20.2.2018

Osakehuoneiston ottaminen yhtiön hallintaan

Tämä  artikkeli on julkaistu Omakiinteistö-lehdessä.

Tietyissä tilanteissa asunto-osakeyhtiö voi päättää, että osakkeenomistajan hallinnassa oleva osakehuoneisto on enintään kolmen vuoden ajaksi otettava yhtiön hallintaan. Kyseessä on merkittävä osakkeenomistajan oikeuksiin puuttuva päätös, eikä hallintaanottoon voi ryhtyä vähäisen rikkomuksen perusteella. Päätös hallintaanotosta tehdään aina yhtiökokouksessa, vaikka asia tulee vireille yleensä hallituksen aloitteesta.

Huoneisto voidaan ottaa yhtiön hallintaan, jos osakkeenomistaja ei maksa erääntynyttä yhtiövastiketta tai varoituksen antamisesta aiheutuneita kuluja. Vastikkeen laiminlyönti lienee yleisin hallintaanoton peruste. Pieni yksittäinen laiminlyönti ei voi kuitenkaan aiheuttaa hallintaanottoa, vaan puhutaan vähintään muutaman kuukauden vastikerästeistä.

Toiseksi yhtiöllä voi olla oikeus ottaa huoneisto hallintaan, jos osakehuoneistoa hoidetaan niin huonosti, että yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle aiheutuu siitä haittaa. Osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneiston sisäosat ja hoidettava osakehuoneistoaan huolellisesti. Toisaalta osakkeenomistajalla on laaja oikeus pitää huoneisto siinä kunnossa kuin itse haluaa. Huonosta hoidosta täytyy konkreettisesti aiheutua haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle.

Kolmas hallintaanottoperuste on osakehuoneiston käyttäminen oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksestä ilmenevää käyttötarkoitusta tai muuta määräystä tai vastoin yhtiön hyväksymää tai muuten vakiintunutta käyttötarkoitusta. Asuinhuoneistoa ei saa esimerkiksi käyttää liiketilana.

Osakehuoneisto voidaan ottaa yhtiön hallintaan myös, jos osakehuoneistossa vietetään häiritsevää elämää tai osakkeenomistaja tai muu asukas ei noudata, mitä järjestyksen säilymiseksi tiloissa on tarpeen. Tämä on suhteellisen yleinen hallintaanottoperuste. Häiritsevän elämän viettämiseen voivat syyllistyä paitsi osakkeenomistaja tai huoneistoa hallitseva vuokralainen, myös näiden vieraat. Mikäli asunto-osakeyhtiö tahtoo ottaa huoneiston hallintaan tällä perusteella, yhtiön tulee varautua näyttämään väitteensä toteen. Käytännössä yhtiön täytyy kerätä todistusaineistoa häirinnästä sekä haastatella talon asukkaita. Häiritsevän elämän tulisi olla kestänyt jonkin aikaa. Kovin matalalla kynnyksellä hallintaanottoon ei pidä ryhtyä.

Hallintaanottomenettelyssä yhtiö eli käytännössä hallitus antaa osakkeenomistajalle varoituksen tämän menettelystä. Mikäli osakkeenomistaja ei korjaa menettelyään, yhtiö voi päättää huoneiston hallintaanottamisesta yhtiökokouksessa. Toisaalta, mikäli tilanne korjaantuu, hallintaanottomenettelyä ei voi jatkaa. Yleensä hallintaanottoa varten joudutaan järjestämään ylimääräinen yhtiökokous. Usein asiassa joudutaan äänestämään muiden osakkeenomistajien kesken.

Osakkeenomistajalla on mahdollisuus saattaa hallintaanottoa koskeva asia moitekanteella tuomioistuimen käsiteltäväksi. Osakkeenomistajalla on lyhyt reagointiaika eli 30 päivää siitä, kun hän sai päätöksen tiedoksi.

Yhtiö voi viime kädessä viranomaisten avulla saada huoneiston hallintaansa. Tämän jälkeen huoneisto vuokrataan ulkopuoliselle ja vuokratuloilla katetaan esimerkiksi maksamatta jääneet yhtiövastikkeet ja hallintaanottomenettelystä aiheutuneet kulut. Osakehuoneisto voidaan ottaa yhtiön hallintaan määräajaksi, enintään kolmeksi vuodeksi. Käytännössä hallintaanottoaika päätetään lähes aina lain sallimaksi maksimiajaksi.