8.11.2016

Toimivallan jako asunto-osakeyhtiössä

Tämä artikkeli on julkaistu Pirkanmaan Omakiinteistö -lehdessä.

Asunto-osakeyhtiössä on aina osakkeenomistajien lisäksi oltava hallitus. Tavallisesti hallinnosta vastaa myös isännöitsijä. Toimivallan jaosta näiden kolmen tahon välillä on säädetty asunto-osakeyhtiölaissa (AOYL).

AOYL:n mukaan osakkeenomistajista koostuva yhtiökokous päättää asioista, jotka sille asunto-osakeyhtiölain mukaan kuuluvat. Yhtiökokouksella on eräänlainen yleistoimivalta asunto-osakeyhtiössä. Päätökset tehdään enemmistöperiaatteella. Jotkut päätökset vaativat 2/3 määräenemmistön tai tiettyjen osakkeenomistajien suostumuksen.

Osakkeenomistajien ollessa yksimielisiä he voivat päättää myös hallituksen tai isännöitsijän yleisiin tehtäviin kuuluvista asioista. Lisäksi yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä, että yhtiökokous päättää tietyistä isännöitsijän tai hallituksen yleisiin tehtäviin kuuluvista asioista.  Jos hallitus tai isännöitsijä tekee päätöksiä yhtiökokoukselle siirretyissä asioissa, he ylittävät toimivaltansa ja saattavat joutua vahingonkorvausvastuuseen.

Hallitus voi myös vapaaehtoisesti saattaa hallituksen tai isännöitsijän yleisiin tehtäviin kuuluvan asian yhtiökokoukselle päätettäväksi. Täytyy kuitenkin muistaa, ettei yhtiökokoukselle voida yhtiöjärjestyksessä antaa päätettäväksi hallituksen ja isännöitsijän erityisiä AOYL:ssa säädettyjä tehtäviä.

Sisältö jatkuu webinaarinoston jälkeen.

Hallituksen yleiset tehtävät on lueteltu AOYL:n 7 luvun 2 §:ssä. Hallitus huolehtii asunto-osakeyhtiössä yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Hallitus vastaa myös siitä, että yhtiön kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty.

Hallitus tarvitsee kuitenkin yhtiökokouksen päätöksen toimiin, jotka yhtiön koko ja toiminta huomioon ottaen ovat epätavallisia tai laajakantoisia tai jotka vaikuttavat olennaisesti osakkeenomistajan hallinnassa olevan osakehuoneiston käyttämiseen.

Hallitus tarvitsee myös yhtiökokouksen päätöksen sellaisiin toimiin, jotka vaikuttavat olennaisesti osakkeenomistajan velvollisuuteen maksaa yhtiövastiketta tai muihin osakkeenomistajan hallinnassa olevan osakehuoneiston käyttämisestä aiheutuviin kustannuksiin. Esimerkiksi laajoista ja pitkäkestoisista korjauksista hallitus ei voi päättää yksin.

Täytyy kuitenkin muistaa, että toimenpiteiden laajakantoisuus riippuu esimerkiksi siitä, minkä kokoinen asunto-osakeyhtiö on. Suurissa yhtiöissä hieman suuremmatkin remontit voivat olla sellaisia, joista hallitus on toimivaltainen päättämään. Hyvänä nyrkkisääntönä on se, että jos hallitus joutuu vakavasti arvioimaan toimivaltansa riittävyyttä, on asia syytä saattaa yhtiökokouksen päätettäväksi. AOYL:n mukaan hallitus saa kuitenkin ryhtyä toimeen, jos yhtiökokouksen päätöstä ei voida odottaa aiheuttamatta yhtiön toiminnalle olennaista haittaa. Tällöin osakkeenomistajille on kuitenkin ilmoitettava asiasta kirjallisesti mahdollisimman pian.

Hallitus valitsee isännöitsijän. Isännöitsijän yleisenä tehtävänä on AOYL:n 7 luvun 17 §:n mukaan huolehtia kiinteistön ja rakennusten pidosta ja hoitaa yhtiön muuta päivittäistä hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Isännöitsijä vastaa siitä, että yhtiön kirjanpito on lain mukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty.

Isännöitsijä saa ryhtyä epätavallisiin tai laajakantoisiin toimiin vain, mikäli hallitus on hänet siihen valtuuttanut tai jos hallituksen päätöstä ei voida odottaa aiheuttamatta asunto-osakeyhtiön toiminnalle olennaista haittaa. Tässä tapauksessa hallitukselle on kuitenkin annettava tieto mahdollisimman pian. Käytännössä hallituskin tarvitsee tällaisissa tilanteissa (esimerkiksi laajoista korjaustöistä päätettäessä) yhtiökokouksen päätöksen.

Yleensä isännöitsijän tehtävät on kuitenkin määritelty tarkemmin isännöintisopimuksessa. Siihen liittyy usein tehtäväluettelo, johon isännöitsijän päivittäiseen hallintoon kuuluvat tehtävät on määritelty tarkemmin.