Kiinteistöriidat

Kiinteistökaupan jälkeen voi tulla eteen riitatilanne. Me Lindbladilla autamme sinua käymään kiinteistön virheet läpi ja ensisijaisesti sovittelemaan asiaa vastapuolen kanssa. Hoidamme asiaasi tarvittaessa myös oikeusteitse.

Kiinteistökaupan tavallisimmat virheet ja riidanaiheet jaetaan kolmeen osa-alueeseen:

Kiinteistössä on laatuvirhe, jos se ei ominaisuuksiensa tai kuntonsa puolesta vastaa sitä, mitä on sovittu. Kiinteistössä on virhe myös, jos se ei vastaa myyjän antamia tietoja. Tällöin puhutaan tiedonantovirheestä.

Oikeudellinen virhe puolestaan syntyy, jos esimerkiksi kiinteistön omistajasta on epäselvyyttä ja ostaja voi menettää oikeutensa kiinteistöön tai kauppa voidaan julista tehottomaksi jonkun muun kuin myyjän vaatimuksesta.

Vallintavirheestä puhutaan silloin, kun omistaja ei voi virheen vuoksi käyttää kiinteistöä haluamallaan tavalla.

Tässä artikkelissa avaamme kiinteistökauppojen ristiriita- ja virhetilanteita laajemmin.

Kiinteistön laatuvirheet

Kiinteistössä on laatuvirhe, jos se ei ominaisuuksiensa tai kuntonsa puolesta vastaa sitä, mitä on sovittu. Kiinteistössä on virhe myös, jos se ei vastaa myyjän antamia tietoja.

Tiedonantovirheestä on kyse silloin, kun myyjä on kertonut kiinteistöstä vääriä tietoja tai jättänyt kertomatta jotain olennaista, jolla olisi ollut merkitystä kauppaan.

Toisaalta kyseessä voi olla piilevä virhe, jolloin virhe on yllätys sekä myyjälle että ostajalle. Esimerkiksi rakennusten kosteus- ja mikrobivauriot ovat yleensä piileviä. Piilevä virhe oikeuttaa hinnanalennukseen tai kaupan purkuun, jos kiinteistö poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Pienet piilevät virheet eivät siis oikeuta korvaukseen.

Ostaja ei kuitenkaan voi vedota virheenä sellaiseen seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastaessaan kiinteistöä. Laatuvirhe koskee yleensä kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen kuntoa, mutta se voi koskea myös esimerkiksi maapohjan tai puuston laatua.

Kiinteistön laatuvirheiden seuraukset

Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan. Jos kiinteistöön kohdistuu maanvuokraoikeus tai muu erityinen oikeus, seuraamukseen voi vaikuttaa esimerkiksi se, mihin tarkoitukseen kiinteistö on hankittu. Jos yksityiseen käyttöön ostettuun kiinteistöön kohdistuu muu kuin lyhytaikainen vuokraoikeus, rahakorvaus ei useinkaan ole ostajalle riittävä.

Silloin, kun ostaja on vaarassa menettää kiinteistön omistusoikeuden jollekin muulle tai hän ei voi lainkaan saada lainhuutoa, hänellä on oikeus kaupan purkuun ja vahingonkorvaukseen. Hinnanalennus voi tulla kyseeseen lähinnä silloin, kun vain pieni osa kiinteistöstä kuuluu jollekin toiselle. Jos lainhuudon saaminen ainoastaan lykkääntyy joksikin ajaksi, ostajalla on oikeus vahingonkorvaukseen.

Kiinteistön oikeudellinen virhe

Kiinteistössä on oikeudellinen virhe, jos esimerkiksi sen omistajasta on epäselvyyttä, jolloin ostaja voi menettää oikeutensa kiinteistöön tai kauppa voidaan julista tehottomaksi jonkun muun kuin myyjän vaatimuksesta. Oikeudellinen virhe on myös, jos myyjä on myynyt saman kiinteistön kahdesti.

Toiseksi kiinteistöä voi rasittaa oikeudellinen virhe, jos myyjä on jättänyt kertomatta tai antanut virheellisen tiedon kiinteistöä koskevista rasituksista, esimerkiksi vuokra- tai panttioikeuksista. Virhe on olemassa myös silloin, jos mainittujen rasitusten sisällöstä annettu tieto on virheellinen. Virhetilanteesta on kyse, jos ostaja ei voi käyttää kiinteistö vapaasti haluamallaan tavalla siksi, että siihen kohdistuu toisen oikeus.

Lisäksi oikeudellinen virhe voi olla olemassa, mikäli ostaja ei myyjästä johtuvasta syystä saada lainhuutoa kiinteistölle. Tämä voi syntyä esimerkiksi silloin, jos myyjä ei pysty todistamaan, että omistaa kiinteistön.

Kiinteistön oikeudellisen virheen seuraukset

Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan. Jos kiinteistöön kohdistuu maanvuokraoikeus tai muu erityinen oikeus, seuraamukseen voi vaikuttaa esimerkiksi se, mihin tarkoitukseen kiinteistö on hankittu. Jos yksityiseen käyttöön ostettuun kiinteistöön kohdistuu muu kuin lyhytaikainen vuokraoikeus, rahakorvaus ei useinkaan ole ostajalle riittävä.

Silloin, kun ostaja on vaarassa menettää kiinteistön omistusoikeuden jollekin muulle tai hän ei voi lainkaan saada lainhuutoa, hänellä on oikeus kaupan purkuun ja vahingonkorvaukseen. Hinnanalennus voi tulla kyseeseen lähinnä silloin, kun vain pieni osa kiinteistöstä kuuluu jollekin toiselle. Jos lainhuudon saaminen ainoastaan lykkääntyy joksikin ajaksi, ostajalla on oikeus vahingonkorvaukseen.

Kiinteistön vallintavirhe

Vallintavirheen vuoksi kiinteistön omistaja ei voi käyttää kiinteistöä haluamallaan tavalla. Virhe on kyseessä esimerkiksi silloin, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon voimassa olevasta kaavasta tai rakennuskiellosta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Virhe voi perustua myös siihen, että kiinteistöllä olevaan rakennukseen tai kiinteistöllä harjoitettuun toimintaan ei ole tarvittavaa lupaa. Valtaosa vallintavirheistä koskee erilaisia rakennuslupapuutteita.

Vallintavirhe on kyseessä myös silloin, kun määräosaa tai määräalaa ei voida kiinteistönmuodostamislain rajoitusten vuoksi muodostaa kiinteistöksi tai, milloin määräosa tai määräala on hankittu rakentamista varten, rakennuspaikaksi käytettäväksi kiinteistöksi.

Kiinteistön vallintavirheen seuraukset

Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan.