27.9.2022

Kuntien ja hyvinvointialueiden vuokrasopimukset siirtymäkaudella 2023–2026

Tarkastelussa sosiaali- ja terveydenhuollon sekä pelastustoimen toimitilojen vuokrasopimukset

Hyvinvointialueet aloittavat toimintansa 1.1.2023. Toiminnot siirtyvät kunnilta hyvinvointialueille ja laki määrittää myös toimintoihin liittyvän omaisuuden, vastuiden ja velvoitteiden siirroista. Tarkastelemme tässä artikkelissa erityisesti sosiaali- ja terveydenhuollon sekä pelastustoimen toimitilojen vuokrasopimuksia sekä niiden neuvottelua ohjaavia ja rajaavia määräyksiä.

Hyvinvointialueiden toimitilat

Sairaanhoitopiirien kuntayhtymät ja erityishuoltopiirit siirretään hyvinvointialueille suoraan lain nojalla eli niiden omaisuus, vastuut ja velvoitteet siirtyvät yleisseuraantona hyvinvointialueille. Kunnan järjestämän perusterveydenhuollon, erikoissairaanhoidon, sosiaalitoimen ja pelastustoimen käytössä olevat kunnan omistamat toimitilat siirtyvät vuokrasopimuksen nojalla hyvinvointialueen hallintaan.
Hyvinvointialueet ja kunnat käyvät tällä hetkellä neuvotteluja kunnan omistamien toimitilojen vuokrasopimuksista. Osapuolten tulee kuitenkin tiedostaa, että neuvotteluvara on rajattu, vuokran suuruus on määritelty osapuolia sitovasti.

Vuokrasopimuksia koskeva sääntely

Sosiaali- ja terveydenhuoltoa ja pelastustoimea koskevan uudistuksen toimeenpanosta ja sitä koskevan lainsäädännön voimaanpanosta annetun lain (616/2021, jäljempänä voimaanpanolaki) 22 §:n mukaan:

Kunnan järjestämän perusterveydenhuollon, erikoissairaanhoidon, sosiaalitoimen ja pelastustoimen käytössä olevat toimitilat siirtyvät hyvinvointialueen hallintaan 1 päivänä tammikuuta 2023.

Hyvinvointialue ja kunta tekevät toimitilojen hallinnasta vuokrasopimuksen siten, että se on voimassa ainakin 31 päivään joulukuuta 2025 asti. Hyvinvointialueella on oikeus pidentää vuokrasopimuksen voimassaoloaikaa yhdellä vuodella ilmoittamalla siitä kunnalle viimeistään 12 kuukautta ennen vuokrasopimuksen voimassaoloajan päättymistä.

Edellä 2 momentissa tarkoitetussa vuokrasopimuksessa sovitun vuokran on katettava vuokrasopimuksen kohteena olevaan toimitilaan liittyvät kohtuulliset pääoma- ja ylläpitokustannukset. Tarkempia säännöksiä vuokran määräytymisestä voidaan antaa valtioneuvoston asetuksella.

Hyvinvointialue ja kunta voivat sopia 1 momentissa tarkoitettujen toimitilojen hallinnasta sekä toimitilojen hallintaa koskevien vuokrasopimusten voimassaolosta myös toisin kuin tässä pykälässä säädetään.

Lain esitöiden (HE 241/2020 vp) mukaan hyvinvointialue ja kunta voisivat viimeksi mainitun pykälän 4 momentin nojalla esimerkiksi sopia, että jokin tila ei siirtyisi lainkaan hyvinvointialueen hallintaan esimerkiksi silloin, jos hyvinvointialueella ei olisi tilalle tarvetta ja kunta tarvitsisi tilan muuhun käyttöönsä. Hyvinvointialue ja kunta voisivat myös sopia, että siirtymäkauden vuokrasopimus olisi voimassa pitemmän tai lyhyemmän ajan kuin mitä edellä on säädetty. Vuokran määräytymisen olisi kuitenkin tapahduttava siirtymäkauden ajan siten kuin viimeksi mainitun pykälän 3 momentissa ja sen nojalla annettavassa valtioneuvoston asetuksessa säädetään.

Vuokran määräytyminen

Kunnan ja hyvinvointialueen välisen siirtymäkauden vuokrasopimuksen vuokran määräytymisestä vuosina 2023–2026 annetun asetuksen (272/2022) 2 ja 3 §:ien mukaan:

Vuokran määräytyminen

Vuokrasopimuksessa kuukausittain maksettava vuokra on kokonaisvuokra, joka koostuu pääomavuokrasta ja ylläpitovuokrasta.

Pääomavuokra

Pääomavuokra muodostetaan vuokrattavan rakennuksen tai toimitilan teknisen arvon perustella.

Pääomavuokrassa käytetään kuuden prosentin tuottovaatimusta laskettuna 4 §:n mukaiselle rakennuksen tekniselle arvolle.

Viimeksi mainitun asetuksen 4 §:n mukaan ensisijaisesti käytetään kirjanpitoon perustuvaa teknistä arvoa tai yleisesti hyväksyttyjen periaatteiden mukaan määriteltyä teknistä arvoa. Jos tällaista ei ole, niin sitten rakennukselle muodostetaan laskennallinen tekninen arvo vähentämällä jälleenhankinta-arvosta asetuksen 4 §:n 1 momentin mukainen oletuskuluminen.

Säädöshierarkia

Säädöshierarkiassa on kyse sekä säädösten arvoasemasta suhteessa toisiinsa. Suomalaisessa säädöshierarkiassa ylimpänä on perustuslakitaso, jonka alapuolella ovat tavalliset lait, joista eduskunta päättää perustuslaissa osoitetussa tavallisessa lainsäätämisjärjestyksessä. Lakien tason alapuolella ovat asetukset, joita perustuslaissa olevan valtuussäännöksen nojalla voivat antaa tasavallan presidentti, valtioneuvosto ja ministeriöt.
Jokainen säädös saa pätevyytensä ylemmän tasoisesta säädöksestä tai toisin sanottuna, jokainen tietyn tasoisen säädöksen säännös voi olla pätevä vain ylemmän tasoisesta säädöksestä johtuvan valtuuden nojalla ja puitteissa. Valtioneuvostolle on voimaanpanolain 22 §:ssä annettu valtuus antaa tarkempia säännöksiä vuokran määräytymisestä valtioneuvoston asetuksella. Vuokran määräytymisestä annettu asetus ei ole ristiriidassa perustuslain tai laintasoisen säädöksen kanssa.

Lopuksi

Lain esitöiden (HE 241/2020 vp) mukaan siirtymäkauden ajaksi hyvinvointialueen ja kunnan välillä solmittava vuokrasopimus perustu lain säännökseen, jolla kunta velvoitetaan vuokraamaan omistamansa toimitilat hyvinvointialueelle. Siirtymäkauden aikana kunta ei siis toimi kuntalain 15 luvun tarkoittamalla tavalla markkinoilla.

Voimaanpanolaki ja vuokran määräytymisestä annettu asetus sitovat kuntia ja hyvinvointialueita. Kunnat on lainsäädännöllä velvoitettu vuokraamaan omistamansa toimitilat hyvinvointialueelle. Vastaavasti hyvinvointialueet on asetuksella velvoitettu vuosina 2023-2026 maksamaan kunnille pääomavuokraa, jossa käytetään kuuden prosentin tuottovaatimusta. Kysymys ei ole harkinnanvaraisesta tai neuvoteltavasta asiasta, vaan velvoittavista säännöksistä.

Asianajopalvelut puitesopimuksella kunnille ja julkisyhteisöille

Tarjoamme kunnille ja muille julkisyhteisöille vaivattoman tavan järjestää tarvittavat asianajopalvelut ja juridinen apu. Asianajotoimisto Lindblad on monialainen asianajotoimisto, jolla on toimipisteitä useilla eri paikkakunnilla.

© 2022 Asianajotoimisto Lindblad