18.3.2019

Понижение цены сделки договора купли-продажи недвижимости

Как правило, требование в понижении цены сделки происходит по причине наличия дефекта в недвижимости. На практике это означает, что продавец вынужден будет возвратить часть суммы сделки покупателю, поскольку недвижимость не соответствовала условиям договора сделки.

Как правило цена понижения сделки — это цена ремонта дефекта в недвижимости, которую занижают с учетом возможного улучшения уровня технического состояния объекта сделки после ремонта.

Прочие последствия, возникшие в результате обнаружения дефекта недвижимости – это расторжение договора сделки, что предполагает наличие существенного дефекта, а также возмещение ущерба как результат недобропорядочных действий со стороны продавца.

Дефект объекта сделки

Возможность понижения цены сделки предполагает наличие дефекта недвижимости.

Оценку дефекта проводят на основании состояния недвижимости на момент сделки, но продавец несет ответственность за дефект даже если он был обнаружен и после сделки.

Дефект качества

В недвижимости имеется дефект качества, если

  • состояние недвижимости не соответствует тому, что было обещано покупателю
  • продавец дал ошибочную информацию или преднамеренно ввел в заблуждение покупателя
  • продавец утаил от покупателя какие-либо обстоятельства или
  • продавец не исправил замеченные им ошибочные представления покупателя о состоянии недвижимости

Претензией по дефекту качества является то, что изложенные выше обстоятельства возможно принимать за факторы, которые повлияли на сделку.

Скрытый дефект

Дефект качества может иметь и скрытный характер, когда зачастую ни покупатель ни продавец и не подозревают о наличии дефекта.

Чтобы предъявить претензии по скрытому дефекту, дефект должен быть достаточно обширным по размерам, незначительный дефект не дает право на возмещение ущерба. Судебная практика как правило удовлетворяет требования по претензиям за скрытый дефект, если затраты на ремонт скрытого дефекта превышают 5% от суммы сделки.

Обязанности покупателя

Покупатель до подписания договора купли-продажи обязан тщательно проверить недвижимость, после чего он не имеет права предъявлять претензии продавцу по тем недостаткам, которые было легко обнаружить при проверке.

Очень важно понимать, что именно покупатель должен был бы обнаружить, а не то, что он обнаружил в действительности.

Если продавец специально не настаивает на проведении профессиональной экспертизы, то участие эксперта при проверке недвижимости не является обязательным. Так же необходимо внимательно ознакомится с документами, представленными продавцом по недвижимости. Небрежное отношение к обязанностям в осмотре недвижимости как правило, приводит к невозможности в предъявлении претензий продавцом на основании дефекта, который был бы обязательно выявлен при проверке недвижимости.

Своевременное предъявление претензий

С целью получения понижения цены сделки покупатель ко всему прочему обязан в разумные сроки предоставить рекламацию дефекта с момента его обнаружения или с момента, когда дефект уже должен быть обнаружен.

Покупатель окончательно теряет право на предъявление претензий по дефекту, если он не сообщит об этом продавцу в течении пяти лет с момента передачи прав на управление недвижимостью. С целью обеспечения своих прав, покупатель должен проверить состояние недвижимости в срочном порядке после переезда и отреагировать на обнаруженные недостатки в разумные сроки.

Обязанности продавца

Перед сделкой продавец обязан

  • открыто предоставить покупателю и такую информацию о недвижимости, которая возможно повлияет на принятие покупателем решения по проведению сделки с недвижимостью
  • обратить внимание покупателя и исправить возможно ошибочные представления об объекте сделки
  • не предоставлять покупателю ошибочную или вводящую в заблуждение информацию

Так же, как и в случаях с покупателем, ответственность продавца оценивают на основании того, что он должен был бы знать об объекте сделке. Если продавец пользуется услугами риэлтора, то он несет ответственность и за информацию предоставленную риэлтору.

В случаях халатного отношения продавца к своим обязанностям или при использовании им недостойных методов продажи, покупатель имеет право на понижение цены сделки, даже если до подписания договора купли-продажи он не осмотрел внимательно объект сделки и не подал рекламацию по дефекту в разумные сроки. В таких ситуациях возникает вопрос и о возмещении ущерба. Однако нечестное поведение продавца будет сложно доказать в суде и поэтому покупателю следует действовать аккуратно, продуманно и прозорливо.  

В заключении

Находитесь ли Вы в ситуации, в которой либо Вы, либо к Вам предъявляют требования в понижении цены сделки? Знаете ли Вы как правильно поступить в данной ситуации? Специалисты адвокатура Lindblad имеют разносторонний опыт в решении спорных вопросов, касающихся недвижимости. Обратитесь к нам, мы обдумаем и примем правильное для Вас решение.

© 2022 Asianajotoimisto Lindblad