1.7.2016

Kiinteistökaupan esisopimus

Kiinteistökaupan esisopimus tarkoittaa nimenomaisesti alustavaa sopimusta kiinteistön kaupasta.Esisopimuksen avulla osapuolet haluavat usein varmistaa toistensa sitoutumisen kauppaan tilanteessa, jossa lopullisen kaupan tekeminen ei ole vielä syystä tai toisesta mahdollista. Esimerkiksi ehdollinen sitoutuminen kiinteistökauppaan saattaa tulla tarkoituksenmukaiseksi jos alueen kaavoitus ei ole vielä valmis tai kaupan rahoitusjärjestelyissä vallitsee epätietoisuutta.

Esisopimusta koskevat määräykset

Maakaaren (MK) 2:7 sisältää määräyksiä esisopimuksen muodosta, voimassaoloajasta, sisällöstä ja sitovuudesta. Säännöstä täydentää MK 2:8, joka koskee korvausta kaupasta vetäytymisen johdosta.

On tärkeää huomata, että MK 2:7:n mukaan kiinteistökaupan esisopimuksen on noudatettava samoja MK 2:1:ssä säädettyjä muotomääräyksiä kuin minkä tahansa muunkin kiinteistökaupan.

Vain kirjallinen ja vahvistettu sopimus on pätevä

Esisopimus on pätevä ainoastaan, jos

• se on tehty kirjallisesti,
• myyjä ja ostaja tai heidän asiamiehensä allekirjoittavat esisopimuksen ja
• kaupanvahvistaja vahvistaa esisopimuksen kaikkien allekirjoittajien läsnä ollessa.

Esisopimuksen sisältövaatimukset

Esisopimuksessa on käytävä ilmi

• luovutustarkoitus
• luovutettava kiinteistö
• myyjä ja ostaja
• kauppahinta ja muu vastike tai niiden määräytymisperuste.

Mikäli esisopimukselta ei vaadittaisi MK 2:1:n mukaisia muotomääräyksiä, mahdollistettaisiin kiinteistönkaupan määrämuodon kiertäminen.

Eräpäivä kaupanteolle

MK 2:7:n mukaan esisopimuksessa on mainittava päivä, johon mennessä lopullinen kauppa on viimeistään tehtävä. Tällä on pyritty ehkäisemään epämääräisen ajan jatkuvia välitiloja kiinteistön omistuksessa.

Jos mainintaa päivästä ei ole, on sopimus voimassa 5 vuotta sopimuksen solmimispäivästä.

Esisopimuksen voimassaoloaika voi myös olla 5 vuotta pidempi, kunhan siitä nimenomaisesti sovitaan sopimuksessa. Lisäksi esisopimuksessa on mainittava ne ehdot, joiden täyttyessä kauppa on tehtävä.

Molemminpuolinen vs. yksipuolinen esisopimus

Esisopimus sitoo vain sopijapuolia (inter partes), mutta on kuitenkin huomattava, että esisopimus voidaan tehdä joko molemminpuolisesti tai vain yksipuolisesti velvoittavaksi.

Molemminpuolisesti velvoittava esisopimus sitoo molempia osapuolia, jolloin kummallakin osapuolella on oikeus vaatia toista osapuolta tekemään kauppa. Mikäli toinen osapuoli kieltäytyy tekemästä kauppaa, voi toinen vaatia kanteella kaupan tekemistä esisopimuksessa kirjatuin ehdoin. Tällaisessa tilanteessa osapuolella on myös oikeus korvaukseen esisopimuksen rikkomisesta aiheutuneesta vahingosta.

Yksipuolisesti sitova esisopimus velvoittaa ainoastaan toista osapuolta, kun taas toisella on ns. optio-oikeus, jolloin hänellä on oikeus valita haluaako hän tehdä kaupan vai ei. Tämänkaltainen ehto voidaan liittää esimerkiksi maanvuokrasopimukseen, jossa vuokramiehelle annetaan lunastusoikeus vuokra-alueeseen tiettyjen edellytysten täyttyessä.

Valta säilyy myyjällä, mutta myös korvausvelvollisuus

Tuleva ostaja ei saa oikeutta sopimuksen kohteena olevaan kiinteistöön pelkän esisopimuksen synnyn seurauksena. Kiinteistön omistusoikeus ja käyttö- sekä disponointivalta säilyvät siis toistaiseksi myyjällä.

Näin ollen kiinteistö on myös ulosmitattavissa myyjän velasta ja se kuuluu hänen konkurssipesäänsä.

Myyjä voi lisäksi perustaa kiinteistöönsä panttioikeuksia ja muita erityisiä oikeuksia, jotka kaupan tekemisen jälkeen sitovat ostajaa.

On myös huomattava, että myyjällä on jopa valta myydä kiinteistö esisopimuksen vastaisesti muulle kuin tämän sopijapuolelle. Tällöin kolmas ei ole velvollinen luopumaan kiinteistöstä, vaikka tämä olisi tiennyt esisopimuksesta. Myyjä joutuu kuitenkin tässä tapauksessa korvaamaan esisopimusostajan vahingon.

Sopimussakko

Esisopimuksen vastaisesta teosta seuraava vahingonkorvauksen määrä on yleensä vaikea selvittää.

Tästä johtuen esisopimukseen on tapana liittää sopimussakkolauseke, jossa sovitaan minkä summan kaupasta kieltäytyvä on velvollinen suorittamaan sopimussakkona toiselle osapuolelle.

Muotovirheet mitätöivät sopimussakon

Käytännössä esisopimuksen muotovaatimukset jäävät usein täyttämättä, jonka seurauksena esisopimus on pätemät§ön. Tällöin muotovirheen sisältävään esisopimukseen ei voida esimerkiksi pätevästi liittää sopimussakkolauseketta.

Huomattakoon kuitenkin, että muotosäännösten vastaisella esisopimuksella saattaa olla oikeudellista merkitystä korvausvastuun kannalta.

MK 2:8 sisältää normin, joka sääntelee toisen osapuolen kieltäytymistä esisopimuksen muotovirheeseen vedoten. Säännöksen mukaan kaupan tekemisestä kieltäytyneen osapuolen on korvattava toiselle osapuolelle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset.

Käsiraha

Käsirahan maksaminen on tavallista kiinteistökaupan esisopimuksen yhteydessä.

Käsiraha maksetaan kaupan tekemisen vakuudeksi siltä varalta, että käsirahan antaja ei pysy sitoumuksessaan.

Jos kauppa toteutuu, on käsiraha osa kauppahintaa. Jos taas ostajaehdokas vetäytyy kaupanteosta, vahinkoa kärsinyt osapuoli saa pidättää käsirahasta korvauksen MK 2:8:n mukaisesti.

Käsirahasta on siis palautettava ostajaehdokkaalle se osa, joka ylittää todelliset ja kohtuulliset kustannukset.

Virheettömän esisopimuksen merkitys

Kiinteistökaupan esisopimus synnyttää siis erityislaatuisen välitilan ostajan ja myyjän väliseen oikeussuhteeseen.

Esisopimusta solmittaessa on ensiarvoisen tärkeää muistaa noudattaa tiukkoja muotomääräyksiä, sillä muutoin sopimus menettää sopijapuolten tarkoittaman merkityksen.

Myös sopimussakkolausekkeen kirjaaminen esisopimukseen on tärkeää, jotteivät mahdolliset riitatilanteet paisuisi.