Kiinteistön kauppakirjan laadinta

Kiinteistön kaupan tulee täyttää tietyt vähimmäisehdot ollakseen juridisesti pätevä.

Kauppakirjan vähimmäissisältö

Kauppakirjassa tulee ensinnäkin yksilöidä luovutettava kiinteistö sekä sopijaosapuolet. Tämä tarkoittaa kiinteistö- ja henkilötunnusten sisällyttämistä kauppakirjaan.

Tämän lisäksi tulee mainita myös luovutustarkoitus sekä peruste, jonka avulla kauppahinta voidaan määrittää. Näiden vähimmäisehtojen puuttuessa kauppaa ei ole lainkaan syntynyt.

Julkisen kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa. Kaupanvahvistajaa ei välttämättä tarvita, jos kauppakirja allekirjoitetaan Maanmittauslaitoksen sähköisessä palvelussa.

Vain kauppakirjaan merkitty hinta on sitova. Täytyy muistaa, että lain mukaan myyjällä ei ole oikeutta saada perityksi enempää kauppahintaa kuin mitä on merkitty kauppakirjaan. Myyjän ei siis pidä suostua siihen, että osa kauppahintaa maksettaisiin ns. mustana kauppahintana kauppakirjan ulkopuolella.

Lykkäävät ja purkavat ehdot kauppakirjassa

Kaupassa voidaan sopia erilaisista lykkäävistä ja purkavista ehdoista. Tällaiset ehdot täytyy ottaa kirjallisesti mukaan kauppakirjaan, jotta ehto olisi pätevä.

Lykkäävä ehto tarkoittaa, että myyjä pidättää itselleen omistusoikeuden kiinteistöön, kunnes jokin tietty ehto on toteutunut (esim. kauppahinta maksettu).

Purkava ehto tarkoittaa, että osapuolet voivat purkaa kaupan jollakin muulla kuin maakaaressa tarkoitetulla perusteella.

Myyjän vastuu rajoitukset tulee yksilöidä tarkasti

Myyjän vastuuta kiinteistöstä voidaan rajoittaa kauppakirjassa erilaisin lausekkein. Tällaisten vastuunrajoitusten muotoiluun on kuitenkin syytä kiinnittää huomiota. Ehdon täytyy olla riittävällä tavalla yksilöity, jotta se sitoo ostajaa.

Tyypillistä on, että myyjä haluaa rajata vastuuta kiinteistöllä sijaitsevien käytettyjen rakennusten virheiden osalta. Tällöin tärkeää on yksilöidä kauppakirjaan tarkasti ne yksittäiset rakennukset sekä virhetyypit, joiden kohdalla myyjän vastuu on rajoitettua. Liian yleisluontoiset lausekkeet jäävät vaille oikeusvaikutuksia.

Kauppakirjassa kielletyt ehdot

Lakiin on lisäksi otettu ehtoja, joita kauppakirjaan ei voida lainkaan pätevästi sisällyttää. Näillä ehdoilla pyritään suojaamaan ostajaa sopimattomilta ja myyjän vastuuta liikaa rajoittavilta, kohtuuttomilta ehdoilta.

Ehdottomasti kiellettyjä ovat kaikki sellaiset ehdot, jotka pyrkivät rajoittamaan ostajan määräämisvaltaa kiinteistöä kohtaan laajemmin kuin laissa säännellään.

Tämän lisäksi myyjän vastuuta on nähty aiheelliseksi säännellä ankarammaksi tiettyjen kauppakirjan ehtojen osalta, jos hän on kiinteistöalan ammattilainen.

Entä esisopimus?

Ennen varsinaista kiinteistön kauppaa tehtävään esisopimukseen sovelletaan samoja muotomääräyksiä kuin varsinaiseen kauppakirjaankin. Jotta sopimus olisi pätevä, on määrämuotoa noudatettava. Lue lisää esisopimuksesta artikkelistamme.

Avustamme sekä kauppakirjojen sekä esisopimusten tekemisessä.