Kuka maksaa uudistuksen joka koskee vain tiettyjä osakehuoneistoja?

Tämä artikkeli on julkaistu Omakoti ja kiinteistö lehdessä 7.9.2013. Päivitetty 13.11.2020

Pääsääntöisesti asunto-osakeyhtiön kunnossapito- ja muutostyöt rahoitetaan vastikemaksuilla. Kaikki osakkeenomistajat osallistuvat siis rahoitukseen. Tämä perinteinen rahoitustapa saattaa aiheuttaa eripuraa, jos osakkeenomistaja kokee joutuvansa rahoittamaan jonkun muun hyväksi tulevaa uudistusta.

Uudistus vain osaan huoneistoista

Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 32 §:n 5 momentissa säädetään tilanteesta, jossa vain tiettyihin osakehuoneistoihin tehdään uudistus, joka hyödyttää vain kyseisiä osakehuoneistoja. Tällöin vastiketta ei peritä muilta osakkeenomistajilta. Säännöstä sovelletaan nimenomaan huoneistoon kohdistuvien uudistusten osalta, ei silloin kun on kyse yhtiön vastuulla olevasta kunnossapitotyöstä. Kunnossapitoon rinnastetaan viranomaismääräysten vuoksi tehtävät muutostyöt, jotka siis rahoitetaan vastikkeilla. Normaalin enemmistöpäätöksen lisäksi asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 32 §:n 5 momentin mukainen päätös vaatii enemmistön niiden osakkeenomistajien äänistä, joiden osakehuoneistoihin uudistus kohdistuu.

Parveke

Tiettyjä osakehuoneistoja koskeva uudistus voisi olla kyseessä silloin, kun vain tiettyihin huoneistoihin asennetaan parveke. Muiden huoneistojen osakkeenomistajat tulee vapauttaa vastikkeenmaksuvelvollisuudesta. Korkein oikeus on pohtinut parvekeongelmaa ratkaisussa KKO 2005:83, jossa oli kyse parvekkeiden lasittamisesta. Riitaa oli siitä, oliko lasitus parvekkeiden laadun parantamista ja tätä kautta huoneistoihin kohdistuva uudistus vai normaalia kunnossapitoa. Yhtiökokous oli päättänyt, että remontti katetaan vastikevaroin. Talossa oli yhteensä 72 huoneistoa, joissa 48:ssa oli parveke. Erään parvekkeettoman huoneiston osakkeenomistaja katsoi, että yhtiökokouksen päätös oli omiaan tuottamaan parvekkeellisten huoneistojen omistajille huomattavaa epäoikeutettua etua muiden osakkaiden kustannuksella.

Taloyhtiö totesi, että remontissa oli kyse kaikkien osakkeenomistajien vastuulla olevasta kunnossapidosta, jolla rakennus saatettiin vastaamaan ajankohdan tavanomaisia vaatimuksia. Lasitus vähentäisi huomattavasti myöhempää korjaustarvetta, eikä ollut yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen.

Kaikki oikeusasteet päätyivät asiassa samaan lopputulokseen eli remontti oli rahoitettavissa vastikkeilla, eikä asiassa rikottu yhdenvertaisuusperiaatetta. Parvekkeiden lasittaminen tehtiin välttämättömän parvekekaiteiden korjauksen yhteydessä. Lasitus voitiin rinnastaa perusparannukseen ja lisäksi parvekeinvestointi tulisi säästetyksi alentuneina parvekkeiden huoltokustannuksina jo noin kuuden vuoden kuluessa.

Jos kyseessä olisi ollut olemassa olevien parvekkeiden laajentaminen, ratkaisu olisi melko varmasti ollut toinen. Laajentaminen tähtää lähtökohtaisesti vain parvekkeiden viihtyisyyden lisäämiseen, jolla on arvoa vain parvekkeellisille huoneistoille. Lasituksen katsottiin tulevan koko talon hyödyksi.

Hissi

Parvekkeiden lisäksi kallis hissin jälkiasennusremontti aiheuttaa helposti närää niiden alimpien kerrosten asukkaiden keskuudessa, jotka eivät hissiä käytä. Hissiongelma on lainsäädännössä onneksi ratkaistu yksityiskohtaisella säännöksellä jakamalla vastikeperusteet asuinkerroksen mukaisessa suhteessa. Alimman kerroksen asukkaat joutuvat maksamaan remontista vähän verrattuna ylimmän kerroksen asukkaaseen. Toisaalta on perusteltua, että alimmankin kerroksen asukas maksaa jonkin verran: hissin rakentamisen katsotaan nostavan koko talon arvoa. Hissin peruskorjausta koskien vastaavaa sääntelyä ei ole ja olemassa olevan hissin korjaukseen osallistuvat kaikki osakkeenomistajat normaalin vastikeperusteen mukaisesti.