20.2.2019

Kunnossapitovastuu asunto-osakeyhtiössä

Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Rakenteeksi katsotaan rakenteen sisäpuoliset osat. Kuitenkin rakenteen ja pintamateriaalin välinen tasoite katsotaan kuuluvaksi pintarakenteeseen ja siten osakkeenomistajan vastuulle. Yhtiön on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa huoneistojen altaista. Yhtiö ei vastaa myöskään sellaisista laitteista, jotka osakkeenomistaja on liittänyt yhtiön perusjärjestelmiin.

Yhtiön on pidettävä kunnossa rakennuksen ulkopinta myös osakashallinnassa olevien parvekkeiden kohdalla. Muutenkin yhtiön kunnossapitovastuuseen kuuluu kaikki se, mikä ei kuulu osakkeenomistajille. Esimerkiksi yhteiset tilat, rakennuksen perustukset ja katto kuuluvat yhtiön vastuulle.

Yhtiön kunnossapitovastuu koskee sellaisia edellä mainittuja rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut itse tai hyväksynyt vastuulleen. Yhtiö vastaa sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa. Uuden osakkeenomistajan kannattaa olla kiinnostunut siitä, kuuluuko esim.  hänen vanhaan huoneistoonsa myöhemmin rakennettu kylpyhuone yhtiön vai osakkaan kunnossapitovastuulle, jotta yllätyksiltä vältytään.

Yhtiön on korjattava ne huoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Sisäosat on saatettava vastamaan ajankohdan perustasoa yhtiössä. Erityisen suuri merkitys tällä on vanhojen talojen kylpyhuoneremonttien yhteydessä. Mikäli yhtiö korjaa eristettä, osakkaan vastuulla oleva pinnoite tuhoutuu. Yhtiön on korjattava pinnoite yhtiön perustason mukaiseksi. Lähtökohtaisesti yhtiöllä ei ole ennallistamisvelvollisuutta yli perustason. Halutessaan osakkeenomistaja voi käyttää arvokkaita pintamateriaaleja huoneistossa ja tästä saattaisi tulla yhtiölle suuri lasku.

Perustaso on hyvin tulkinnanvarainen asia ja muuttuu ajan kuluessa. Lain esitöissä todetaan, että perustasona on pidettävä: ”yhtiössä korjaushetkellä tavanomaiseksi katsottavaa yhtiöjärjestyksestä ilmenevän käyttötarkoituksen mukaista tasoa, jonka yhtiö (eivät yksittäisen osakkeenomistajat) on valinnut noudatettavaksi joko nimenomaisesti tai hiljaisesti käytännön myötä.” Perustasoa arvioitaessa huomioon otetaan esim. yhtiön aikaisemmin tekemät peruskorjaukset. Yhtiön tulee huomioida myös osakkaiden yhdenvertaisuus. Mikäli vallitsevaa perustasoa tahdotaan korottaa, tämä täytyy huomioida mahdollisesti vastikkeiden määrissä tai siihen täytyy saada tasonkorotuksesta kärsivien osakkaiden suostumus. Usein remonteissa toimitaan siten, että yhtiö maksaa perustason materiaalit ja osakkeenomistaja mahdollisen erotuksen halutessaan perustasoa paremmat huoneiston sisäosat.

Osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa huoneistonsa sisäosat. Mahdolliset kunnossapitotyöt on hoidettava hyvän rakennustavan mukaisesti siten, että yhtiön vastuulla olevat rakennuksen osat eivät rikkoudu. Osakkeenomistaja ei ole vastuussa kuitenkaan normaalista kulumisesta, joka aiheutuu tilojen käyttämisestä niiden käyttötarkoituksen mukaisesti. Osakkeenomistajalla on myös ilmoitusvelvollisuus sellaisista osakehuoneiston viasta ja puutteista, jotka kuuluvat yhtiön vastuulle. Yhtiö ei yleensä tiedä puutteellisuudesta, ellei osakkeenomistaja ilmoita siitä. Mikäli osakkeenomistaja laiminlyö ilmoitusvelvollisuuden, hän saattaa joutua vahingonkorvausvelvolliseksi.