делами наследуемого имущества в рамках, установленных законом. По назначении управляющего наследники не имеют права распоряжаться наследуемым имуществом. Если наследники в отношении наследства имеют разные мнения, управляющий естественно учитывает их.

Право вдовца или вдовы на владение недвижимости

При реализации наследуемого имущества необходимо принимать во внимание, то обстоятельство, что вдова или вдовец имеют право на пожизненное проживание в совместном жилье, а также имеют право на обыденное движимое имущество. Предпосылкой является условие, что вдовец или вдова не имеют своего личного жилья. Право на владение недвижимостью или квартирой  вдовой или вдовцом  является обременением для недвижимости или квартиры, и  не подлежат продаже: наследники не имеют права реализовать данную собственность без согласия на то вдовы или вдовца.  

Наследники в качестве продавца недвижимости

При продаже недвижимости, относящейся к наследуемому имуществу, наследники в качестве продавца имеют те же права и обязанности, как и единоличный продавец. В соответствии с законодательством, касающегося продажи недвижимости, обязанности перед покупателем и ответственность за строительный брак на объекте продажи  касается каждого из наследников. Наследники должны понимать свои обязанности перед покупателем в предоставлении полной и достоверной информации, касающейся недвижимости или квартиры, влияющей на совершение сделки. Возможно, что наследникам придется нести ответственность за упущения в предоставлении информации перед покупателем. Наследники в соответствии с законом несут ответственность за брак проданной недвижимости. Покупатель в данной ситуации может требовать разрыва договора купли-продажи или понижения цены сделки.Продавая недвижимость, наследники не осведомлены о техническом состоянии объекта продажи, и возможно редко кто из них сам проживал в продаваемом жилье, или по крайней мире проживал длительное время. Объект продажи, как правило — старый жилой дом или квартира, в котором возможно не проводилось никакого ремонта. Наследники должны понимать, что даже несмотря на недостаток информации по объекту продажи и у них самих, это не снимает с них ответственности за техническое состояние продаваемого объекта. Аргументация, основанная на незнании, не принимается, если конечно вопрос не касается скрытых дефектов.  В данной ситуации покупатель имеет право на понижение цены сделки.

Предпродажная проверка технического состояния

Во избежание конфликтов, касающихся технического состояния недвижимости, перед её продажей рекомендуется провести техническую экспертизу. Возможно, техническая экспертиза выявит детали, которые были не заметны при поверхностном осмотре. В действительности тщательно проведенная техническая экспертиза исключит возможность у покупателя аргументировать требования по недостаткам и браку проданной недвижимости, если данный брак или недостатки были отмечены в экспертизе. В договоре купли-продажи с целью обеспечения защиты продавца от предъявляемых претензий необходимо сделать отметку об ограничение его  ответственности за техническое состояние продаваемого объекта.

Прибыль от продажи недвижимости и налог на наследство

Зачастую полученную по наследству недвижимость или квартиру продают по более высокой цене, чем это было отмечено в договоре о разделе наследства. В таком случае на прибыль, полученную от продажи недвижимости или квартиры,  рассчитывается налог на полученную прибыль. Прибыль от продажи имущества рассчитывается как разница между покупной и продаваемой ценой.  Прибыль от продажи имущества, полученного по наследству, определяется как разница между оценкой имущества, указанной в договоре о разделе наследства и ценой полученной от продажи. Если цена продаваемой недвижимости или квартиры выше, чем цена, указанная в договоре о разделе наследства, рекомендуется сделать заявление  в налоговую инспекцию о корректировке налога на наследство.  В данном случае наследники заплатят бо´льший налог на наследство и избегут налог на прибыль с продажи недвижимости, поскольку налоговая ставка на наследство ниже налоговой ставки на прибыль от продажи недвижимости или квартиры.

Lindblad.fi – Мы расскажем Вам о Финляндии то, что не расскажут другие!

 

© 2022 Asianajotoimisto Lindblad