8.8.2014

Miten minimoin riskit kiinteistökaupassa?

Kiinteistöjen kaupat ovat yleisiä ja samoin ovat niitä koskevat riidat.

Valitettavan usein riidat venyvät tuomioistuimeen ja jo pelkät oikeudenkäyntikulut saattavat nousta useaan kymmeneen tuhanteen euroon. Monet riidat voitaisiin välttää, jos myyjä- ja ostajapuoli huolehtisivat velvollisuuksistaan huolellisesti. Kiinteistön myyminen ja ostaminen ovat suuria oikeustoimia, joissa on kyse suurista rahoista. Kiinteistökaupan valmisteluun kannattaa suhtautua kuten arvokkaan omaisuuden kauppaan yleensäkin.

Myyjän kannalta merkittävin velvollisuus on tiedonantovelvollisuus.

Kiinteistössä on virhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Virhevastuu voi realisoitua myös, mikäli myyjä on jättänyt kertomatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta. Edelleen myyjä on velvollinen oikaisemaan havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen kiinteistöstä.

Ostajan tulee tarkastaa kiinteistö huolellisesti.

Ostaja ei saa vedota virheenä seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kauppa. Toisaalta ostajalla ei ole erityistä velvollisuutta tarkastaa myyjän antamien tietojen paikkansapitävyyttä, eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, jotka edellyttävät teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Lisäksi ostaja ei saa vedota virheenä seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Mikäli myyjä kiinnittää ostajan huomion johonkin epäilyttävään seikkaan, ostajan tulee tarpeen mukaan käyttää asiantuntijaa kiinteistöllä.

Mikäli myyjä ja ostaja noudattaisivat edellä mainittuja velvollisuuksiaan huolellisesti, riidat koskisivat pitkälti vain ns. piileviä virheitä eli sellaisia vaurioita, jotka ovat piilossa ja joista sen enempää myyjä kuin ostajakaan eivät ole voineet tietää. Käytännössä kuitenkin sekä myyjän tiedonanto- että ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta noudatetaan välillä hyvinkin puutteellisesti.

Myyjän tulee tuntea myymänsä kiinteistö ja kertoa kiinteistöä koskevat seikat laajasti.

Suuret ongelmat liittyvät esim. kuolinpesiin, joissa myydään itselle tuntematonta omaisuutta. Erityisesti tällaisissa tapauksissa tulee harkita kuntotarkastuksen teettämistä asiantuntijalla. Kuntotarkastuksen hyödyt nousevat esiin erityisesti vanhempien rakennusten kohdalla. Lisäksi aina, mikäli myyjä epäilee vauriota myymässään rakennuksessa, epäilyt pitäisi pyrkiä selvittämään ennen kauppaa. Kuntotarkastusraportti tulee antaa ostajalle hyvissä ajoin ennen kauppaa ja ostaja vakuuttaa kauppakirjassa saaneensa raportista tiedon. Tällöin ostaja ei voi vedota virheenä raportista ilmeneviin seikkoihin. Kuntotarkastusraporttien ongelmana on yleensä se, että myyjä ei raaski tai viitsi avata rakenteita ja teettää kalliimpia tutkimuksia ennen kauppaa, vaikka kuntotarkastuksessa havaittaisiin mahdollisia vauriokohtia. Kuntotarkastuksen saldo saattaa siis jäädä hyvinkin puutteelliseksi, mikäli keskitytään vain pintoihin, eikä asioita selvitetä loppuun saakka. Lisäksi, oli kuntotarkastusraporttia tai ei, kauppakirjassa on hyvä mainita kiinteistön puutteet esimerkiksi erillisellä liitteellä. Ostaja ei voi lähtökohtaisesti vedota kauppakirjassa lueteltuihin puutteisiin virheenä.

Ostajan kannattaa huolehtia ennakkotarkastusvelvollisuudestaan käymällä kiinteistöllä mahdollisuuksien mukaan useampaan kertaan ja myös asiantuntijan kanssa.

Ensimmäisellä näyttökerralla uuden talon hankkimista suunnitteleva saattaa helposti häikäistyä hienoista pinnoista ja myyjän sisustusratkaisuista. Tärkeää olisi kuitenkin keskittyä talon rakenteisiin ja mahdollisiin riskikohtiin siltä osin, kuin niistä voi rakenteita avaamatta tehdä havaintoja. Tärkeää on myös kiertää tontti ja tarkastella talo ulkoapäin huolellisesti. Mikäli mahdollista, ostajan kannattaa tarkastaa ylä- ja alapohjat tarkistusluukkujen kautta. Rakennusalan ammattilainen saattaa olla tärkeä apu eri seikkojen havaitsemisessa. Ostajan kannalta tärkeää on myös aktiivinen kyselyoikeuden käyttö eli myyjältä kannattaa kysyä, jos jokin seikka askarruttaa. Myyjä on vastuussa antamistaan tiedoista.

Kaikkia riitoja ei voi välttää.

Lisäksi hankalia ovat näyttöongelmat eli ostaja väittää myyjän kertoneen yhtä ja myyjä väittää kertoneensa toista, eikä kukaan ole ollut kuulemassa keskustelua.

Riitatilanteessa lähtökohtana on kauppakirja, jonka laatimiseen kannattaa käyttää aikaa ja vaivaa. Hyvä kauppakirja saattaa pelastaa monelta tilanteelta.