15.9.2017

Myyjän vastuu asuntokaupassa

Myyjän vastuu asunto-osakkeen kaupassa määräytyy asuntokauppalain mukaan.

Laissa määritellään muun muassa erilaiset virhetilanteet ja niiden seuraukset.

Milloin asunnossa on virhe?

Asunnossa on virhe silloin, jos

1. se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun;
2. se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
3. myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa havaita kyseinen seikka asunnon tarkastuksessa, myyjän tietoisuus ostajan asettamista erityisvaatimuksista sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; tai
4. se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.

Myyjän vastuu antamistaan tiedoista vs. ostajan vastuu selvittää

Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen asuntokauppaa tehtäessä.

Jos ostaja on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden asunnon tarkastamiseen, hän ei saa virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa.

Ostaja ei ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä ole velvollinen tarkistamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottamaan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä.

Asunnon myyjän vastuu kosteusvaurioista

Asuntokaupassa virhetilanteet liittyvät usein erilaisiin kosteus- ja mikrobivaurioihin.

Mikäli asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä ei ole kunnossapitovastuusta erityisiä säännöksiä, nämä vauriot ovat usein yhtiön vastuulla.

Tällöin myyjän vastuu rajoittuu käytännössä siihen vastikeosuuteen, joka tulee ostajan maksettavaksi, kun yhtiö ryhtyy korjaamaan ongelmaa.

Asunnon myyjä vastaa myös välittäjän väitteistä

Myyjän kannattaa toimia asuntokaupassa mahdollisimman huolellisesti, jotta virheväitteiltä voidaan välttyä.

Myyjä on vastuussa myös välittäjän antamista tiedoista.

Taloudelliset ja oikeudelliset asunnon virheet

Asunnon virhe voi olla myös taloudellinen tai oikeudellinen.

Taloudellisesta virheestä on kyse, jos esimerkiksi

• vastikkeista on annettu väärää tietoa tai
• asunnon omistamiseen liittyvät vastuut osoittautuvat odottamattoman vian vuoksi merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla oli aihetta edellyttää.

Oikeudellinen virhe liittyy esimerkiksi sivullisen omistusoikeuteen, joka rajoittaa ostajan oikeuksia.