26.7.2021

10-vuotisvastuusta

10-vuotisvastuusta puhutaan, kun tarkoitetaan perustajarakennuttajan kymmenen vuoden vastuuta asunto-osakeyhtiötä ja osakkeenomistajia kohtaan. Valitettavasti 10-vuotisvastuuseen liittyy paljon harhakäsityksiä, joiden vuoksi rakennuttajan vastuuta pidetään laajempana kuin se onkaan.

Asunto-osakkeen kauppaa säädellään asuntokauppalaissa. Uuden asunto-osakeyhtiön virhetilanteisiin sovelletaan kyseisen lain 4 lukua. Lain mukaan sekä ostajat eli osakkeenomistajat että asunto-osakeyhtiö voivat vedota virheisiin. Yhtiö vetoaa niihin virheisiin, jotka ovat yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvissa kiinteistön osissa. Ostajat vetoavat virheisiin, jotka liittyvät heidän hallinnassaan oleviin huoneistoihinsa.

Tärkeä ajankohta on vuositarkastus, josta säädetään asuntokauppalain 4 luvun 18 §:ssä. Vuositarkastus tulee järjestää aikaisintaan 12 kuukautta ja viimeistään 15 kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen käyttöön otettavaksi. Vuositarkastuksesta on pidettävä pöytäkirjaa, johon tulee yksilöidä ajankohta, paikka, läsnä olleet, pöytäkirjan pitäjä, tarkastuksen tapahtumat sekä ostajan ilmoittamat tai tarkastuksessa todetut virheet. Myyjällä eli perustajarakennuttajalla on laaja velvollisuus korjata virheet.

Asunto-osakeyhtiön ja ostajien kannalta vuositarkastuksella on suuri merkitys. Jos vuositarkastuksessa ei vedota virheeseen, joka olisi pitänyt viimeistään tuolloin havaita, virheeseen ei voi vedota enää myöhemmin lukuun ottamatta muutamaa poikkeustapausta.

On hyvin mahdollista, että huoneistossa tai rakennuksen muissa tiloissa havaitaan virhe vasta vuositarkastuksen jälkeen, eikä sitä olisi voinutkaan havaita aiemmin. Tällöin reklamaatio on tehtävä kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta. Mikäli näin ei toimita, oikeus vedota virheeseen menetetään. Reklamaatiossa tulee ilmoittaa virhe ja siihen perustuvat vaatimukset.

Asuntokauppalaissa ei ole säädetty perustajarakennuttajan vastuun takarajasta. Näissä kysymyksissä noudatetaan vanhentumislakia, jonka mukaan korvausvelan vanhentuminen on katkaistava ennen kuin kymmenen vuotta on kulunut sopimusrikkomuksesta taikka vahinkoon johtaneesta tapahtumasta. Yleisesti puhutaan ns. 10-vuotisvastuusta.

Perustajarakennuttajan 10-vuotisvastuu ei ole missään nimessä takuu, jonka aikana kaikki virheet on korjattava tai korvattava. Kymmenen vuoden sisällä on koko ajan voimassa ”kohtuullisen ajan vaatimus” eli virheilmoitukset täytyy aina tehdä kohtuullisessa ajassa, jona voidaan pitää muutamaa kuukautta.

Joskus kuulee, että osakkeenomistajat pitävät ”vikalistaa”, jonka aikovat tuoda esiin, kun 10-vuotisvastuun takaraja lähestyy. Joskus jopa asunto-osakeyhtiön hallituksissa on se käsitys, että kaikki virheet vuositarkastuksen jälkeen voidaan ottaa esiin vasta lähellä 10 vuoden takarajaa. Näin asia ei siis ole.

Jos perustajarakennuttaja kiistää vastuunsa virheestä, lähdetään arvioimaan sitä, olisiko asunto-osakeyhtiön tai ostajan pitänyt havaita virhe aiemmin. Mikäli asia on näin ja reklamaatio on tehty kohtuullisen ajan jälkeen, virheeseen ei voi pääsääntöisesti enää vedota.

Mistä 10-vuotisvastuun alkamisajankohta sitten lasketaan? Asiasta on olemassa korkeimman oikeuden ratkaisu vuodelta 1997, jossa vastuu alkoi siitä hetkestä, kun perustajarakennuttaja luovutti rakennuskohteen osakkaiden hallintoon (hallinnanluovutuskokous). Ratkaisu on mielestäni edelleen pätevä, vaikka ratkaisussa oli kyse vanhan asuntokauppalain ja vanhan vanhentumisasetuksen aikaisista tapahtumista.

Uusi vanhentumislaki tuli voimaan vuonna 2004. Aiemmassa laissa vanhentumisesta oli säädetty merkittävästi eri tavalla. Vanhassa laissa vanhentuminen lähti kulumaan sopimuksen tekemisestä ja yleinen vanhentumisaika oli kymmenen vuotta. Uudessa laissa vanhentuminen lähtee kulumaan sopimusrikkomuksesta. Vanhentumislain hallituksen esityksestä voidaan lukea, että laissa on pyritty siirtämään vanhentumisajan alkamisajankohtaa myöhemmäksi, koska yleistä vanhentumisaikaa lyhennettiin kolmeen vuoteen. Mm. tällä perusteella pidän selvitettynä, että vuoden 1997 korkeimman oikeuden tulkinta 10-vuotisvastuusta on edelleen voimassa, eikä vanhentumisaika ala aikaisemmin.

Mikäli virheestä ei ilmoiteta kymmenen vuoden sisään hallinnanluovutuskokouksesta, perustajarakennuttaja vapautuu vastuustaan lopullisesti. Asunto-osakeyhtiön tulee hyvissä ajoin ennen 10-vuotisvastuun rajaa ryhtyä selvittämään mahdollisia piileviä virheitä asiantuntijan kanssa, jotta virheilmoitus voidaan tehdä ajoissa.