12.6.2025

Hometaloriitojen erityispiirteet

Hometalo-ongelmat voivat olla erittäin raskaita niin henkisesti kuin taloudellisestikin. On myös tavallista, että erilaisia terveyshaittoja ilmenee. Talo voi pahimmassa tapauksessa osoittautua asumiskelvottomaksi, jolloin ostaja saattaa joutua maksamaan kahden asunnon kulut. Mikäli vastuukysymyksistä syntyy erimielisyyksiä, riidat voivat kestää pitkään ja tulla kalliiksi.

Hometalo ei ole juridinen termi, mutta sitä voidaan käyttää kuvaamaan rakennusta, jossa on asumisterveysasetuksen (545/2015) 20 §:n toimenpiderajat ylittäviä mikrobivaurioita. Mikrobivauriotilanteissa rakennuksen omistajan tulee ryhtyä selvittämään asianmukaisin tutkimusmenetelmin mikrobien laatua ja laajuutta sekä mahdollista altistumisriskiä rakennuksen käyttäjille. Talokauppatilanteissa nousee väistämättä esiin kysymys, kummalle osapuolelle korjauskustannukset lankeavat.

Hometaloriidat kuuluvat lähes poikkeuksetta salaisiin eli piileviin virheisiin, jolloin sekä myyjä että ostaja ovat olleet kaupantekohetkellä tietämättömiä mikrobivaurioista. Myyjä saattaa usein vedota siihen, että ostaja on laiminlyönyt erityisen ennakkotarkastusvelvollisuutensa eli ryhtyä erityisiin tutkimuksiin kohteessa ennen kauppaa. Olennainen näyttö tässä tilanteessa on yleensä kuntotarkastusraportti, jossa on ehkä nostettu esiin talon riskirakenteita ja lisätutkimustarpeita. Mikäli ostaja on laiminlyönyt velvoitteensa, myyjä ei ole vastuussa virheestä. Käytännön tapaukset ovat hyvin monenlaisia ja on tapauskohtaista, miten vastuita arvioidaan kussakin tilanteessa.

Virheen yleisin seuraus on hinnanalennus: sovitusta kauppahinnasta vähennetään virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Olennaisen virheen kohdalla ostaja voi myös vaatia kaupan purkua. Kaupan purun osalta täytyy huomioida, että taloa ei voi alkaa korjaamaan. Ostajan täytyy varautua palauttamaan talo takaisin myyjälle. Toisaalta korjaamiseen tarvittavia varoja ei usein olekaan, mikäli talo on asumiskelvoton ja ostaja joutuu maksamaan samaan aikaan sijaisasumiskuluja sekä asuntolainaa.

Virheeseen vetoavan eli ostajan täytyy selvittää virheen laatu ja laajuus erilaisin rakennusteknisin tutkimuksin, mikä maksaa tyypillisesti tuhansia ja jopa yli 10.000 euroa. On hyvä huomioida, että alan sääntelemättömyyden vuoksi rakennusteknisiä tutkimuksia voi tarjota käytännössä kuka tahansa, joten palveluntarjoajan koulutuksen, työkokemuksen ja sertifikaattien tarkistaminen on erityisen tärkeää ennen tutkimusten tilaamista.

Hometaloriitojen selvittäminen oikeusteitse voi kestää vuosia. Edes myönteinen tuomio ei välttämättä helpota tilannetta, sillä täytäntöönpanon voi estää myyjän maksukyvyttömyys, jolloin pahimmassa tapauksessa ostaja ei saa juuri mitään. Epävarmuutta voi hallita ainakin osittain hakemalla tuomioistuimesta turvaamistoimea eli käytännössä takavarikkoa. Mikäli myyjän maksukyvystä herää epäilyksiä, ostajan on turvallisempaa vaatia hinnanalennusta kaupan purun sijaan. Purku-vaatimuksen voitto ei tarkoita käytännössä mitään, mikäli myyjä ei pysty palauttamaan kauppahintaa. Hinnanalennusta sitä vastoin voi tulla pikkuhiljaa ulosoton kautta ja ostaja voi ryhtyä toimenpiteisiin korjaamalla taloa tai myymällä sen eteenpäin.

Riidan sopiminen joko osapuolten kesken tai tuomioistuinsovittelun kautta on yleinen tapa ratkaista tilanne homeongelmatapauksissa. Kun riidan lopputulos on epävarma ja intressit suuret puolin ja toisin, sovittelun edut korostuvat. Tuomioistuinsovittelun onnistumisprosentti on hyvä ja etenkin hometaloriidoissa sovinnolle on hyvät mahdollisuudet. Molempien osapuolten näkökulmasta tilanne on tragedia ja mitä nopeammin ja edullisemmin asia ratkeaa, sen parempi.