20.1.2017

Omistatko vai vuokraatko myymäläsi?

Tämä artikkeli on julkaistu muotikaupan ammattilehti Modinissa.

Liikehuoneiston vuokraamisella ja omistamisella on molemmilla omat hyvät ja huonot puolensa.

Vuokraaminen voi olla kannattavampaa muun muassa sen vuoksi, että omistaminen sitoo yrityksen pääomaa varsinaiselta liiketoiminnalta. Vuokraaminen saattaa myös mahdollistaa nopeamman reagoinnin yrityksen tilatarpeen muutoksiin, eikä vuokralaisella ole omistajan velvollisuuksia taloyhtiötä kohtaan. Toisaalta omistaminen voi olla tuottava sijoitus ja tukea yrityksen vakavaraisuutta. Suosituilla alueilla vuokrat voivat myös olla hyvin korkeita. Vuokralaisen täytyy myös muistaa, että hänellä ei ole omistamiseen verrattavaa oikeutta liikehuoneistoon. Vuokrasopimuksen päättyessä vuokralaisen on lähdettävä tilasta ja vietävä liiketoimintansa muualle.

Omistaminen

Osakkeenomistajan vastuut ja velvollisuudet ilmenevät asunto-osakeyhtiölaista ja yhtiöjärjestyksestä. Asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajan tärkein velvollisuus lienee yhtiövastikkeen maksuvelvollisuus. Uusi omistaja on vastuussa yhtiövastikkeen maksamisesta omistusoikeuden siirtymisestä lähtien ja tietyin rajoituksin jopa edellisen omistajan maksamatta jättämästä yhtiövastikkeesta. Yhtiövastikkeen maksuvelvollisuus koskee sekä hoitovastiketta että rahoitusvastiketta eli osakkaan osuutta yhtiön veloista. Rahoitusvastike saattaa nousta yllättävän korkeaksi, mikäli yhtiössä toteutetaan suuria remontteja. Ostamista harkitsevan yrittäjän täytyykin tutustua huolellisesti yhtiön toimintaa, kuntoa ja taloudellista asemaa koskeviin asiakirjoihin, jotta omistamisen vastuut eivät tule yllätyksenä. Mahdollisten suurten remonttien vaikutus liiketoimintaan täytyy myös arvioida. Vastiketta täytyy maksaa silloinkin, kun huoneistossa toteutetaan yhtiön remonttia.

Lisäksi tärkeä osakkeenomistajan velvollisuus on huolenpitovelvollisuus. Osakehuoneiston omistajan on hoidettava huoneistoaan huolellisesti ja toteutettava kunnossapito- ja muutostyönsä siten, että yhtiön vastuulla olevan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osat eivät rikkoudu. Osakkaan täytyy ilmoittaa yhtiölle huoneiston puutteista. Osakkeenomistaja ei ole kuitenkaan vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu tilojen käyttämisestä niiden käyttötarkoituksen mukaisesti. Asunto-osakeyhtiö vastaa osakehuoneistojen kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle.

Vuokraaminen

Vuokraavaan yrittäjään sovelletaan lakia liikehuoneiston vuokraamisesta.  On kuitenkin huomattava, että liikehuoneiston käyttöä, kuntoa ja kunnossapitoa koskevien säännösten osalta vuokrasuhteen osapuolet voivat keskenään sopia toisinkin.

Liikehuoneiston vuokralaisen tärkein velvollisuus on vuokran maksaminen. Vuokran määrä on määritelty vuokrasopimuksessa ja se maksetaan yleensä kuukausittain. Vuokran laiminlyönnistä seuraa yleensä vuokrasuhteen purku.

Vuokralaisen tulee ilmoittaa huoneiston puutteista tai vahingoittumisesta vuokranantajalle. Jos huoneisto jätetään käyttämättä pitkäksi aikaa, tästäkin on syytä ilmoittaa vuokranantajalle. Huoneiston on vuokrasuhteen alkaessa ja sen aikana oltava sellaisessa kunnossa kuin vuokralainen muun muassa huoneiston iän ja alueen vastaavaan tarkoitukseen käytettävien huoneistojen kunnon perusteella voi kohtuudella vaatia. Mikäli kunnossa on puutteita ja nämä ovat vuokranantajan vastuulla, vuokralaisella voi olla oikeus vuokranalennukseen tai viime kädessä oikeus päättää vuokrasuhde.

Vuokralaisen on hoidettava huoneistoa huolellisesti. Vuokralainen ei ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu huoneiston käyttämisestä vuokrasopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen. Jos vuokralainen tahallisesti taikka laiminlyönnillään tai muulla huolimattomuudellaan aiheuttaa huoneistolle vahinkoa, on tämä velvollinen korjaamaan vahingon vuokranantajalle. Vuokralaisen on korvattava vuokranantajalle myös vahinko, jonka huoneistossa vuokralaisen luvalla oleva henkilö on tahallisesti taikka laiminlyönnillään tai muulla huolimattomuudellaan aiheuttanut huoneistolle.

© 2022 Asianajotoimisto Lindblad