20.12.2016

Kiinteistötietojärjestelmä kiinteistön ostajan näkökulmasta

Tämä artikkeli on julkaistu Omakoti -lehdessä.

Kiinteistötietojärjestelmään kuuluvat kiinteistörekisteri sekä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteri. Kiinteistörekisteristä selviää esimerkiksi kiinteistön kiinteistötunnus, nimi ja pinta-ala. Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin puolestaan merkitään kiinteistön omistaja sekä kiinteistöön kohdistuvat kiinnitykset ja erityiset oikeudet, kuten esimerkiksi vuokraoikeudet.

Kiinteistötietojärjestelmän tiedot ovat julkisia, ja sen hallinnosta, ylläpidosta, tietopalvelusta ja järjestelmän kehittämisestä huolehtii Maanmittauslaitos. Maanmittauslaitokselta saa lisätietoa rekisterijärjestelmästä yleensä ja toisaalta tiettyä kiinteistöä koskevia tietoja.

Kiinteistöä koskevilla tiedoilla on erityistä merkitystä ostajaehdokkaalle, joka harkitsee kiinteistön ostamista. Ennen kauppaa ostajan tulisikin tutustua huolellisesti kiinteistöjärjestelmän tietoihin.

Kiinteistön tärkeät asiakirjat

Olennaiset asiakirjat ostajan kannalta ovat kiinteistörekisteriote sekä lainhuuto- ja rasitustodistukset, jotka ovat myös kiinteistön kauppakirjan liitteinä. Näihin asiakirjoihin tulee ehdottomasti tutustua rauhassa etukäteen, eikä kiireessä kaupantekotilaisuudessa. Allekirjoittamalla kauppakirjan ostaja vakuuttaa tutustuneensa asiakirjoihin. Myöhemmin on hankala lähteä vetoamaan virheenä seikkaan, joka ilmenee kauppakirjan liitteistä.

Kiinteistörekisteriote

Kiinteistörekisteriotteesta ostaja näkee kiinteistön yksilöintitietojen ja pinta-alan lisäksi mm. kiinteistöä koskevan kaavan. Ostaja pystyy hankkimaan lisätietoa kaavamääräyksistä ja esimerkiksi rakennusoikeudesta. Kiinteistörekisteriotteelta ilmenevät myös kiinteistön rasitteet, käyttöoikeudet ja käyttörajoitukset, joilla saattaa olla suurta merkitystä kiinteistön käytön kannalta.

Rasitustodistus

Rasitustodistuksesta ilmenevät kiinteistöä koskevien kiinnitysten lukumäärä, euromäärä ja etusija. Lisäksi rasitustodistuksesta selviävät esimerkiksi kiinteistöön kohdistuva ulosmittaus tai lakisääteinen panttioikeus sekä turvaamistoimi ja kiinteistön omistajan konkurssi. Kiinteistöä voi käyttää panttikirjan avulla velan vakuutena. Tieto kiinnityksistä on olennainen ja ostajan tulee saada kaupan yhteydessä kaikki kiinteistöä koskevat panttikirjat.

Rasitustodistuksesta ilmenevät myös erityiset oikeudet eli mm. vuokraoikeus. Vuokraoikeuden haltijan on tärkeä muistaa tarkistaa, että hänen vuokraoikeutensa on kirjattu rekisteriin asianmukaisesti. Yleisin erityisen oikeuden kirjaamistilanne lienee juuri vuokraoikeuden tai muun käyttöoikeuden kirjaaminen, mutta lisäksi voidaan kirjata eläkeoikeus, metsänhakkuuoikeus sekä oikeus ottaa maa-aineksia tai kaivoskivennäisiä taikka muu näihin verrattava irrottamisoikeus. Myös hallinnanjakosopimukset voidaan kirjata.

Lainhuutotodistus

Kiinteistön omistusoikeus kirjataan lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin, ja se käy ilmi lainhuutotodistuksesta. Lainhuudon oikeusvaikutuksista tärkein on saannon kirjaaminen, joka ilmaisee omistusoikeuden siirtymisen luovuttajalta luovutuksensaajalle. Lainhuutotodistuksesta käy siten ilmi rekisteriyksikköön (kiinteistöön tai sen määräalaan) viimeksi myönnetty lainhuuto. Lainhuutotodistukseen merkitään myös tiedot vireillä olevasta lainhuutohakemuksesta ja määräalan saannosta.

Lainhuutotodistus siis kertoo, kenellä on omistusoikeus kiinteistöön tai sen määräalaan, mahdollisesti vireillä olevat omistusoikeuden siirron kirjaamiset sekä vain tiettyä aluetta kiinteistöstä koskeva saanto.

Ennen kiinteistöä koskevia kauppa- ja muita sopimuksia on otettava selko lainhuutotiedoista. Erityisesti on tärkeä tarkistaa, että luovuttajalla on omistusoikeus kiinteistöön.

Lainhuudolla on monia muitakin oikeusvaikutuksia: mikäli esimerkiksi halutaan kiinnittää kiinteistö ja perustaa siihen panttioikeus, on ensin haettava lainhuutoa. Toisena esimerkkinä lainhuudon oikeusvaikutuksista voidaan mainita siitä johtuva suoja kaksoisluovutustilanteessa. Jos kiinteistö on luovutettu kahdelle, myöhempi saanto saa etusijan, jos sille haetaan lainhuutoa ensiksi eikä luovutuksensaaja saannon tapahtuessa tiennyt eikä hänen pitänyt tietää aikaisemmasta luovutuksesta.

Kun kaupat on tehty, uuden omistajan velvollisuus on hakea lainhuutoa saannolleen kuuden kuukauden kuluessa kaupanteosta.