Maanvuokrasopimukset

Maanvuokrasopimukset on tehtävä pääsääntöisesti kirjallisesti, eli ne ovat määrämuotoisia sopimuksia. Erillistä vahvistajaa ei kuitenkaan tarvita toisin kuin kiinteistökaupassa. Esimerkiksi metsäkiinteistön vuokraan ei kuitenkaan tarvitse tehdä kirjallista sopimusta, mutta sellaiseenkin liittyy muita säännöksiä.

Tärkeä muistettava on, että jos kiinteistö on asuinkäyttöön tarkoitettu ja siltä vuokrataan asuinrakennus asumiskäyttöön, noudatetaan yleensä asuinhuoneiston vuokrauksen sääntöjä. Vaikka vuokraan sisältyisikin maa-aluetta, esimerkiksi pihaa, ei siltikään kyse ole tällöin maanvuokrasta vaan asuinhuoneiston vuokrasta, jos kiinteistön rakennus vuokrataan asuinkäyttöön.

Yleistä maanvuokrasopimuksista

Kirjalliseen maanvuokrasopimukseen on otettava kaikki sopimusehdot. Jos ehtoa ei ole kirjattu sopimukseen, on ehto mitätön. Myös ehtojen muutokset sekä vuokraoikeuden siirto on tehtävä kirjallisesti. Jos vuokralainen on saanut hallintaansa suullisen sopimuksen nojalla kiinteistön tai alueen, on osapuoli, joka kieltäytyy tekemästä kirjallista vuokrasopimusta, velvollinen korvaamaan vahingon vuokrasuhteen syntymättä jäämisestä.

Sopimuksen voimassa ollessa vuokralainen saa käyttää pääsääntöisesti vapaasti kiinteistöä omiin tarkoituksiinsa, mutta ilman erillistä ehtoa hän ei kuitenkaan saa viedä pois kiinteistöltä mitään siihen kuuluvaa, eikä vahingoittaa puita tai pensaita.

Maanvuokrasopimus sitoo myös kiinteistön luovutuksensaajaa eli sopimus ei pääty kiinteistön kaupassa ellei toisin sovita. Tämä pitää ottaa huomioon sekä ostajan että myyjän.

Vuokralainen ei saa pääsääntönä vuokranantajan suostumuksetta siirtää vuokraoikeutta toiselle, ellei muuta ole sovittu. Esimerkiksi metsätilan voi kuitenkin siirtää ja antaa perintönä, ellei tätä ole erikseen kielletty vuokrakirjassa. Lisäksi asuinkäyttöön tarkoitetun kiinteistön vuokraoikeus on mahdollista siirtää. 

Osana maanvuokrasopimusten sääntelyä, vuokraoikeuden pituudelle on säädetty rajoituksia, samoin kuin irtisanomis- ja purkuperusteille.

Tontinvuokra ja sen rekisteröinti

Tontinvuokrasopimukset ovat kaupungeissa hyvinkin yleisiä, jolloin vuokranantajana on yleensä kunta. Asemakaava-alueella sijaitseviin tontteihin sovelletaan erityisiä säännöksiä. Ensinnäkin tontinvuokra on rekisteröitävä kirjaamalla siihen perustuva tontinvuokraoikeus samalla tavalla kuin erityiset oikeudet kirjataan maakaaressa. Hakemus kirjaamisesta tehdään maanmittauslaitokselle ja oikeus kirjataan julkista luottamusta nauttivaan lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin.

Erityisenä määrämuotoisena vaatimuksena on, ettei tontinvuokrasopimusta voi tehdä toistaiseksi, vaan se on solmittava määräajaksi, vähintään 30 ja enintään 100 vuodeksi. Jos sopimus tehdään ilman mainintaan vuokra-ajasta, pidetään sinä 30 vuotta.

Vuokralaisella on oikeus siirtää vuokraoikeus toiselle ja oikeus on perinnöllinen. Tästä poikkeavasti ei ole mahdollista sopia.

Vuokrasopimuksen päättyessä on vuokranantajan lunastettava tontilla sijaitsevat rakennukset, laitteet sekä puut ja pensaat paikkakunnalla vallitsevaan käypään hintaan. Lunastuspakko ei koske rakennelmia ja laitteita, jotka eivät ole tarpeellisia kiinteistön käyttöön.

Muu asuntoalueen vuokra

Kun muu kiinteistö tai alue vuokrataan asuinkäyttöön (tarkoituksena, että sille rakennetaan asuinrakennus), on hyvä muistaa muutama erityispiirre, jotka rajoittavat tällaisen sopimuksen tekoa kuten tontinvuokrassa.

Sopimus on tehtävä määräajaksi, enintään sadaksi vuodeksi. Kun vuokrasopimus tehdään alueesta, joka sopimuksen tarkoituksen mukaisesti on varustettava pääsiallisesti vuokramiehen rakennettavilla rakennuksilla, vuokra-aika ei saa olla kolmekymmentä vuotta lyhyempi. Jos vuokra-ajan pituudesta ei ole sovittu, on se edellä mainitussa tapauksessa 30 vuotta ja muulloin kaksi vuotta.

Vuokraoikeuden saa siirtää toiselle ja on perinnöllinen, ellei toisin ole sovittu.

Vuokralaisen rakentamista rakennuksista, puista ja pensaista on voimassa samanlainen lunastusvelvollisuus kuin tontinvuokrassa.