5.12.2016

Hometalon kaupan purku vai hinnanalennus

Mikäli kiinteistökaupan jälkeen ilmenee, että talo on homeessa, kyseessä on todennäköisesti virhetilanne.

Ostajalla on tällöin oikeus vaatia joko hinnanalennusta tai hometalon kaupan purkua.

Salainen eli piilevä virhe

Jos sekä myyjä että ostaja ovat olleet tietämättömiä homeen olemassaolosta, puhutaan salaisesta eli piilevästä virheestä.

Molemmat osapuolet ovat toimineet kaupassa huolellisesti, mutta kaupan kohteessa on siitä huolimatta virhe, jos se poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta talolta voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Rakenteelliset mikrobivauriot ovat perusesimerkki salaisesta virheestä. Usein tällaiset vauriot ovat merkittäviä ja edellyttävät korjaamista. Hometalon korjauskustannukset saattavat nousta korkeiksi, riippuen virheen laadusta ja laajuudesta.

Hinnanalennus virheen perusteella

Ensisijaisesti ostajalla on oikeus saada hinnanalennusta virheen perusteella. Ajatus on, että myyjä palauttaa osan kauppahinnasta, koska talo on ollut huonompi kuin sen piti olla.

Sovitusta kauppahinnasta vähennetään kiinteistön arvo kaupantekohetkellä ja näin saadaan erotukseksi hinnanalennuksen määrä. Hinnanalennuksen lähtökohtana ovat yleensä korjauskustannukset.

Hinnanalennuksessa tulee ottaa myös huomioon mahdollinen käyttöiän pidennys ja tasonparannus, kun kiinteistöä korjataan. Hometalon kuluvia osia saatetaan vaihtaa uusiin ja näin rakennuksen käyttöikä pitenee. Korjaustoimenpiteillä kiinteistön arvo saattaa nousta. Harvoin korjauskustannukset ovat kokonaisuudessaan hinnanalennusta.

Hometalon kaupan purku

Mikäli virhe on olennainen, ostajalla on oikeus purkaa kauppa.

Kaupan purkautuessa kauppahinta korkoineen palautuu ostajalle ja kiinteistö palautuu myyjälle.

Kaupan purun kynnys on korkealla. Virheeltä edellytetään olennaisuutta, joka tarkoittaa korjauskustannuksina erittäin merkittäviä kuluja. Voi olla myös mahdollista, että hometaloa ei järkevillä kustannuksilla pysty korjaamaan lainkaan.

Riidan ratkaisu

Mikäli hometalon ostaja ja myyjä eivät pääse asiassa sovintoon, viime kädessä tuomioistuin määrittää hinnanalennuksen määrän tai määrää kaupan purettavaksi.

Sovinto on yleensä osapuolille edullisempi ratkaisu, koska oikeudenkäyntikulut nousevat kiinteistökauppariidoissa korkeiksi. Osapuolet voivat sopia hinnanalennuksen määrästä tai vaihtoehtoisesti kaupan purusta.