17.1.2025
Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus kiinteistö- ja asuntokaupassa
Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus kiinteistö- tai asuntokaupassa tarkoittaa ostajan vastuuta tarkistaa ostettava kohde huolellisesti ennen kaupantekoa. Tämä velvollisuus liittyy siihen, millä tavoin ostaja voi myöhemmin vedota mahdollisiin virheisiin kaupan kohteessa.
Mitä Suomen laki sanoo ennakkotarkastusvelvollisuudesta?
Suomen kauppalainsäädäntö määrittää ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden erityisesti maakaaren (540/1995) sekä asuntokauppalain (843/1994) perusteella.
• Maakaaren 2 luvun 22 §: Ostajan on ennen kiinteistökaupan tekemistä tarkastettava kiinteistön kunto ja ominaisuudet. Ostaja ei voi vedota virheeseen, joka olisi ollut hänen havaittavissaan ennen kaupan tekemistä.
• Asuntokauppalain 6 luvun 12 §: Ostajalla on velvollisuus tarkistaa asunto ja siihen liittyvät asiakirjat ennen kaupantekoa. Ostaja ei voi vedota virheeseen, joka olisi ollut havaittavissa huolellisessa tarkastuksessa.
Ostajalla on selkeä vastuu toimia aktiivisesti ja varmistaa, että hän on tietoinen kaupan kohteen kunnosta sekä ominaisuuksista.
Sisältö jatkuu opasnoston jälkeen.
Opas: Asuntokaupan virhetilanteet
Asuntokaupoissa on kyse isoista asioista, mutta toisinaan kaupan kohde ei vastaakaan odotuksia. Miten tällaisissa tilanteissa tulisi toimia ja milloin ostajalla on oikeus vaatia hyvitystä? Tämä opas antaa tietoa sekä myyjille että ostajille asuntokaupan virhetilanteisiin liittyen.
Mitä ennakkotarkastusvelvollisuus tarkoittaa käytännössä?
Ennakkotarkastusvelvollisuus kattaa useita eri osa-alueita, joihin ostajan on syytä kiinnittää huomiota ennen kauppaa. Alla muistilista asioista, jotka kannattaa huomioida:
- Kohteen katselmus: Tutustu huolellisesti kiinteistöön tai asuntoon. Tarkista rakennusten yleinen kunto sisältä ja ulkoa sekä kiinteistön rajat. Kiinnitä huomiota kaikkiin ilmeisiin puutteisiin tai merkkeihin, jotka saattavat viitata ongelmiin (esimerkiksi kosteusjäljet, halkeamat rakenteissa tai epätavalliset hajut). Pidä mielessä rakennusaika ja selvitä, mitä mahdollisia riskirakenteita kohteessa on.
- Asiakirjat: Käy läpi kaikki kauppaan liittyvät asiakirjat, kuten myyntiesite, kuntotarkastusraportti, isännöitsijäntodistus, energiatodistus, rakennuslupa-asiakirjat ja rakennuspiirustukset.
- Asiantuntija-apu: Jos sinulla on syytä epäillä ongelmia, harkitse rakennusalan asiantuntijan palkkaamista.
- Ympäristö ja sijainti: Tarkista kiinteistön sijaintiin liittyvät seikat, kuten kaavoitustilanne ja mahdolliset tulevat rakennushankkeet.
- Myyjän tiedot: Varmista, että myyjä antaa kaikki tarvittavat tiedot kohteesta. Mikäli jokin asia jää epäselväksi, kysy tästä myyjältä ennen kauppaa.
Seuraamukset ennakkotarkastusvelvollisuuden laiminlyönnistä
Jos ostaja laiminlyö ennakkotarkastusvelvollisuutensa ja kaupanteon jälkeen havaitaan virhe, jonka ostaja on voinut havaita ennen kauppaa, hän ei yleensä voi vedota kyseiseen virheeseen. Tämä suojaa myyjää kohtuuttomilta virheväitteiltä ja edellyttää ostajalta aktiivisuutta.
Käytännön esimerkki ennakkotarkastusvelvollisuuden laiminlyönnistä
Rakennuksessa ei ole huolehdittu sadevesien johtamisesta, vaan sadevedet imeytyvät rakennuksen vierustalle. Tämä on ollut nähtävissä ennen kauppaa. Ostaja ei voi tehokkaasti vedota virheeseen.
Ennakkotarkastusvelvollisuuden ja myyjän tiedonantovelvollisuuden suhde
Vaikka ostajalla on velvollisuus tarkistaa kaupan kohde, myyjällä on myös oma tiedonantovelvollisuutensa. Myyjän on kerrottava ostajalle kaikki tiedossaan olevat olennaiset seikat, jotka voivat vaikuttaa kohteen arvoon tai käyttökelpoisuuteen. Väärien tietojen antaminen ja tietojen kertomatta jättäminen on tiedonantovelvollisuuden rikkomista. Ostajan ei lähtökohtaisesti tarvitse tarkistaa myyjän antamien tietojen todenperäisyyttä.
Asuntokauppalaissa on erityinen säännös vastuunjaosta, kun molemmat osapuolet ovat olleet huolimattomia. Tällöin ostajan saamaa hinnanalennusta kohtuullistetaan.
Erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus
Erityisestä ennakkotarkastusvelvollisuudesta puhutaan, kun ostajalle ilmenee ennen kauppaa erityinen syy ryhtyä tarkempiin kaupan kohdetta koskeviin tutkimuksiin. Erityinen syy voi olla esim. jonkinlainen kosteusjälki tai lahovaurio. Tällainen voi velvoittaa ostajan ryhtymään rakennusteknisiin tutkimuksiin asiaan liittyen. Mikäli ostaja ei ryhdy tarkempiin tutkimuksiin, hän voi menettää oikeuden vedota virheeseen, mikäli kaupan teon jälkeen kyseisestä kohdasta paljastuukin laaja kosteusvaurio.
Oikeuskäytännössä erityisen ennakkotarkastusvelvollisuuden laajuuteen on kuitenkin suhtauduttu pidättyväisesti.
Huomioi velvollisuutesi kiinteistökaupassa
Ennakkotarkastusvelvollisuus on merkittävä osa kiinteistö- ja asuntokauppaa. Ostajan kannattaa olla tarkkana ja tarvittaessa käyttää asiantuntijoita, jotta mahdolliset ongelmat voidaan havaita jo ennen kaupantekoa.
Lisää luettavaa aiheesta:
- Asuntokaupan ABC: Asuntokaupan muiden tahojen vastuu
- Asuntokaupan ABC: Ostajan tietopaketti
- Asuntokaupan peruminen tarjouksen jälkeen
- Kiinteistökaupan purku, kun talossa on kosteusvaurio
- Asuinkiinteistön ostajan muistilista
- Kiinteistön virhe: milloin reklamaatio on tehty ajoissa?
- Vahingonkorvauksesta kaupan purkutilanteessa kauppalain mukaan