16.5.2018

Kiinteistökaupan virhetilanteet

Tämä artikkeli on julkaistu Omakoti-lehdessä.

Kiinteistön laatuvirhettä koskevat riidat ovat valitettavan yleisiä. Kyseessä voi olla tiedonantovirhe, jolloin myyjä on kertonut kiinteistöstä vääriä tietoja tai jättänyt kertomatta jotain olennaista, jolla olisi ollut merkitystä kauppaan. Toisaalta kyseessä voi olla piilevä eli salainen virhe, jolloin virhe on yllätys sekä myyjälle että ostajalle. Kosteus- ja mikrobivauriot ovat yleensä piileviä. Syystä tai toisesta vaurio paljastuu vasta kaupanteon jälkeen. Perinteisesti ostaja aloittaa remontin ja rakenteista paljastuu ikävä yllätys.

Virhetilanteessa ostajalta edellytetään paljon. Ostajan täytyy tehdä virheilmoitus eli reklamaatio myyjälle kohtuullisessa ajassa. Ostajan täytyy selvittää virhe ja esittää virheeseen perustuva vaatimus. Tutkimukset ovat yleensä kalliita. Ilman tutkimuksia väitteitä on kuitenkin melko mahdoton näyttää toteen. Näyttötaakka oikeudenkäynnissä on nimenomaan ostajalla, jonka täytyy osoittaa virheen olemassa olo.

Piilevä virhe kiinteistökaupassa

Piilevä virhe oikeuttaa hinnanalennukseen, jos kiinteistö poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Pienet piilevät virheet eivät siis oikeuta hinnanalennukseen. Ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virhe on olennainen.

Piileviin virheisiin liittyy paljon tulkinnanvaraa. On moniulotteinen kysymys, milloin kiinteistö poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä ostajalla oli oikeus edellyttää. Mitä uudempi ja kalliimpi asuinrakennus, sitä enemmän ostaja voi vaatia. Kun kyseessä on vanha ja edullinen rakennus, merkittävyys-kynnys on huomattavasti korkeammalla. Toisaalta, jos vanha rakennus on peruskorjattu, ostajalla on oikeus edellyttää, että suuriin korjauksiin ei tarvitse ryhtyä useaan vuoteen. Virheen merkittävyyteen vaikuttaa korjauskustannusten lisäksi mahdollinen terveyshaitta ja muut virheen seuraukset. Mikrobivauriot ovat usein senkaltaisia virheitä, jotka ylittävät merkittävyyskynnyksen.

Hyvin usein virhetilanteissa on kyse väärin toteutetuista remonteista. Myyjä on saattanut remontoida vanhaa rakennustaan ilman asiantuntemusta. Myös ammattilainen on saattanut tehdä remontit väärin. Virheet ilmenevät yleensä vasta muutaman vuoden kuluttua, kun ostajan perhe alkaa oireilla kohteessa.

Ostaja ei voi vedota virheenä seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita ennakkotarkastuksessa tai josta hänen täytyy tienneen kauppaa tehtäessä. Ilman erityistä syytä ostaja ei ole velvollinen ulottamaan tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisten apuvälineiden käyttöä. Mikäli jokin vaurio on silminnähtävissä, kyseiseen vaurioon ei voi vedota myöhemmin. Hankalia tulkintatilanteita tulee eteen, jos kuntotarkastuksessa on kiinnitetty huomiota johonkin epäilyttävään havaintoon ja edellytetty lisätutkimuksia. Ostaja ottaa suuren riskin, ellei vaadi lisätutkimuksia ennen kauppaa. Pahimmassa tapauksessa ostaja on menettänyt oikeuden vedota virheeseen.

Mikäli joutuu osalliseksi kiinteistökauppariitaa, on suositeltavaa ottaa yhteyttä asianajajaan mahdollisimman pian, jotta omat oikeudet tulee turvatuksi.