Kiinteistön kauppa

Tämä artikkeli on julkaistu Omakoti -lehdessä

Kiinteistön kaupasta säädetään maakaaren 2 luvussa. Kiinteistön kauppa on osittain tarkasti säännelty oikeustoimi ja osapuolten tulee olla tietoisia lain sisällöstä, jotta kauppakirja tulee tehtyä lain edellyttämällä tavalla.

Usein kiinteistövälittäjät huolehtivat mm. muotomääräysten noudattamisesta ja lainsäädännön tunteminen korostuukin silloin, kun yksityiset myyjä ja ostajat tekevät kaupan keskenään. Kauppakirjan laadinnassa on usein hyvä turvautua asiantuntijan apuun.

Kiinteistön kauppakirja tulee tehdä kirjallisesti.

Myyjän ja ostajan on allekirjoitettava kauppakirja ja kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa allekirjoittaneiden läsnä ollessa. Kauppakirjasta on käytävä ilmi tietyt minimiehdot eli luovutustarkoitus, luovutettava kiinteistö, myyjä, ostaja ja kauppahinta tai muu vastike. Kiinteistön kauppa on määrämuotoinen eli se on tehtävä laissa säädetyllä tavalla. Muulla tavalla tehty kauppakirja ei ole sitova. Sitovuus koskee myös kauppahintaa eli mikäli ostaja ja myyjä ovat sopineet ns. mustasta kauppahinnasta eli siitä, että todellinen kauppahinta on suurempi kuin kauppakirjaan merkitty, myyjällä ei ole oikeutta periä enempää kuin mitä kauppakirjaan on merkitty.

Kiinteistön kaupan muotovaatimuksia sovelletaan myös vaihtoon ja lahjaan. Kauppakirja voidaan tehdä nykyään myös sähköisesti Maanmittauslaitoksen kaupankäyntijärjestelmässä.

Kauppakirjan laadinnassa tulee minimiehtojen lisäksi huomioida kiinteistön erityispiirteet. Sekä ostajan että myyjän oikeuksien kannalta on tarpeellista, että mahdolliset puutteet tai erityiset laadulliset seikat on huomioitu kauppakirjassa. Yleensä kauppakirjassa puolin ja toisin vakuutetaan, että ostaja on tutustunut kiinteistöön huolellisesti ja myyjä on antanut kaikki tarpeelliset tiedot. Yleiset vakuutukset eivät estä riitoja. Mikäli tietty seikka yksilöidään kauppakirjassa esimerkiksi erillisellä liitteellä, ostaja ei voi vedota tähän virheenä myöhemmin. Kauppakirjan huolelliseen laadintaan tulee panostaa varsinkin silloin, kun kyseessä on vanha omakotitalo.

Kauppakirjassa voidaan sopia erityisistä purkavista tai lykkäävistä ehdoista.

Kauppakirjassa voidaan sopia, että kauppa saadaan purkaa myös jollain muulla kuin lain tarkoitetulla perusteella. Lisäksi voidaan sopia, että myyjä pidättää itselleen omistusoikeuden kiinteistöön, kunnes kauppahinta on maksettu tai muu ehto toteutunut. Mikäli koko kauppahinta maksetaan kaupantekotilaisuudessa, tällainen ehto ei ole tarpeellinen. Purkavat ja lykkäävät ehdot voivat olla voimassa enintään viisi vuotta. Ellei voimassaolosta ole sovittu, ehto on voimassa viisi vuotta.

Tietyt ehdot ovat pätemättömiä eli ne eivät sido osapuolia.

Kauppakirjassa ei voi sopia sitovasti takaisinosto- ja lunastusehdosta eli siitä, että myyjällä tai jollain muulla taholla olisi oikeus lunastaa kiinteistö taikka että ostajalla olisi velvollisuus tarjota kiinteistöä ennen sen luovuttamista ensin myyjälle tai kolmannelle taholle. Myös myyjän saannonmoitteen rajoittaminen on kielletty eli kauppakirjassa ei voi rajoittaa myyjän vastuuta oikeudellisen virheen osalta. Oikeudellinen virhe on kyseessä silloin, kun ostaja saattaa menettää kiinteistön kolmannelle osapuolelle. Kauppakirjaan ei voi ottaa myöskään ehtoa, joka rajoittaa ostajan oikeutta luovuttaa kiinteistö edelleen, pantata kiinteistö tai sopia vuokraoikeuden tai muun erityisen oikeuden kirjaamisesta. Toisaalta on mahdollista sopia siitä, että ostaja ei saa ilman myyjän suostumusta luovuttaa kiinteistöä eteenpäin rakentamattomana tai määrättyä kauppahintaa alemmasta hinnasta. Tästä on otettava kirjallinen ehto kauppakirjaan. Edellä mainittujen rajoitusten lisäksi kauppakirjassa ei voi osapuolia sitovasti sopia sopimattomasta ehdosta, joka esimerkiksi rajoittaa ostajan henkilökohtaista vapautta tai jonka noudattaminen olisi lainvastaista.

Kaupan osapuolet voivat sopia aikomastaan kiinteistön kaupasta esisopimuksella ennen varsinaisen kauppakirjan laadintaa.

Esisopimuskin on tehtävä muotomääräysten mukaisesti ja siinä on mainittava ne ehdot, joiden täyttyessä kauppa tehdään sekä sovittava päivästä, jona kauppa viimeistään on tehtävä.  Osapuolella on oikeus saada korvaus vahingosta, mikäli esisopimusta rikotaan. Osapuolella on myös oikeus vaatia viime kädessä tuomioistuimessa toista osapuolta tekemään sovittu kiinteistönkauppa, mikäli sovitut ehdot täyttyvät.

Joissain tilanteissa kaupasta vetäytyminen saattaa aiheuttaa vahingonkorvausvelvollisuuden myös ilman esisopimusta. Mikäli kaupasta on sovittu, kaupan tekemisestä kieltäytyneen täytyy korvata toiselle osapuolelle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset.