5.11.2013

Kuolinpesä myyjänä kiinteistökaupassa

Jäämistövarallisuus eli kuolinpesän omaisuus koostuu hyvin usein lähes pelkästään kiinteistöstä tai asunto-osakkeesta. Yleensä tällainen omaisuus myydään ja myynnistä saadut varat jaetaan kuolinpesän osakkaiden kesken. Toinen vaihtoehto on jättää kiinteistö tai asunto kuolinpesän yhteisomistukseen.

Kuolinpesän myydessä kiinteää omaisuutta tai asuntoa huomioon tulee ottaa normaalit myyjän velvollisuudet sekä tietyt erityiskysymykset.

Yhteishallinto vai pesänselvittäjän hallinto?

Kuolinpesän osakkaat hallitsevat kuolinpesän omaisuutta yhdessä ja tekevät yhdessä kuolinpesää koskevat päätökset. Perintöoikeus ei tunne enemmistöpäätöksiä, vaan kaikkien osakkaiden tulee olla esimerkiksi omaisuuden myynnistä samaa mieltä. Yleensä osakkaat etenevät sovinnossa ja yleinen käytäntö on, että yksi osakas valtuutetaan huolehtimaan mm. kauppakirjan allekirjoittamisesta ja kuolinpesän juoksevista asioista.

Elleivät osakkaat etene sovinnossa, kuolinpesään on haettava pesänselvittäjä. Pesänselvittäjä on määrättävä yhdenkin osakkaan hakemuksesta. Pesänselvittäjällä on oikeus huolehtia kuolinpesää koskevista toimista itsenäisesti lain sallimissa rajoissa. Pesänselvittäjän määräämisen jälkeen kuolinpesän osakkailla ei ole oikeutta määrätä kuolinpesän omaisuudesta. Jos osakkaat ovat jostain asiasta samaa mieltä, pesänselvittäjä luonnollisesti huomioi tämän.

Lesken oikeudet kuolinpesän myynnissä

Kuolinpesän omaisuuden myynnissä on huomioitava lesken oikeus jäädä asumaan puolisoiden yhteiseen kotiin ja pitää hallussaan tavanomainen asuinirtaimisto. Edellytys on, että kodiksi sopivaa asuntoa ei löydy lesken omasta varallisuudesta. Lesken hallintaoikeuden vuoksi kiinteistöä tai asunto-osakkeita rasittaa luovutuskielto.

Tiedonantovelvollisuus ja vastuu virheistä

Kuolinpesän on myyjänä samassa asemassa kuin kuka tahansa myyjä. Normaalit maakaaren ja asuntokauppalain mukaiset velvollisuudet ja virhesäännökset koskevat myös kuolinpesää eli sen jokaista osakasta. Kuolinpesän on huomioitava mm. tiedonantovelvollisuus eli ostajalle on annettava kaikki kiinteistöä tai asuntoa koskevat tiedot, joiden voidaan olettaa vaikuttavan kauppaan. Kuolinpesä saattaa joutua tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä vastuuseen ostajaa kohtaan.

Kuolinpesä on muutenkin normaalin myyjän tavoin vastuussa kiinteistön virheistä. Ostaja voi virhetilanteessa vaatia kuolinpesältä mm. kaupan purkua tai hinnanalennusta.

Kuolinpesän myydessä omaisuutta osakkaat ovat harvoin itse asuneet kiinteistöllä tai asunnossa ainakaan vuosikausiin. Kaupan kohteena on usein vanha talo tai asunto, jonka osalta huoltotoimenpiteet on saatettu laiminlyödä. Osakkaiden tulee muistaa, että heidän todellisista kaupan kohdetta koskevista tiedoista huolimatta lain mukaista vastuuta ei voi siirtää kolmannelle. Tietämättömyyteen ei voi vedota, ellei kyse ole ns. piilevistä virheistä. Näissäkin tilanteissa ostajalla on lähtökohtaisesti oikeus hyvitykseen.

Jotta kuolinpesä voi mahdollisimman tehokkaasti selvittää kaupan kohteen todellisen kunnon ja välttyä riidoilta, kaupan kohteesta on syytä tehdä kuntotarkastus ennen kauppaa. Kuntotarkastus saattaa paljastaa kiinteistöstä tai asunnosta seikkoja, joita ei yleisellä tarkastelulla ole huomattu. Toisaalta huolellinen kuntotarkastus saattaa tehokkaasti estää ostajaa vetoamasta tiettyihin seikkoihin virheinä, jos nämä seikat on kuntotarkastuksessa huomioitu.

Luovutusvoitto- vs. perintövero

Usein kiinteistö tai asunto-osake myydään perukirjaan merkittyä arvoa suuremmalla hinnalla. Tällöin kyseeseen tulee luovutusvoittoveron maksaminen verottajalle. Luovutusvoittovero lasketaan vähentämällä myyntihinnasta hankintameno. Perintönä saadusta omaisuudesta vähennetään hankintamenona perukirja-arvo.

Jos kauppahinta on suurempi kuin perukirja-arvo, kuolinpesän kannattaa kääntyä verottajan puoleen ja selvittää, voiko perintöverotusta vielä oikaista. Tällöin kuolinpesä maksaisi lisää perintöveroa välttyäkseen myyntivoittoverolta. Tämä kannattanee tehdä, koska perintövero on pienempi kuin myyntivoittovero.