13.11.2017

Asuntokaupan peruminen tarjouksen jälkeen

Asunto-osakkeen kaupasta säädetään asuntokauppalaissa ja kiinteistökaupasta maakaaressa.

Nämä kaupat eroavat toisistaan merkittävästi ja onkin tärkeää tietää, mitkä säännökset koskevat omaa tilannetta.

Asuntokaupan peruminen

Asunto-osakkeen kauppa on luonteeltaan irtaimen omaisuuden kauppaa. Asuntokauppaa koskien laissa ei ole erityisiä muotovaatimuksia, vaan periaatteessa jopa suullinen sopimus on pätevä.

Hyväksytty tarjous on asuntokauppa

Sopimuksen syntymiseen tarvitaan tarjous ja hyväksyvä vastaus. Tämän jälkeen kauppa on jo syntynyt.

Jos esimerkiksi ostaja kieltäytyy saattamasta kauppaa päätökseen, myyjä voisi vaatia ostajalta kauppahintaa viime kädessä tuomioistuimessa. Osapuolten täytyy aina olla tarkkana tarjousten kanssa.

Mikäli ei tahdo sitoutua kauppaan, minkäänlaista tarjousta ei kannata tehdä.

Myyjän on järkevä tyytyä käsirahaan tai sopimussakkoon, kun ostaja perääntyy

Jos jommankumman osapuolen mieli muuttuu kaupan suhteen, käytännössä toisen ei ole järkevää lähteä vaatimaan suoritusta tuomioistuimessa.

Yleensä tyydytään sopimussakkoon eli vakiokorvaukseen, jonka lopullisesta kaupasta kieltäytyvä joutuu maksamaan toiselle osapuolelle.

Toisaalta voidaan käyttää käsirahaa kaupan ”vakuutena”. Jos ostaja kieltäytyy kaupasta, myyjä saa pitää käsirahan.

Lain mukaan maksimimäärä vakiokorvaukselle tai käsirahalle on 4 % kauppahinnasta. Mikäli myyjänä on yksityishenkilö ja ostajana kuluttaja, osapuolet voivat kuitenkin sopia siitä, että kaupasta vetäytymisen korvaus vastaa todellista aiheutunutta vahinkoa.

Mikäli myyjä on vastaanottanut käsirahan, hän ei saa ottaa vastaan kilpailevia tarjouksia (käsirahalla tai ilman). Mikäli myyjä tekee näin, käsirahalliset tarjoukset eivät sido antajaansa.

Kiinteistökaupan peruminen

Kiinteistökauppa on pitkälti säänneltyä. Kauppa täytyy aina tehdä maakaaren edellyttämällä tavalla, eikä pelkkä tarjous sido vastaavalla tavalla kuin asunto-osakkeen kaupassa.

Pelkkä tarjous ei velvoita ostamaan kiinteistöä

Myös mahdollinen kiinteistökaupan esisopimus täytyy tehdä maakaaren muotovaatimusten mukaan. Jos osapuolet ovat tehneet tällaisen esisopimuksen, se velvoittaa lopullisen sopimuksen tekoon.

Yleensä kiinteistökaupat tehdään samalla tavalla kuin asunto-osakkeen kaupat eli ostaja antaa tarjouksen, myyjä hyväksyy sen ja osapuolet tekevät lopullisen kauppakirjan.

Kiinteistökaupassa tarjous ei velvoita sopimuksen tekemiseen, eikä kaupasta vetäytyvä osapuoli välttämättä joudu korvausvastuuseen.

Korvattavaa voi tulla ilman esisopimustakin

Mikäli kaupasta on sovittu, mutta esisopimusta ei ole tehty, kaupan tekemisestä kieltäytyneen täytyy maksaa toiselle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset. Sopimus vakiokorvauksesta ei siis sido osapuolia.

Käytännössä kiinteistökaupoissa ostajaehdokas voi perua tarjouksensa, eikä hän välttämättä joudu korvaamaan myyjälle mitään. Asunto-osakkeen kaupassa korvaus olisi yleensä 4 % kauppahinnasta.