20.2.2014

Hinnanalennus kiinteistökaupassa

Hinnanalennus on lähtökohtainen seuraus kiinteistökaupan virheestä. Käytännössä se tarkoittaa sitä, että myyjä joutuu palauttamaan ostajalla osan kauppahinnasta, koska myyty kiinteistö ei vastannut kauppakirjassa sovittua.

Hinnanalennuksen määrä on yleensä korjauskustannusten määrä, jota alentavana tekijänä otetaan huomioon kaupankohteen mahdollinen tasonparannus.

Muita kaupan virheen johdosta mahdollisia seurauksia ovat kaupan purku, joka edellyttää virheen olennaisuutta, sekä vahingonkorvaus, joka edellyttää myyjän puolelta tuottamuksellista menettelyä.

Kiinteistökaupan virhe

Jotta hinnanalennus kiinteistönkaupassa olisi mahdollinen, tulee kiinteistössä olla virhe.

Virheellisyyttä arvioidaan sen mukaan millainen kiinteistö oli kaupantekohetkellä, mutta myyjä kuitenkin vastaa virheestä vaikka se ilmenisi vasta myöhemmin.

Laatuvirhe

Kyseessä on laatuvirhe silloin, jos

• kiinteistö ei ole ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu
• myyjä on antanut virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja
• myyjä ei ole ilmoittanut ostajalle tiedossaan olleesta seikasta tai
• myyjä ei ole oikaissut havaitsemaansa ostajan virheellistä käsitystä.

Laatuvirheen vaatimuksena on kuitenkin se, että näiden seikkojen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Salainen laatuvirhe

Laatuvirhe voi myös olla salainen, jolloin usein sekä ostaja että myyjä ovat olleet virheestä tietämättömiä.

Salaisen virheen täytyy olla merkittävä jotta siihen voidaan vedota, eikä pieni virhe oikeuta korvaukseen. Oikeuskäytännössä on tyypillisesti katsottu merkittävyyskynnyksen ylittyvän, kun korjauskustannukset ovat yli 5 % kauppahinnasta.

Ostajan velvollisuudet

Ostajalla on velvollisuus tarkistaa kiinteistö huolellisesti ennen kauppaa, eikä hän saa vedota virheenä seikkaan, joka olisi voitu havaita tarkastuksessa.

Merkitystä on siis sillä, mitä ostajan olisi pitänyt havaita, eikä sillä mitä hän todellisuudessa havaitsi.

Asiantuntija-avun käyttämistä ei kuitenkaan edellytetä, ellei myyjä tähän erityisesti kehota. Myös myyjän antamiin kiinteistöä koskeviin asiakirjoihin on syytä tutustua huolellisesti. Ennakkotarkastusvelvollisuuden laiminlyönti johtaa pääsääntöisesti siihen, että ostaja ei voi vedota virheenä seikkaan, joka hänen olisi pitänyt tarkastuksessaan havaita.

Reklamointi on tehtävä ajoissa

Saadakseen hinnanalennusta kiinteistökaupasta ostajan on lisäksi reklamoitava virheestä kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita.

Ostaja menettää oikeutensa vedota laatuvirheeseen viimeistään, jos hän ei ilmoita siitä myyjälle viiden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Varmistaakseen sen ettei hän menetä oikeuksiaan, ostajan kannattaa selvittää kiinteistön kunto mahdollisimman pian muuton jälkeen ja reagoida havaitsemiinsa puutteisiin kohtuullisessa ajassa.

Myyjän velvollisuudet

Ennen kauppaa myyjän on

• annettava ostajalle sellaiset tiedot kiinteistöstä, joiden voidaan olettaa vaikuttavan kaupantekopäätökseen
• korjattava ostajalla mahdollisesti olevat virheelliset käsitykset kiinteistökaupan kohteesta
• olla antamatta virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja.

Kuten myös ostajan tapauksessa, myyjän vastuuta arvioidaan sen perusteella, mitä hänen olisi pitänyt tietää kaupan kohteesta. Jos hän käyttää välittäjää, myyjä vastaa myös välittäjän antamista tiedoista.

Myyjän laiminlyödessään velvollisuutensa tai menetellessään vilpillisesti on ostajalla oikeus hinnanalennukseen, vaikka hän ei olisi tarkistanut kiinteistöä huolellisesti ennen kauppaa tai reklamoinut virheestä kohtuullisessa ajassa. Tällöin saattaa tulla kysymykseen myös vahingonkorvaus. Myyjän vilpillinen menettely voi kuitenkin olla hankala näyttää toteen, joten ostajan kannattaa toimia huolellisesti ja käyttää harkintakykyään.

Lopuksi

Oletko joutunut tilanteeseen, jossa olet joko vaatimassa tai sinulta vaaditaan hinnanalennusta? Oletko epävarma miten asiassa tulisi menetellä? Meillä Lindbladilla on monipuolinen kokemus kiinteistö- ja asunto-oikeuteen liittyvissä asioissa. Ota yhteyttä asiantuntijoihimme niin mietimme yhdessä miten asiassasi olisi viisainta edetä.