2.1.2017

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Предварительный договор купли-продажи недвижимости в частности является первичным договором купли-продажи недвижимости. Посредством предварительного договора стороны обязывают друг друга в сделке с недвижимостью, незавершенной по определенным обстоятельствам. Например, принятое условное обязательство в проведении сделки с недвижимостью возможно целесообразно, если план архитектурной застройки находится в стадии разработки или нет гарантий финансирования сделки.

«Кодекс о земле», далее (МК) 2:7 содержит предписания, касающиеся формы предварительного договора, сроков действия, содержания договора и договорных обязательств. Данное положение дополняет положение MK 2:8, касающееся компенсаций в результате отказа в проведении сделки.

Важно отметить, что в соответствии с МК 2:7 в подготовке предварительного договора купли-продажи недвижимости необходимо придерживаться тех же обязательных требований к форме договора, изложенных в МК 2:1, как и в подготовке прочих договоров по сделки с недвижимостью. Таким образом, предварительный договор является действительным только в том случае, если: он составлен в письменном виде; продавец и покупатель или их представители подписали предварительный договор; эксперт по сделкам заверил подписание предварительного договора в присутствии сторон. Кроме того, в предварительном договоре указывается цель — передача недвижимости, продавец и покупатель,  цена сделки  купли-продажи, размер компенсаций, в случае их применения. Если обязательной формой предварительного договора в соответствии с МК 2:1 пренебрегают, то  это возможно приведёт к  нарушению порядка, применяемого в сделках с недвижимостью. Согласно МК 2:7 в предварительном договоре указывается дата, не позднее которой сделка с недвижимостью должна быть завершена. Это предназначено для предотвращения неопределенности  между сторонами, касающихся вопроса собственности недвижимости. Если дата действия договора не указана, то договор имеет силу 5 (пяти) лет с даты заключения договора. Срок действия предварительного договора может превышать  пятилетний срок, если это согласовано в договоре. Кроме того в предварительном договоре указывают условия, в соответствии с которыми проводится сделка.

Предварительный договор является обязательным только для договорных сторон (inter partes), но необходимо отметить, что предварительный договор может быть также обязательным для двух договорных сторон или для одной из договорных сторон. В случае предварительный договор обязует две  договорные стороны, то в таком случае каждая из сторон имеет право требовать от другой стороны завершения сделки. Если одна из сторон отказывается от завершения сделки, вторая сторона может требовать выполнения условий предварительного договора подачей судебного иска. При таких обстоятельствах одна из сторон вправе требовать возмещения ущерба, возникшего в связи с нарушением предварительного договора. Если предварительный договор, является обязательным только для одной из сторон, тогда  у другой стороны есть право так называемого опциона, в соответствии с которым она имеет право выбора — осуществлять ли ей сделку по договору или нет. Такое условие возможно связано, к примеру с договором об аренде земли, в соответствии с которым арендатору предоставлено право выкупа арендуемой площади при выполнении определенных условий.

Будущий покупатель не получает права на недвижимость лишь на основании предварительного договора. Право собственности, эксплуатации, а также право  распоряжения недвижимостью остается за  продавцом. Таким образом, недвижимость может быть арестована за долги продавца и относится к имуществу кредитора. Также продавец может дополнительно установить право залога на свою недвижимость и прочие специальные права, которые по осуществлению сделки купли-продажи обременят покупателя. Необходимо отметить, что продавец имеет право продажи недвижимости третьему лицу, вопреки условиям предварительного договора. В данном случае третья сторона не обязана отказываться от приобретения недвижимости несмотря на то, что знала о наличии предварительного договора. В этом случае продавцу придется возместить убытки, понесенные несостоявшимся покупателем в рамках предварительного договора.

Ущерб, понесенный в результате противоправного действия в отношении предварительного договора трудно установить. Поэтому в предварительном договоре, как правило, имеется пункт о неустойке и её размере, которую отказывающаяся от сделки сторона договора обязана уплатить другой стороне.

На практике требования к форме предварительного договора зачастую не выполняются, в результате чего предварительный договор является недействительным. В таком случае договор, несоответствующий требованиям не имеет силы в требованиях штрафных санкций. Однако, необходимо отметить, что не соответствующий стандартной форме предварительный договор, возможно будет иметь юридическую силу в отношении штрафных санкций. МК 2:8 содержит норму, регулирующую отказ одной из сторон выполнения условий первичного договора, ссылаясь на неправильно оформленный предварительный договор. Согласно положению договорная сторона, отказавшись от сделки, возмещает другой стороне расходы за рекламу недвижимости, организацию просмотров недвижимости и прочие разумные расходы, понесенные в результате необходимых действий, связанных со сделкой.

Задаток является нормой при заключении предварительных договоров купли-продажи недвижимости. Задаток выплачивается покупателем как доказательство исполнения намеренностей по договору. В случае, осуществления сделки, переданная сумма задатка засчитывается в счет оплаты. Если покупатель уклоняется от совершения покупки недвижимости, в соответствии с МК 2:8 потерпевшая сторона имеет право удержать задаток в качестве компенсации. От суммы залога обязательно возвращается сумма, превышающая  обоснованные и разумные расходы потерпевшей стороны.

Предварительный договор приводит к возникновению правовых отношений между промежуточным статусом продавца и покупателя. При заключении предварительного договора в первую очередь важно помнить о соблюдении строгих требований к форме договора, в противном случае договор теряет свое значимость. Также для предотвращения усложнений и возникновения возможных конфликтных ситуаций   наличие пункта о выплате неустойки очень важно.

© 2022 Asianajotoimisto Lindblad