26.10.2015

Kiinteistön piilevä virhe ja merkittävyyskynnys

Tämä artikkeli on julkaistu Omakoti-lehdessä

Kiinteistön virhettä koskevat riidat ovat valitettavan yleisiä. Erityisen harmillisia ovat kosteus- ja mikrobivauriot, jotka tulevat yllätyksenä sekä ostajalle että myyjälle.

Mikä on piilevä virhe?

Kyseessä on piilevä virhe silloin, kun myyjä ei ole antanut kiinteistöä koskien vääriä tietoja tai jättänyt kertomatta olennaisia tietoja. Syystä tai toisesta vaurio paljastuu vasta kaupanteon jälkeen. Perinteisesti ostaja aloittaa remontin ja rakenteista paljastuu ikävä yllätys.

Piilevä virhe oikeuttaa hinnanalennukseen, jos kiinteistö poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Pienet piilevät virheet eivät oikeuta hinnanalennukseen. Ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virhe on olennainen.

Piilevän virheen merkittävyyskynnys

Piileville virheille on asetettu merkittävyyskynnys, jotta pienen intressin riitoja ei saatettaisi tuomioistuimeen. Kyseessä on myös myyjän suojaamisesta ja vahingon jakamisesta myyjän ja ostajan kesken. Ostajan on siedettävä pieniä laatuvirheitä. Toisaalta, kun vaurio on riittävän suuri, myyjä on vastuussa virheestä normaalisti.

Piileviin virheisiin liittyy paljon tulkinnanvaraa. On moniulotteinen kysymys, milloin kiinteistö poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä ostajalla oli oikeus edellyttää. Mitä uudempi ja kalliimpi asuinrakennus, sitä enemmän ostaja voi vaatia. Kun kyseessä on vanha ja edullinen rakennus, merkittävyys-kynnys on huomattavasti korkeammalla. Toisaalta, jos vanha rakennus on peruskorjattu, ostajalla on oikeus edellyttää, että suuriin korjauksiin ei tarvitse ryhtyä useaan vuoteen.

Asuinrakennuksen eri osilla on erimittaiset tekniset käyttöiät. Mikäli tekninen käyttöikä on tietyn rakenteen osalta ylittynyt, ostaja ottaa riskin siitä, että kyseinen rakenne täytyy uusia lähitulevaisuudessa. Mahdollisessa hinnanalennuksen määrässä huomioidaan teknisen käyttöiän pidennys tai tason parannus.

Virheen merkittävyyteen vaikuttaa korjauskustannusten lisäksi mahdollinen terveyshaitta ja muut virheen seuraukset. Mikrobivauriot ovat usein senkaltaisia virheitä, jotka ylittävät merkittävyyskynnyksen. Toisaalta, jos vaurio on paikallinen ja suhteellisen helposti korjattavissa pienin korjauskustannuksin, voidaan aiheellisesti kyseenalaistaa virheen merkittävyys.

Piilevän virheen riitauttaminen

Tuntuu, että tänä päivänä ostajat ovat hyvin tietoisia omista oikeuksistaan ja kiinteistön virheistä reklamoidaan helposti. Kynnys asian eteenpäin viemiselle on matala. Riitaan kannattaa ryhtyä kuitenkin vasta harkinnan jälkeen. Parin tuhannen euron kustannukset harvemmin ylittävät merkittävyyskynnystä. Toisaalta oikeudenkäyntikulut saattavat nousta molemmin puolin jopa muutamaan kymmeneen tuhanteen euroon. Asiaa kannattaa tarkastella kokonaisuutena ja tiedostaa oikeudenkäynnin riskit. Omaa tapausta kannattaa käydä rauhassa läpi kiinteistökauppariitoihin erikoistuneen asianajajan kanssa.

Vauriotilanteessa merkitystä on myös ostajan myötävaikutuksella. On ongelmallinen tilanne, jos vaurio pahenee, ellei korjauksiin ryhdytä. Tällainen tilanne saattaa tulla vastaan erityisesti mikrobivaurioiden kohdalla. Ostajalla ei ole välttämättä taloudellisia mahdollisuuksia korjata virhettä. Toisaalta ostaja saattaa vaatia ensisijaisesti kiinteistökaupan purkua ja isoihin remontteihin ei tämän vuoksi ryhdytä. Myyjän kanssa ei välttämättä päästä sovintoon ja asian tutkiminen sekä tuomion saaminen hovioikeudesta saattaa kestää vuosia. Vaurion tilanne saattaa tuomiohetkellä olla merkittävästi eri kuin kaupantekohetkellä. Ostajalta ei voida edellyttää huomattavaa taloudellista panostusta kaupan kohteena olevaan asuinrakennukseen. Toisaalta, mikäli vauriota voidaan rajoittaa helpoilla ja edullisilla toimenpiteillä, näihin tulee ryhtyä.