5.6.2013

Kiinteistön virhe: milloin reklamaatio on tehty ajoissa?

Ostaja ei voi vedota kiinteistön virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista kohtuullisessa ajassa myyjälle siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Lisäksi ostaja menettää oikeutensa vedota laatuvirheeseen, jos hän ei ilmoita laatuvirheestä myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on hänelle luovutettu. Myyjä ei vapaudu vastuusta, jos hän on menetellyt kunnian vastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti, vaikka varsinainen reklamaatioaika olisi kulunut umpeen.

Reklamaatioaikaa koskevien säännösten tavoitteena on selvittää virhetilanteet mahdollisimman nopeasti. Reklamaatioaika on säädetty nimenomaan myyjän suojaksi. Halutessaan vedota virheeseen, ostaja ei voi odotella asian kanssa loputtomiin. Laatuvirheen osalta viiden vuoden takaraja suojaa kiinteistön myyjää yllättäviltä ja usean vuoden kuluttua esitettäviltä vaatimuksilta. On perusteltua, että vastuu jossain vaiheessa siirtyy lopullisesti myyjältä ostajalle, vaikka kiinteistön laatuvirheet voivat ilmetä pitkänkin ajan kuluessa.

Ostajan kannalta kohtuulliseen reklamaatioaikaan sisältyy se, että ostaja ehtii tarkastaa kiinteistön, tutkia mahdolliset havaitsemansa kiinteistön puutteet ja tilata paikalle tarvittaessa asiantuntijan. Reklamaatiossa ilmoitetaan sekä virhe että virheeseen perustuvat vaatimukset. Esimerkiksi korjauskustannusten selvittäminen asiantuntijoiden kautta saattaa viedä aikaa.

Reklamaatioaika lasketaan ajankohdasta, jolloin ostajan olisi pitänyt havaita virhe ja ymmärtää sen merkitys. Laissa mainittu kohtuullinen aika on väljä käsite, joka ei anna yhtä oikeaa vastausta siitä, milloin reklamaatio on tehty oikea-aikaisesti. Kohtuullinen aika on ratkaistava yksittäistapauksessa suoritettavalla kokonaisharkinnalla. Oikeuskäytännössä reklamaatioaikaan on vaikuttanut mm. virheen laatu, laajuus sekä olosuhteet. On mahdollista, että reklamaatioaika vaihtelee saman kiinteistön eri virheiden osalta. Kohtuullinen reklamaatioaika on pidempi, jos virhe vaatii ostajalta erityistä selvittelyä.

Reklamaatioaika alkaa hetkestä, jolloin ostaja havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Jos ostaja on ollut huolimaton tarkastaessaan kiinteistöä kaupan jälkeen, ostaja saattaa menettää oikeuden vedota virheeseen. Kiinteistö on kallis investointi ja ostajalta edellytetään kaupan kohteen huolellista tarkastamista. Jos virhe on ollut sen kaltainen, että se olisi pitänyt havaita heti, ostaja menettää oikeuden vedota virheeseen reklamoidessaan liian myöhään. Olennaista on kysyä, milloin ostajan olisi pitänyt havaita tietty puute.

Ostaja voi vedota virheeseen kohtuullisen reklamaatioajan umpeuduttua, jos myyjän voidaan katsoa toimineen kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Tällaista toiminta on esimerkiksi silloin, jos myyjä salaa tai peittää kaupan kannalta olennaisia tietoja tai myyjä on tahallaan antanut virheellisiä tietoja. Tällaisessa tilanteessa ei ole tarvetta suojella myyjää myöhäisiltä vaatimuksilta, koska myyjä ei ole toiminut vilpittömässä mielessä. Virheilmoitus ei tule myyjälle yllätyksenä. Toisaalta ostajan kannalta on kohtuutonta, ellei hän saa vedota virheeseen, joka oli ainakin osittain myyjän tiedossa.

Yleisesti on katsottu, että kohtuullisena reklamaatioaikana on pidetty muutamaa kuukautta. Rajatapauksina on pidetty 4–7 kuukauden reklamaatioaikaa ja tätä myöhemmin jätettyä reklamaatiota usein myöhästyneenä. Toisaalta pitkäkin reklamaatioaika voi olla hyväksytty, jos virheen selvittäminen on aikaa vievää. Reklamaatioajan arviointi on aina kokonaisharkintaa ja jokainen tapaus on hieman erilainen. ”Kohtuullisen ajan” väljyys aiheuttaa sen, että hyvin usein kiinteistöä koskevissa riita-asioissa myyjä esittää ainakin varmuuden vuoksi väitteen reklamaation myöhästymisestä.