28.1.2022

Uuden asunto-osakeyhtiön rakennuksen virheet

Uuden talon osakkeenomistajien täytyy reagoida virheisiin perustajaosakasta kohtaan laissa säädetyllä tavalla. Käytännössä asunto-osakeyhtiön hallitus käyttää puhevaltaa siltä osin, kuin virheet ilmenevät asunto-osakeyhtiön vastuulla olevissa rakennuksen osissa. Tämä on järkevää, jotta suuret koko taloa koskevat virheet tulee tehokkaasti selvitettyä ja korjaukset järjestettyä tai korvauksista sovittua. Lisäksi kyse on nimenomaan asunto-osakeyhtiön hallitsemasta rakennuksesta. Osakkeenomistajien huoleksi jää ensisijaisesti huoneistojen sisäiset viat.

Suuri merkitys virhevastuun kannalta on vuositarkastuksella. Sen tarkoituksena on todeta asunnossa ja kiinteistön muissa osissa ilmenneet virheet. Erityinen vuositarkastuskäytäntö perustuu siihen, että monien virheiden toteamiseen uuden asunnon kaupassa kuluu aikaa. Ostajalle on haluttu antaa noin vuoden mittainen aika listata virheitä rakennuksessa. Asuntokauppalaki edellyttää vuositarkastusta ja myyjän on se järjestettävä. Usein tarkastus edellyttää käyntiä asunnossa, joten tarkastusajankohdasta on sovittava osakkeenomistajien kanssa etukäteen.

Käytä vuositarkastuksessa asiantuntijaa

Vuositarkastus tulee järjestää aikaisintaan 12 kuukautta ja viimeistään 15 kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen käyttöön otettavaksi.

Vuositarkastuksesta on pidettävä pöytäkirjaa, johon tulee yksilöidä ajankohta, paikka, läsnä olleet, pöytäkirjan pitäjä, tarkastuksen tapahtumat sekä ostajan ilmoittamat tai tarkastuksessa todetut virheet. Pöytäkirjan laatiminen on myyjän velvollisuus. Ostajalle on varattava vähintään kolme viikkoa tiedoksisaannista täydennysten ja huomautusten tekemistä varten. Korjaustoimiin voidaan toki ryhtyä aikaisemminkin, jos osapuolet ovat asiassa yksimielisiä.

Asunto-osakeyhtiön kannattaa käyttää vuositarkastuksessa apuna itse palkkaamaansa asiantuntijaa, jotta kaikkiin virheisiin osataan vedota. Harvoin asunto-osakeyhtiön hallituksessa on sellaista ammattitaitoa, että vuositarkastus voidaan hoitaa ilman ulkopuolista apua.

Sisäänmuuttotarkastus on ostajan eduksi

Vaikka ostajalla ei ole velvollisuutta suorittaa sisäänmuuttotarkastusta, on ostajan edun mukaista tarkistaa asunto jo sisään muuton yhteydessä, jotta hän voisi ilmoittaa havaitsemistaan virheistä myyjälle mahdollisimman pian ja saada näin mahdollisesti oikeuden pidättyä maksamasta jäljellä olevaa osaa kauppahinnasta.

Uuden asunnon kaupassa virheilmoitukset voidaan tehdä sitä mukaa kuin virheet havaitaan tai yhdellä kertaa vuositarkastuksessa. Järkevää on laatia virheistä lista, jota muokataan sitä mukaa, kun virheitä ilmenee ja niitä korjataan.

Reklamoi asunnon virheistä ajoissa

Oikeus vedota virheeseen katkeaa aikaisintaan kolmen viikon kuluttua vuositarkastuksesta. Mikäli ostaja tai asunto-osakeyhtiö ei ymmärrä vedota virheeseen vuositarkastuksen yhteydessä, vaikka virhe olisi pitänyt havaita, virheeseen ei voi enää vedota myöhemmin.

Mikäli virhettä ei olisi pitänytkään havaita vuositarkastuksessa, virheeseen voi vedota myöhemmin. Reklamaatio on tehtävä kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe havaittiin tai se olisi pitänyt havaita. Kuluttajariitalautakunta on ratkaisukäytännössään katsonut, että kohtuullinen aika ei yleensä ole pidempi kuin kolme tai neljä kuukautta. Reklamaatiossa on ilmoitettava sekä virhe että virheeseen perustuvat vaatimukset.

On tärkeää muistaa, että rakennuttajan ns. 10-vuotisvastuu ei ole takuuaika. Ostajalla ei ole myöskään oikeutta vedota virheisiin ”milloin tahansa” kymmenen vuoden aikana. Vuositarkastuksen jälkeen uusiin virheisiin on vedottava sitä mukaa, kun ne ilmenevät. Mikäli ostaja tai asunto-osakeyhtiö eivät reagoi, virheeseen ei enää myöhemmin voi vedota.

Kaikissa tapauksissa oikeutta vedota virheeseen ei menetetä, vaikka virheilmoitus olisi tehtykin liian myöhään. Jos myyjä tai joku hänen puolellaan on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti, virheeseen voi vedota. Samoin reklamaatiomahdollisuus pysyy voimassa, jos asunto ei ominaisuuksiltaan vastaa terveyden tai omaisuuden suojelemiseksi annetuissa säännöksissä tai määräyksissä asetettuja vaatimuksia tai virhe muuten perustuu siihen, että asunnon ominaisuuksista aiheutuu vaaraa terveydelle tai omaisuudelle. Virheilmoituksen tekemisessä ei tule kuitenkaan viivytellä aiheettomasti, jotta oikeudenmenetyksiltä vältytään.