29.5.2013

Osakehuoneiston ottaminen yhtiön hallintaan

Tietyissä tilanteissa yhtiökokous voi päättää, että osakkeenomistajan hallinnassa oleva osakehuoneisto on enintään kolmen vuoden ajaksi otettava yhtiön hallintaan. Kyseessä on merkittävä osakkeenomistajan oikeuksiin puuttuva päätös, eikä hallintaanottoon voi ryhtyä vähäisen rikkomuksen perusteella.

Enisnnäkin, jos osakkeenomistaja ei maksa erääntynyttä yhtiövastiketta tai varoituksen antamisesta aiheutuneita kuluja,

huoneisto voidaan ottaa yhtiön hallintaan. Vastikkeen laiminlyönti on selvästi yleisin hallintaanoton peruste. Yhtiövastiketta ovat hoitovastike, pääomavastike ja erillisvastikkeet, kuten vesimaksu. Kuitenkaan yhtiössä perittävien käyttökorvausten, kuten sauna-, pesutupa- tai autopaikkamaksujen maksamatta jättäminen ei lähtökohtaisesti voi olla hallintaanottoperuste.

Toiseksi, jos osakehuoneistoa hoidetaan niin huonosti, että yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle aiheutuu siitä haittaa,

yhtiöllä voi olla oikeus ottaa huoneisto hallintaan. Osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneiston sisäosat, hoidettava osakehuoneistoaan huolellisesti ja toteutettava kunnossapitotyönsä siten, että yhtiön vastuulla olevat kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osat eivät rikkoudu. Tavanomainen kuluminen on luonnollisesti sallittua. Jotta hallintaanotto huoneiston huonon hoidon perusteella tulisi kyseeseen, yhtiölle tai osakkeenomistajalle täytyy aiheutua konkreettista haittaa. Haitta voi olla esimerkiksi hajuhaitta tai perustilojen lattiapäällysteiden huonosta hoidosta aiheutuva vesivahinko.

Osakehuoneiston käyttäminen oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksestä ilmenevää käyttötarkoitusta

tai muuta määräystä tai vastoin yhtiön hyväksymää tai muuten vakiintunutta käyttötarkoitusta on kolmas hallintaanottoperuste. Esimerkkinä kyseeseen voisi tulla asuinhuoneiston käyttäminen liiketilana.

Jos osakehuoneistossa vietetään häiritsevää elämää tai osakkeenomistaja tai muu asukas ei noudata, mitä järjestyksen säilymiseksi tiloissa on tarpeen,

voidaan osakehuoneisto ottaa myös yhtiön hallintaan. Häiritsevän elämän viettämiseen voivat syyllistyä paitsi osakkeenomistaja tai huoneistoa hallitseva vuokralainen, myös näiden vieraat. Merkityksellistä hallintaanottomenettelyn kannalta on se, aiheutuuko huoneistossa vietettävästä elämästä häiriötä muille osakkeenomistajille tai yhtiössä asuville asukkaille. Häiritsevältä elämältä edellytetään yleensä jonkinlaista jatkuvuutta tai toistuvuutta. Lisäksi ilta- ja yöaikaan tapahtuvaan häirintään suhtauduttaneen ankarammin kuin päiväsaikaan tapahtuvaan häirintään.

Jos rikkomuksella on vain vähäinen merkitys,

osakehuoneistoa ei saa ottaa yhtiön hallintaan, joka tulee ottaa huomioon aina hallintaanottoa harkittaessa. Merkityksen vähäisyyttä arvioidaan kokonaisuuden valossa.

Hallintaanottomenettelyssä yhtiö antaa osakkaalle varoituksen tämän laiminlyötyä velvollisuutensa osakkaana, ja mikäli osakas ei korjaa menettelyään, yhtiökokouksessa päätetään huoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan määräajaksi. Yhtiö voi viime kädessä viranomaisten avulla saada huoneiston hallintaansa. Tämän jälkeen huoneisto vuokrataan ulkopuoliselle ja vuokratuloilla katetaan esimerkiksi maksamatta jääneet yhtiövastikkeet ja hallintaanottomenettelystä aiheutuneet kulut. Hallintaanottomenettely ei siis vaikuta esimerkiksi osakkeiden omistusoikeuteen, vaan osakas saa hallintaanottoajan päätyttyä huoneiston takaisin hallintaansa. Osakkaalle tilitetään myös se osa vuokratuloista, jota yhtiö ei käytä omien saataviensa kattamiseen.

Osakehuoneisto voidaan ottaa yhtiön hallintaan määräajaksi, enintään kolmeksi vuodeksi. Yhtiökokous päättää, kuinka pitkäksi aikaa huoneisto otetaan yhtiön hallintaan. Mikäli hallintaanottoperusteena ovat vastikerästit, hallintaanottoajan tulisi olla vähintään niin pitkä, että saatavalla vuokratulolla pystytään kattamaan yhtiön saatavat. Käytännössä kuitenkin hallintaanottoaika päätetään lähes aina lain sallimaksi maksimiajaksi eli kolmeksi vuodeksi. Hallintaanotto voidaan kohdistaa kaikkiin niihin tiloihin, jotka ovat osakashallinnassa ja joiden osalta osakas on laiminlyönyt velvollisuutensa. Jos osakas esimerkiksi omistaa useiden huoneistojen hallintaan oikeuttavat osakkeet ja jättää kaikkien osalta vastikkeet maksamatta, voidaan samalla päätöksellä ottaa kaikki huoneistot yhtiön hallintaan.

© 2021 Asianajotoimisto Lindblad