20.3.2015

Oikeustapauskommentti korkeimman oikeuden ratkaisusta KKO:2013:23

Oikeustapauskommentti korkeimman oikeuden ratkaisusta KKO:2013:23 kiinteistönkaupan hinnanalennusvaatimuksen tutkimatta jättämisestä kun aiemmassa oikeudenkäynnissä oli vaadittu kiinteistönkaupan purkamista

Lyhyt referaatti ratkaisusta:

Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO:2013:23 oli kyse siitä, että asuinkiinteistön ostaja oli ensiksi ajanut myyjiä vastaan kanteen, jossa ostaja oli vaatinut kiinteistön laatuvirheen perusteella kaupan purkua. Tämä kanne oli hylätty lainvoimaisella tuomiolla. Mainittu tuomio esti tutkimasta ostajan myyjiä vastaan myöhemmin nostaman kanteen, jossa ostaja vaati myyjiltä samojen virheiden perusteella hinnanalennusta.

Yhteenveto ratkaisusta:

Perustellen kaupan kohteessa olevan maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettu olennainen laatuvirhe, ostaja vaati ensiksi nostamassaan kanteessa, että

1) kauppa puretaan ja myyjät velvoitetaan palauttamaan ostajan maksama kauppahinta;

2) ja lisäksi, että myyjät velvoitetaan suorittamaan ensisijaisesti kauppahinnan alennuksena ja toissijaisesti vahingonkorvauksena korvausta ostajalle kiinteistöllä asumisesta aiheutuneista haitoista ja muualla asumisesta aiheutuneista kustannuksista. Tämän vaatimuksen osalta korkein oikeus totesi, että hinnanalennus kiinteistönkaupassa määrätään maakaaren 2 luvun 31 §:n 1 momentin mukaan vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Näin ollen tässä ostajan esittämässä lisävaatimuksessa ei ollut kysymys tällaisesta kaupan purkamiselle vaihtoehtoisesta hinnanalennusvaatimuksesta, vaan sen ohella esitetystä lisävaatimuksesta.

Käräjäoikeus hylkäsi ostajan kanteen. Ostaja haki ratkaisuun muutosta ja hovioikeus tuomiollaan ostajan valituksen hyläten pysytti käräjäoikeuden tuomion. Hovioikeuden tuomio tuli lainvoimaiseksi.

Tämän jälkeen ostaja myöhemmin vaati uudella myyjiä vastaan nostamallaan kanteella

1) hinnanalennusta samojen kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen virheiden perusteella kuin aikaisemmassakin kanteessa. Ostaja vaati nostamassaan uudessa kanteessa, että myyjät velvoitetaan suorittamaan hänelle kiinteistökaupan kohteessa olleiden laatuvirheiden perusteella hinnanalennusta kiinteistön korjauskustannusten perusteella laskettuna.

Tämä jälkimmäisessä kanteessa esitetty vaatimus hinnanalennuksesta oli uusi vaatimus, joka ei ensimmäisessä kanteessa tullut lainvoimaisesti hylätyksi.

Asiassa on korkeimmassa oikeudessa ollut kysymys siitä, estääkö hovioikeuden antama lainvoimainen tuomio ostajan uuden kanteen tutkimisen.

Vakiintunut periaate on, että samaan perusteeseen nojautuvaa ja samaa oikeusseuraamusta koskevaa uutta kannetta ei voida tutkia. Lainvoimainen tuomio estää samaa tai asiallisesti samaa suoritusta koskevan uuden kanteen tutkimisen silloinkin, kun se nojautuu uuteen perusteeseen, mutta samaan tapahtumainkulkuun (KKO 2001:136 ja 2008:43). Tätä on ratkaisuissa perusteltu lainkäytön taloudellisuuden ja tehokkuuden ohella asianosaisten yhdenmukaisella oikeussuojalla. Mainituissa korkeimman oikeuden ratkaisuissa on todettu, että kanteiden tueksi esitetyistä oikeudellisesti erilaisista perusteista huolimatta ne olivat kuitenkin perustuneet samaan tapahtumainkulkuun ja tosiseikastoon.

Ostaja perusti aikaisemman kaupan purkamista ja myöhemmän hinnanalennusta koskevan kanteensa samoihin väitteisiin kaupan kohteen virheistä. Molemmat kanteet ovat siten perustuneet samoihin oikeustosiseikkoihin. Ostaja ei esittänyt jälkimmäisen kanteensa perusteeksi muita seikkoja kuin ne, joihin oli vedottu jo lainvoimaisella tuomiolla hylätyssä kanteessa. Molemmat kanteet ovat perustuneet samoihin tosiseikkoihin ja niiden tueksi esitetty todistelukin on ollut sama. Ostajan kanteet ovat koskeneet laadullisesti erilaisia oikeusseuraamuksia, mutta asiallisesti ne ovat olleet samaa asiaa koskevia, kaupan kohteen virheellisyydestä johtuneita vaatimuksia.

Hinnanalennusvaatimus olisi voitu esittää purkamiselle vaihtoehtoisena vaatimuksena vielä oikeudenkäynnin aikanakin. Oikeudenkäytön tehokkuuden ja tarkoituksenmukaisuuden kannalta on jo lähtökohtaisesti perusteltua, että kanteenmuutoksina sallitut uudet vaatimukset esitetään vireillä olevassa asiassa ja mahdollisimman varhaisessa vaiheessa. Kantajan olisi siis tullut vaatia hinnanalennusta jo ensimmäisessä oikeudenkäynnissä.

Korkein oikeus katsoi, että hovioikeuden kaupan purkamista koskevassa asiassa antama lainvoimainen tuomio estää ostajan uudessa kanteessa esittämän purkamisvaatimukseen nähden vaihtoehtoisen hinnanalennusta koskevan kanteen tutkimisen.

© 2022 Asianajotoimisto Lindblad