17.5.2018

Osakkeenomistajien yhdenvertaisuus

Tämä artikkeli on julkaistu Omakiinteistö-lehdessä.

Asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 10 §:n mukaan kaikki osakkeet tuottavat yhtiössä yhtäläiset oikeudet, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä eivät saa tehdä päätöstä tai ryhtyä muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella.

Yhdenvertaisuuslauseke on tulkinnanvarainen ja monenlaisia riitoja on ratkottu yhdenvertaisuusperiaatteen näkökulmasta. Yleensä riidat liittyvät yhtiön kunnossapitotöihin, joiden osalta osakkeenomistajat saattavat kokea epäreiluksi sen, että kaikki joutuvat vastikkeellaan osallistumaan kuluihin. Toisaalta riidat saattavat liittyä esim. autopaikkojen jakamiseen, jos paikkoja ei riitä kaikille.

Kunnossapitokustannuksissa ongelma liittyy yleensä siihen, että kunnossapitotyöt eivät koske kaikkia osakkeenomistajia. Pelkän autopaikan omistaja kokee ymmärrettävästi epäreiluksi sen, että joutuu maksamaan muiden kylpyhuoneremontteja. Selvänä lähtökohtana on, että osakkeenomistaja joutuu osallistumaan yhtiön tarpeellisiin korjauskustannuksiin riippumatta siitä, hyötyykö hän korjauksista vai ei. Merkitystä asiassa on muun muassa sillä, olivatko korjaukset ennakoitavissa silloin, kun osakkeet on hankittu. Yleensä esimerkiksi putkistosaneeraukseen tai muihin suurempiin remontteihin liittyvät korjaustyöt ovat odotettavissa.

Osakkeenomistaja ei voi lähtökohtaisesti välttyä vastikkeen maksamisesta, vaikka kieltäytyy tietystä uudistuksesta oman huoneistonsa osalta. Tällöin osakkeenomistaja olisi voinut hyötyä uudistuksesta, eikä kyseessä ole yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisuus.

Parvekkeiden lasitusta on käsitelty korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2005:83. Kaikissa taloyhtiön huoneistoissa ei ollut parveketta. Nämäkin osakkeenomistajat joutuivat kuitenkin osallistumaan lasituksiin vastikkeessaan. Ratkaisua perusteltiin ensinnäkin sillä, että kyseessä on tavanomainen perusparannus. Toisaalta lasituksilla pystytään tulevaisuudessa vähentämään rappauskustannuksia. Lisäksi osakkaille aiheutunut lisäkustannus oli pieni, vain noin 100 euroa. Maksuvelvollisuus ei ollut kohtuuttoman ankara. Ratkaisua voidaan pitää perusteltuna. Toisaalta voidaan katsoa, että mikäli korjaustyö ei ole tavanomainen parannus, kustannukset ovat yksittäiselle osakkeenomistajalle suuret, eikä osa osakkeenomistajista hyödy korjauksista mitään, kyseessä saattaa olla yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen päätös.

Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 32 §:ssä säädetään mm. yhtiövastikkeen alentamisesta, mikäli osakkeenomistajan huoneistossa aiemmin tehty työ vähentää yhtiön kustannuksia. Yhdessä huoneistossa saattaa olla muun muassa uusittu juuri kylpyhuone ja asennettu nykyaikaiset vedeneristykset. Kyseinen huoneisto voi saada alennuksen vastikkeessa, kun muihin huoneistoihin aletaan yhtiön lukuun suorittaa vastaavia korjaustoimia. Hyvitys lasketaan nimenomaan yhtiölle tulevan säästön perusteella, eikä sen mukaan, mitä osakas on työstään aikoinaan maksanut. Osakkaan täytyy olla aktiivinen, mikäli tahtoo vaatia hyvitystä. Sitä koskevat vaatimukset tulisi esittää yhtiölle mahdollisimman varhaisessa vaiheessa.

Taloyhtiön omistamat autopaikat ovat perinteinen ongelma osakkeenomistajien keskuudessa, mikäli paikkoja ei riitä kaikille halukkaille. Lähtökohtana autopaikkojen jaossa on, että kaikkien osakkeenomistajien halukkuus paikan saamiseen selvitetään. Sijoittajaosakkaat ja esim. liiketilojen omistajat ovat samassa asemassa kuin huoneistoissa asuvat osakkaat. Ongelmallisempia ovat ns. kakkosasunnon omistajat, jotka viettävät huoneistossa vain osan vuotta. Merkitystä paikkojen jaossa on sillä, onko osakkeenomistajalla todellinen tarve auton säilyttämiseen paikalla vai käytetäänkö autotallia esim. varastona. Autopaikat voidaan esimerkiksi arpoa halukkaiden kesken ja jäljelle jäävistä osakkeenomistajista voidaan laatia jonotuslista. Autopaikat voidaan toisaalta arpoa uudestaan aina tasaisin väliajoin.