Kiinteistön kauppakirja: mitä pitää huomioida?

Kiinteistön kaupan tulee täyttää tietyt vähimmäisehdot ollakseen juridisesti pätevä.

Myös kauppakirjan eräiden ehtojen tulee olla laadittu maakaaren edellyttämässä muodossa. Muista kaupan ehdoista osapuolet voivat kuitenkin pätevästi sopia vapaamuotoisesti.

Kauppakirjan vähimmäissisältö

Kauppakirjassa tulee ensinnäkin yksilöidä luovutettava kiinteistö sekä sopijaosapuolet. Tämä tarkoittaa kiinteistö- ja henkilötunnusten sisällyttämistä kauppakirjaan.

Tämän lisäksi tulee mainita myös luovutustarkoitus sekä peruste, jonka avulla kauppahinta voidaan määrittää. Näiden vähimmäisehtojen puuttuessa kauppaa ei ole lainkaan syntynyt.

Julkisen kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa.

Vain kauppakirjaan merkitty hinta on sitova

Täytyy muistaa, että lain mukaan myyjällä ei ole oikeutta saada perityksi enempää kauppahintaa kuin mitä on merkitty kauppakirjaan.

Myyjän ei siis pidä suostua siihen, että osa kauppahintaa maksettaisiin ns. mustana kauppahintana kauppakirjan ulkopuolella.

Lykkäävät ja purkavat ehdot kauppakirjassa

Kaupassa voidaan sopia erilaisista lykkäävistä ja purkavista ehdoista. Tällaiset ehdot täytyy ottaa kirjallisesti mukaan kauppakirjaan, jotta ehto olisi pätevä.

Lykkäävä ehto tarkoittaa, että myyjä pidättää itselleen omistusoikeuden kiinteistöön, kunnes jokin tietty ehto on toteutunut (esim. kauppahinta maksettu).

Purkava ehto tarkoittaa, että osapuolet voivat purkaa kaupan jollakin muulla kuin maakaaressa tarkoitetulla perusteella.

Ostajan oikeuksien rajoittaminen vaati kunnon selostuksen

Myyjä ja ostaja voivat sopimusvapautensa rajoissa määritellä oikeutensa ja velvollisuutensa lain säännöksistä poikkeavasti.

Ehto, jolla ostajan lain mukaisia oikeuksia rajoitetaan, on kuitenkin pätevä vain, mikäli tällaisen rajoituksen sisältö on kauppakirjassa selostettu tarpeeksi yksityiskohtaisesti.

Myyjän vastuu rajoitukset tulee yksilöidä tarkasti

Myyjän vastuuta pyritään kiinteistön kaupassa rajoittamaan erilaisin lausekkein. Tällaisten vastuunrajoitusten muotoiluun on kuitenkin syytä kiinnittää huomiota.

Ostajaa suojataan yllättäviltä ja kohtuuttomilta sopimusehdoilta, mikäli ostaja ei pysty lausekkeen perusteella arvioimaan, miltä osin myyjä ei ole vastuussa kaupankohteesta ja tämän vaikutusta kauppahintaan.

Tyypillistä on, että myyjä haluaa rajata vastuuta kiinteistöllä sijaitsevien käytettyjen rakennusten virheiden osalta. Tällöin tärkeää on yksilöidä kauppakirjaan tarkasti ne yksittäiset rakennukset sekä virhetyypit, joiden kohdalla myyjän vastuu on rajoitettua. Liian yleisluontoiset lausekkeet jäävät vaille oikeusvaikutuksia.

Riskinjako myyjän ja ostajan välillä

Myyjä ja ostaja voivat sopia vapaasti riskinjaosta kiinteistöä rasittavien virheiden ja niistä aiheutuvien seuraamusten varalta.

Jotta tällaisten kauppakirjan ehtojen sitovuus voidaan varmistaa, tulee kaikki ostajan oikeusasemaa laista poikkeavasti määrittävät ehdot olla mahdollisimman tarkasti selostettu.

Kauppakirjassa kielletyt ehdot

Lakiin on lisäksi otettu ehtoja, joita kauppakirjaan ei voida lainkaan pätevästi sisällyttää. Nämä ehdot pyrkivät suojaamaan ostajaa sopimattomilta ja myyjän vastuuta liikaa rajoittavilta, kohtuuttomilta ehdoilta.

Ehdottomasti kiellettyjä ovat kaikki sellaiset ehdot, jotka pyrkivät rajoittamaan ostajan määräämisvaltaa kiinteistöä kohtaan laajemmin kuin laissa säännellään.

Tämän lisäksi myyjän vastuuta on nähty aiheelliseksi säännellä ankarammaksi tiettyjen kauppakirjan ehtojen osalta, jos hän on kiinteistöalan ammattilainen.

Monessa yksityiskohdassa pätee sopimusvapaus

Edellä mainittujen erityisehtojen lisäksi myyjä ja ostaja voivat pätevästi sopia kaupan yksityiskohdista, esimerkiksi kauppahinnan suoritustavasta tai kiinteistöllä sijaitsevan irtaimiston kuulumisesta kauppaan, ilman lain asettamia muotovaatimuksia.

Näin ollen suullisestikin sovitut asiat sitovat osapuolia.