21.3.2017

Esisopimus asuntokaupassa

Mikä on asuntokaupan esisopimus?

Asuntokaupan kohteena on lähes aina asunto-osake, kun taas kiinteistönkaupassa kaupan kohteena on kiinteistö, esimerkiksi tontti. Asuntokauppaa säätelee asuntokauppalaki (23.9.1994/843). Kun osapuolet ovat sopimassa asuntokaupasta, he voivat tehdä esisopimuksen.

Esisopimus on sopimus, jossa osapuolet sitoutuvat tekemään myöhemmin lopullisen kaupan. Esisopimusta käytetään yleensä silloin, kun myyjä ja ostaja ovat päässeet yksimielisyyteen kaupan ehdoista, mutta lopullista kauppaa ei ole vielä tehty.

Esisopimuksen muoto ja sen käyttö

Kiinteistönkaupassa esisopimuksen muoto on hyvin säännelty. Maakaari sisältää määräyksiä kiinteistönkaupan esisopimuksen muodosta, voimassaoloajasta, sisällöstä ja sitovuudesta.

Asuntokaupan esisopimus sen sijaan on vapaamuotoinen. Asuntokauppalaissa ei ole säännelty esisopimukseen liittyvistä määräyksistä.

Osapuolet voivat tehdä esisopimuksen esimerkiksi siitä syystä, että haluavat vielä harkita lopullista kauppaa, koska kaupankohteessa on jokin asia, joka vaatii jatkoselvittelyä.

Sitova esisopimus syntyy jo tarjouksen hyväksynnästä

Pitää kuitenkin muistaa, että esisopimus sitoo osapuolen tai molemmat heistä tulevaan kauppaan. Tässä mielessä se eroaa olennaisesti aiesopimuksesta, jolla luodaan ainoastaan velvollisuus pyrkiä kaupan tekemiseen.

Esisopimus syntyy myös hyväksytyn tarjouksen myötä. Asuntokaupassa ostaja tekee ostotarjouksen, jonka myyjä voi joko hyväksyä tai hylätä. Mikäli myyjä hyväksyy ostotarjouksen, on esisopimus syntynyt.

Esisopimuksessa määritetään peruutusehdot

Esisopimuksessa sovitaan alustavasti tulevasta kaupasta. Sopimukseen voidaan ja on myös suositeltava kirjata ne ehdot, joiden perusteella kauppa voidaan vielä perua.

Esisopimuksessa osapuolet sitoutuvat tiettyyn sopimukseen, mutta lopullisen sopimuksen solmiminen voi riippua vielä avoinna olevien asioiden täyttymisestä.

Lopullinen sopimus solmitaan, kun esisopimukseen kirjatut ehdot ovat täyttyneet.

Esisopimukseen voidaan esimerkiksi kirjata sopimuksen syntymisen ehdoksi asuntoon tehtävän kuntotarkastuksen läpäiseminen. Mikäli kuntotarkastuksessa ilmaantuisi jotain yllättävää, voi ostaja vielä vetäytyä kaupasta. Esisopimuksen avulla saadaan sekä osapuolet sitoutumaan kauppaan että mahdollisuus varmistua vielä epäselvinä olevista asioista.

Näin toimimalla vältytään ikäviltä yllätyksiltä kaupan teon jälkeen.

Esisopimuksen rikkominen

Esisopimus on velvoittava sopimus, joten myyjän ja ostajan on täytettävä velvoitteensa sopimuksen mukaisesti.

Esisopimuksessa voidaan myös sopia siitä, että lopullisesta kaupasta on vielä mahdollista vetäytyä. Jos kyseinen ehto on sopimuksessa ja toinen osapuolista esisopimukseen vedoten vetäytyy kaupasta, ei tällöin synny vahingonkorvausvelvollisuutta.

Osapuolella on oikeus vaatia toista osapuolta tekemään asuntokauppa esisopimuksessa sovituilla ehdoilla.

Esisopimukseen liitetään yleensä sopimussakkolauseke, jossa sovitaan summa, jonka kaupasta kieltäytyvä on maksettava sopimussakkona toiselle osapuolelle. Jos myyjä tai ostaja ei tee sopimuksen mukaista kauppaa, on kaupasta kieltäytyvän maksettava esisopimuksessa etukäteen sovittu summa.