1.2.2018

Mikrobivauriot omakotitaloissa ja niitä koskevat riidat

Tämä artikkeli on julkaistu Omakoti Pirkanmaa -lehdessä.

Valitettavan usein käy niin, että kiinteistö ostetaan, eikä sillä olevaa rakennusta tutkita tarpeeksi ennen kauppaa. Kuntotarkastus voidaan jättää jopa kokonaan väliin. Joka tapauksessa tavallinen asuntokaupan kuntotarkastus on pintapuolinen. Rakenteissa piileviä vaurioita ei usein huomata.

On myös tavallista, että kaupan osapuolet eivät kiinnitä riittävästi huomiota kuntotarkastusraportissa tehtyihin havaintoihin, eikä esim. riskirakenteita tutkita enempää.

Perusteellisiin tutkimuksiin ryhdytään vasta siinä vaiheessa, kun uusi omistaja oireilee rakennuksessa. Aletaan epäillä mikrobivaurioita ja rakenteista paljastuu ongelmia. Tässä vaiheessa ostaja toivoo selvittäneensä asiaa enemmän ennen kauppaa ja tahtoo purkaa kaupan. Kaupan purkaminen ei kuitenkaan ole mahdollista, ellei myyjä suostu siihen vapaaehtoisesti tai tuomioistuin määrää kauppaa purettavaksi. Kaupan purku edellyttää virheeltä olennaisuutta. Ensisijainen seuraus virheestä on virhettä vastaava hinnanalennus.

Suuri käytännön ongelma kiinteistökauppariidoissa on asian selvittäminen. Ostaja ei voi selvittää virhettä itse, vaan tarvitaan rakennusalan asiantuntija, joka tekee tutkimukset talossa ja ottaa tarvittavat materiaalinäytteet. Ostajalla on näyttötaakka eli ostajan tulee pystyä näyttämään virhe toteen mahdollisessa tuomioistuinkäsittelyssä. Tutkimukset maksavat yleensä tuhansia euroja.

Rakennusalan ammattilaisen lisäksi tarvitaan asianajaja huolehtimaan mm. virheen reklamoinnista ja asian ajamisesta tuomioistuimessa.

Kustannusten lisäksi tulee huomioida prosessin kesto. Mikäli asiaa ei saada sovittua, tuomioistuinkäsittely kestää käräjäoikeudessa yleensä yli vuoden, jopa kaksi. Tämän jälkeen saadaan käräjäoikeuden tuomio, josta on mahdollista valittaa hovioikeuteen. Mikäli asia voitetaan, siirrytään ulosottovaiheeseen. Ostajan täytyy pystyä elämään ns. normaalia arkea koko oikeudenkäynnin ajan. Jos perheen yhteinen koti on vaurioiden vuoksi asumiskelvoton, täytyy hankkia sijaisasunto. Tästä syntyy kustannuksia, joita ei saa edes virhetilanteessa myyjän maksettavaksi, ellei myyjällä ole huolimattomuutta asiassa. Mikäli kyseessä on piilevä virhe eli myyjäkään ei tiennyt asiasta ennen kauppaa, sijaisasumiskulut jäävät valitettavasti ostajan maksettavaksi.

Mikäli ostaja vaatii kaupan purkua, etukäteen tulisi kiinnittää huomiota myyjän taloudelliseen tilanteeseen. Mikäli kaupan purku saadaan, se tarkoittaa, että kiinteistö palautetaan myyjälle kauppahintaa vastaan. Jos myyjältä ei löydy kauppahintaa, ollaan hankalassa tilanteessa.

Ongelmat voi minimoida tutkimalla kaupan kohde mahdollisimman hyvin ennen kauppaa. Mikäli kyseessä on vuosikymmeniä vanha kohde, riskit ovat yleensä suuremmat kuin uudessa talossa. Toisaalta uudehkon talon laatuunkaan ei pidä luottaa sokeasti.