28.2.2024

Asunto-osakeyhtiön tilojen hallinta ja hallintaanotto

Mitä osakas omistaa?

Asunto-osakeyhtiön osakas ei omista huoneistoaan. Hän omistaa osakkeet, jotka oikeuttavat tietyn huoneiston hallintaan. Itse rakennus huoneistoineen on asunto-osakeyhtiön.

Osakkaan hallintaan voi kuulua osakeomistuksen perusteella myös muita tiloja, esim. piha-alue ja autopaikka.

Yhtiön hallinnassa ovat ne tilat, jotka eivät ole osakashallinnassa eli mm. rappukäytävät, pyörävarasto ja mahdollinen yhteiskäytössä oleva sauna. Yhtiöllä voi olla myös autotalleja ja -paikkoja. Näitä voidaan vuokrata osakkaille.

Osakkaalla on hallitsemiensa tilojen osalta huolenpitovelvoite. Osakkaan täytyy huolehtia tiloista ja ilmoittaa yhtiölle vioista, jotka kuuluvat yhtiön kunnossapitovastuulle.

Pääsy osakehuoneistoon

Asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 1 §:ssä säädetään pääsystä osakehuoneistoon. Yhtiön hallituksen jäsenellä ja isännöitsijällä tai näiden valtuuttamalla on oikeus päästä osakehuoneistoon, jos huoneiston kunnon ja hoidon valvonta sitä edellyttää. Oikeus on myös silloin, kun se on tarpeellista huoneistossa suoritettavaa kunnossapito- tai muutostyötä tai niiden valvomista varten.

On tarpeellista, että yhtiön edustajille on laissa säädetty oikeus tulla huoneistoon. Kyseessä on kuitenkin yhtiön rakennus ja mm. yhtiön vastuulla olevat rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät.

Sisältö jatkuu opasnoston jälkeen.

Käynti huoneistossa on sovittava osakkeenomistajan ja mahdollisen vuokralaisen kanssa. Toisaalta käynti voi olla kiireellinen, jolloin suostumusta ei tarvitse saada. Kiireellisyys voi johtua esim. epäillystä vesivahingosta. Tarvittaessa yhtiön johdolla on oikeus saada poliisilta virka-apua huoneistossa käyntiä varten.

Huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan

Asunto-osakeyhtiölain 8 luvussa on säädetty yhtiön oikeudesta ottaa osakkaan huoneisto hallintaansa. Hallintaanottomenettely on tarkkaan säännelty ja se edellyttää mm. varoitusta, yhtiökokouspäätöstä ja päätöksen antamista osakkeelle tiedoksi.

Hallintaanottoon ryhdytään yleensä maksamattomien vastikkeiden vuoksi. Yhtiön näkökulmasta hallintaanottomahdollisuus on tehokas perintäkeino niiden osalta, joilla on maksuvaikeuksia tai -haluttomuutta. Riski menettää asunto on suuri, jos vastikkeet jättää maksamatta. Yleensä osakkaat pyrkivätkin huolehtimaan maksuvelvoitteistaan yhtiötä kohtaan. Täytyy muistaa, että vähäiset maksurästit eivät oikeuta ottamaan huoneistoa hallintaan. Yleensä yhden vastikkeen laiminlyönti on vähäistä ja kolmen vastikkeen rästi vähäistä suurempaa.

Toinen yleinen hallintaanottoperuste on häiritsevä elämä huoneistossa. Tämän osalta yhtiöllä on näyttötaakka siitä, että häiritsevää elämää on, eikä se ole vähäistä. Yhtiön täytyy hankkia todistelua asiasta. Todistajina toimivat yleensä naapurit. Häiritsevän elämän täytyy olla jatkuvaa, jotta hallintaanotto voidaan tehdä.

Huoneisto voidaan ottaa hallintaan myös mm. sen vuoksi, että huoneistoa käytetään oleellisesti vastoin sen käyttötarkoitusta tai huoneistoa hoidetaan huonosti.

Ennen hallintaanottopäätöstä hallituksen on annettava osakkeelle ja mahdolliselle vuokralaiselle varoitus. Varoitus annetaan todistettavalla tavalla, usein haastemiehen kautta. Mikäli toiminta ei muutu tai esim. vastikerästit lyhene, yhtiökokous voi päättää hallintaanotosta. Hallintaanottopäätös on annettava tiedoksi osakkaalle ja mahdolliselle vuokralaiselle kuten varoituskin. Tiedoksiannosta alkaa kulumaan 30 päivän moiteaika. Moiteaika on hyvin lyhyt ja sen kuluessa osakkaan tai vuokralaisen on saatettava kanne vireille tuomioistuimeen.