20.1.2016

Itsenäisen myyjän muistilista

Tämä artikkeli on julkaistu Omakoti-lehdessä

Suurin osa kiinteistön omistajista turvautuu kiinteistönvälittäjän apuun myydessään kiinteistön. Välitysliikkeelle halutaan maksaa siitä, että ostaja löytyy ja kauppa tulee hyvin hoidetuksi. Toki kiinteistönvälittäjillä ja välitysliikkeillä on myös lakiin perustuva vastuu tuottamastaan palvelusta sekä lähtökohtaisesti vastuuvakuutukset kunnossa.

Välittäjätkin tekevät virheitä, eikä välittäjän käyttäminen välttämättä tarkoita, että kauppa tulisi hoidetuksi parhaalla mahdollisella tavalla ja parhaaseen hintaan. Kiinteistön omistaja saattaa itsenäisesti myymällä saavuttaa paremmat myyntiehdot. Toisaalta kiinteistön myyjä saattaa haluta säästää välityspalkkion verran ja myy tämän vuoksi kiinteistön mieluiten itse.

Itsenäisen myyjän tulee muistaa muutamia tärkeitä seikkoja, jotta kauppa tulee tehdyksi asianmukaisesti ja kiinteistökauppaan liittyvien ongelmien riski minimoidaan.

Kiinteistön myyjän tulee tuntea kiinteistönsä ja kertoa kaikki olennaiset tiedot ostajaehdokkaalle. Myyjä ei vapaudu mahdollisesta virhevastuusta, vaikka ei olisi asunut yhtäkään yötä kiinteistöllä. Tämä koskee erityisesti kuolinpesiä. Kiinteistö ja sillä oleva asuinrakennus tulee tuntea ja puutteista tulee informoida ostajaa. Näyttöongelmien välttämiseksi tiedot tulisi antaa kirjallisesti ja liittää kauppakirjaan.

Täytyy muistaa, että välittäjän käyttö ei vaikuta myyjän tiedonantovelvollisuuteen. Olennaiset tiedot tulee joka tapauksessa antaa. Myyjä myös vastaa ostajaan nähden välittäjän antamista tiedoista.

Mitä vanhempi kiinteistöllä oleva rakennus on, sitä tarpeellisemmaksi tulee hyvän kuntotarkastajan käyttö. Kuntotarkastusraportissa otetaan kantaa rakennuksen puutteisiin, riskirakenteisiin ja korjaustarpeisiin. Kuntotarkastusraportti luovutetaan ostajalle, eikä myyjä voi lähtökohtaisesti joutua vastuuseen niistä puutteista, jotka tarkastusraporttiin on kirjattu. Mikäli on syytä epäillä rakenteellisia vaurioita, rakenteita tulee avata ja näytteitä ottaa. On paljon helpompaa ja halvempaa tutkia mahdolliset vauriot ennen myyntiä kuin joutua vastaamaan kaupan purku– tai hinnanalennusvaatimukseen käräjillä.

Myyjän tulee hankkia kauppakirjan liitteiksi kiinteistörekisteriote, lainhuutotodistus ja rasitustodistus. Mikäli kiinteistöön on tehty kiinnityksiä, panttikirjat tulee luovuttaa ostajalle kaupan yhteydessä. Lisäksi kiinteistöä koskevat piirustukset, rakennuslupa-asiakirjat sekä ote kiinteistörekisterikartasta ja kaavaote tulee liittää kauppakirjaan.

Mahdollinen myyntiesite tulee laatia huolella ja se kannattaa myös ottaa kauppakirjan liitteeksi. Hyvästä myyntiesitteestä ilmenevät kaikki olennaiset tiedot kiinteistöstä ja myös rakennusten kunnosta. Ostajalla on oikeus luottaa myyntiesitteen, kuten muutenkin myyjän antamiin, tietoihin.

Mahdolliset vastuunrajoitusehdot tulee kirjata kauppakirjaan yksityiskohtaisesti, jotta niillä olisi merkitystä myyjän vastuuta rajaavasti. Mikäli on kyse vanhasta ja huonokuntoisesta rakennuksesta, kauppakirjassa voi olla järkevää määritellä maapohjan ja rakennuksen arvot.

Ostajan velvollisuus on tutustua kaupan kohteeseen ennen kauppaa. Myyjän tulee esitellä kiinteistöä ostajalle ajan kanssa ja kiinnittää huomiota kiinteistön ja rakennuksen ominaisuuksiin. Ennen kauppaa tulee selvittää, vastaavatko ostajan vaatimukset ja kaupan kohde toisiaan. Myös välittäjää käyttäessä myyjän kannattaa olla mahdollisuuksien mukaan itse näytöllä mukana. Myyjä on kuitenkin itse oman kiinteistönsä paras asiantuntija.

Kauppakirjaluonnos ja sen liitteet tulee luovuttaa ostajalle hyvissä ajoin ennen kaupantekoa, jotta ostaja ehtii tutustumaan materiaaliin ja mahdolliset täsmennykset ehditään tehdä ennen kauppaa.

Kaupantekotilaisuuteen tarvitaan julkinen kaupanvahvistaja. Lähtökohtaisesti myyjä hankkii tehtävään määrätyn henkilön paikalle. Kaupanvahvistajan palkkio suoritetaan käteisellä kaupantekotilaisuudessa. Palkkiosta vastaavat yleensä myyjä ja ostaja puoliksi.