19.9.2016

Kiinteistökaupan purku, kun talossa on kosteusvaurio

Kiinteistökaupan purkamisesta säädetään maakaaressa. Purkamisesta on mahdollista sopia maakaaressa säädetyllä tavalla tai se voidaan hoitaa kanneteitse tuomioistuimen päätöksellä.

Kaupan purkaminen edellyttää olennaista virhettä kiinteistössä ja kiinteistön tulee myös olla palautettavissa takaisin myyjälle. Purku ei siis ole mahdollista, mikäli ostaja on jo esimerkiksi luovuttanut kiinteistön edelleen. Tällöin voi kuitenkin olla mahdollista saada kiinteistöstä hinnanalennusta.

Mikäli kauppa päätetään purkaa, kauppahinta maksetaan takaisin ostajalle ja kiinteistö palautetaan myyjälle.

Purkuun vaaditaan olennainen laatuvirhe

Mikäli kiinteistössä on kosteusvaurio, se voi mahdollistaa kaupan purkamisen maakaaressa säädettyyn laatuvirheeseen vedoten. Laatuvirhe oikeuttaa hinnanalennukseen ja virheen ollessa olennainen kaupan purkuun.

Virheen olennaisuutta ei tarkemmin laissa määritellä, mutta lain esitöissä mainitaan, että virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella.

Virhe on olennainen, jos ostaja ei voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä saada korjattua kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin.

Kiinteistökaupan purkaminen ei siis luultavasti ole mahdollista, mikäli esimerkiksi virhe saataisiin suhteellisen edullisesti ja nopeasti korjattua. Jos kosteusvaurio haittaisi asumista ja sen korjaaminen veisi paljonkin aikaa ja rahaa, purkukynnys voi ylittyä. Muutoin kyseeseen voi tulla esimerkiksi hinnanalennus. Virheen olennaisuuden arviointi perustuu kokonaisarviointiin ja on aina tapauskohtaista.

Purku edellyttää tarkastamista ostovaiheessa – yleensä

Ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, jonka hänen olisi pitänyt havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostaja ei myöskään saa vedota seikkaan, josta hän on ollut tietoinen kauppaa tehtäessä.

Ostajalla on siis kauppaa tehtäessä tietynlainen tarkastusvelvollisuus. Hänen ei kuitenkaan tarvitse tarkistaa myyjän antaman informaation paikkansapitävyyttä eikä hänen tarvitse ryhtyä sellaiseen tarkastamiseen, joka edellyttää teknisiä tai muita normaalista poikkeavia toimenpiteitä.

Purkuoikeus voi kuitenkin poikkeuksellisesti syntyä silloinkin, kun ostaja on laiminlyönyt tarkastusvelvollisuutensa. Tämä voi tulla kyseeseen esimerkiksi silloin, kun myyjä on tahallaan tai törkeästä huolimattomuudesta salannut jonkin seikan tai antanut virheellistä tietoa kiinteistöstä tai muuten menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Ostajalle voi siis tällaisessa tapauksessa syntyä oikeus purkaa kauppa, vaikka hän ei ollut havainnut kosteusvauriota, jonka hänen olisi tavanomaisessa tarkastuksessa ennen kaupan tekoa pitänyt havaita.

Kosteusvauriosta pitää ilmoittaa ajoissa

Ostajan tulee vedota kosteusvaurioon kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi kosteusvaurion tai kun hänen olisi pitänyt se havaita.

Jos ostaja ei ilmoita kosteusvauriosta myyjälle viimeistään viiden vuoden kuluessa siitä, kun hän sai kiinteistön hallintaansa, hän menettää oikeutensa vedota virheeseen.

Myyjä ei kuitenkaan vapaudu mikäli hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.