21.2.2022

Millaisia ostajan odotuksia suojataan kiinteistökaupassa?  

Kiinteistökauppariidoissa riidellään usein siitä, mitä ostaja on saattanut olettaa ostaessaan vanhan talon. Ostaja on saattanut ostaa myyntiesitteessä hyväkuntoiseksi kehutun omakotitalon. Myöhemmin ilmenee ongelmia. Myyjän mielestä suuretkaan korjaustarpeet eivät voi olla yllätys, koska talolla on ikää kymmeniä vuosia.

Kuntotarkastuksessa ennen kauppaa rakenteita ei lähtökohtaisesti avata. Hyvä kuntotarkastaja pystyy osoittamaan rakennuksen riskikohdat, mutta mahdollisia vaurioita, vuotoja tai toimimattomia rakenteita ei yleensä näe päällepäin. Kuntotarkastajia on myös monenlaisia ja usein tarkastus jää liian pintapuoliseksi. 

Osapuolet lähtevät valitettavan harvoin tekemään rakenneavauksia ennen kauppaa, vaikka kuntotarkastaja voi niitä suositella. Myyjä tahtoo myydä talon ja ylimääräiset reiät haittaavat myyntiä ja alentavat hintaa. Ostaja saattaa olla jo sen verran ihastunut taloon, että varovaisuus unohtuu. Luotetaan siihen, että talo on kunnossa. Vauriot ja muut ongelmat ilmenevätkin yleensä vasta kaupanteon jälkeen, kun ostaja lähtee tutkimaan taloa syystä tai toisesta tarkemmin.

Korjausta vaativa virhe voi olla esim. mikrobivaurio, toimimaton salaojajärjestelmä tai kattovuoto.

Suuri merkitys on sillä, millaisia peruskorjauksia taloon on tehty sen elinaikana. Jos salaojat on uusittu viisi vuotta aikaisemmin, ostajalla on oikeus odottaa, että salaojat ovat kunnossa. Toisaalta, jos salaojat ovat jo 40 vuotta vanhat, korjaustarve ei ole enää samalla tavalla odottamaton.

Yleensä kyse on piilevistä virheistä. Virhe siis sijaitsee sellaisessa paikassa, että myyjäkään ei ole ollut siitä tietoinen. Pääsääntönä voidaan sanoa, että mitä vanhempi jokin rakennuksen osa on, sitä todennäköisemmin sitä täytyy tulevaisuudessa korjata. Tällaisen vanhan rakennuksen osan rikkoutuminen ei ole välttämättä virhe. Toisaalta, jos rakennukseen on tehty laaja peruskorjaus, ostaja voi odottaa vanhalta talolta paljon.

Kun ongelmia ilmenee, ostaja reklamoi virheestä ja vaatii yleensä hinnanalennusta tai kaupan purkua. Myyjä usein kiistää vaatimukset. Myyjän keskeinen perustelu on, että kiinteistö ei ilmenneen piilevän virheen johdosta ole merkittävästi huonompi kuin mitä ostaja saattoi olettaa, eikä ostajalla ole oikeutta saada korvausta virheestä. Keskeinen riitakysymys on, mitä ostajalla on oikeus odottaa rakennukselta. Toisaalta riidellään siitä, onko ostaja laiminlyönyt ennakkotarkastusvelvollisuutensa.

Lain mukaan ostaja ei saa vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Erityiset syyt voivat velvoittaa ostajan ryhtymään jopa rakenteellisiin tutkimuksiin. Kuntotarkastusraportin tutkimuskehotus voi olla tällainen erityinen syy. Mikäli ostaja ei tee lisätutkimuksia, ostaja ei voi vedota virheenä mahdollisiin ikäviin yllätyksiin tältä osin.

Yhteenvetona voidaan todeta, että mitä vanhempi ja huonokuntoisempi rakennus on kaupantekohetkellä, sitä vaikeampaa ostajan on vedota virheeseen. Jos rakennus on peruskorjattu ja myyty hyväkuntoisena, mahdollisuudet ovat paremmat. Asuinkäyttöön myydyn rakennuksen tulisi ilman suurta peruskorjausta soveltua asuinkäyttöön. Jos vanhassa talossa on laajat terveyshaittaa aiheuttavat mikrobivauriot, kyse on yleensä sellaisesta virheestä, joka oikeuttaa hyvitykseen.

Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta on korostettu muutamassa uudehkossa korkeimman oikeuden ratkaisussa (Kko 2019:16 ja KKO 2020:23). Voidaan sanoa, että ratkaisuissa on annettu suuri merkitys ennen kauppaa tehdyille riskihavainnoille. Mikäli ostaja ei lähde selvittämään havaintojen merkitystä tarkemmin, ostaja saattaa menetä oikeuden vedota virheeseen.