18.2.2019

Разделение обязанностей в жилищном акционерном обществе

Данная статья была напечатана в журнале «Собственный дом» области Пирканмаа

В жилищном кооперативе всегда наряду с акционерами жилищного кооператива должно присутствовать правление кооперативом. Как правило, ответственность за управление жилищным кооперативом несет управляющий компанией. О разделе юрисдикции трех сторон прописано в законе о жилищном кооперативе (AOYL).

В соответствии с законом AOYL владельцы акций жилищного кооператива на общем собрании должны принимать решения по вопросам, прописанных в законе. Общее собрание акционеров жилищного кооператива – это особая юрисдикция. Решения принимаются по принципу большинства голосов.  Для принятия некоторых решений требуется 2/3 голосов от общего количества проголосовавших или установленное число голосов из проголосовавших акционеров.

При полном консенсусе акционеры могут принимать решения и по вопросам, относящихся напрямую к правлению жилищного кооператива или его управляющему. В дополнении к этому, в уставе жилищного кооператива возможно прописать, что только общее собрание акционеров может принимать решения по определенным вопросам, которые напрямую относятся к управляющему или правлению компании. В случаях, если правление или управляющий кооператива приняли решения по вопросам, входящих в компетенцию общего собранию, то в данном случае управляющий или правления кооператива, превысив юрисдикцию возможно понесут ответственность за нанесение ущерба.

Так же в добровольном порядке правление может передать общему собранию для решения вопросы, входящие в компетентность управляющего или правления.   Однако необходимо помнить, что на решение общего собрания невозможно выносить специфические вопросы, подлежащие рассмотрению правлением или управляющему и прописанными в законе о жилищных кооперативах.

Общие задачи правления прописаны в законе AOYL, статье 7, параграфе 2. Правление занимается вопросами управления кооперативом, а также вопросами технического состояния здания и недвижимости, а также прочими организационными вопросами. Правление несет ответственность за организацию бухгалтерии жилищного кооператива и расхода средств в соответствии с нормативами закона.

Однако, для правомочности действий в решении вопросов, правлению необходимо иметь решение общего собрания, которые принимая во внимание размер жилищного кооператива и его деятельность, возможно будут нетипичными или крупномасштабными, значительно влияющими на использование квартир их владельцами.

Так же правлению необходимо получить разрешение собрания на действия, значительно влияющие на обязанности акционеров по выплатам взносов в кооператив или по затратам, вызванными использованием акционерами собственных квартир. К примеру, одно правление не может принимать решение по крупномасштабным и продолжительным ремонтам.

Однако, необходимо напомнить, что масштабность предпринимаемых действий, зависит, например от размеров жилищного кооператива. В крупных жилищных кооперативах правление возможно имеет право принимать решения и по внушительному масштабному ремонту. Основным правилом является то, что если правлению придется серьёзно оценивать достаточность собственной юрисдикции по предпринимаемым действиям, то это является причиной передачи права по принятию решения общему собранию акционеров. В соответствии с законом об акционерных обществах правление жилищного кооператива имеет право приступить к действиям, если ожидание постановления общего собрание может привести к затруднениям в деятельности кооператива. В такой ситуации об этом в срочном порядке необходимо письменно оповестить всех акционеров.

Правление избирает управляющего компанией. В соответствии с законом о жилищных кооперативах статья 7, параграф §17 главной задачей управляющего является поддержание технического состояния недвижимости и зданий и проведение работ по решению текущих задач в управлении кооперативом в соответствии с указаниями и постановлениями выданным ему правлением.  Управляющий несет ответственность за бухгалтерскую отчетность кооператива и распоряжением средств кооператива, организованного благонадёжным способом.

Управляющий может приступить к исполнению нестандартных или масштабных задач только в случае наличия полномочий, предоставленных ему правлением или если ожидание решения правления может нанести деятельности жилищного кооператива серьезные проблемы. В данном случае об этом в срочном порядке необходимо оповестить правление. На практике в таких случаях (например, если речь идет о принятии решения в кооперативе по крупномасштабному ремонту) и правлению необходимо иметь полномочия, предоставленные ему общим собранием акционеров.

Как правило, круг обязанностей управляющего подробно прописывается в заключенным с ним договоре. К договору прилагают перечень обязанностей управляющего, в котором подробно прописывают все повседневные задачи управляющего по управлению кооперативом.

© 2022 Asianajotoimisto Lindblad