26.9.2023

Asunto-osakeyhtiön konkurssi on aina haastava tilanne

Kuten mikä tahansa yhtiö, myös asunto-osakeyhtiö voi ajautua konkurssiin. Nämä konkurssit ovat olleet Suomessa harvinaisia, mutta niitä tullaan todennäköisesti näkemään enemmän nyt, kun monet asunto-osakeyhtiöt ovat maksuvaikeuksia mm. energian hinnan nousun, korkojen nousujen ja asuntojen arvon laskun vuoksi.

Konkurssitilanteet koskettavat lähinnä niitä asunto-osakeyhtiöitä, joissa on ollut vaikeaa jo aiemmin. Nyt taloudelliset ongelmat ovat ehkä kasaantuneet ja voivat aiheuttaa yhtiön maksukyvyttömyyden.

Yhtiö määrätään konkurssiin, jos se on maksukyvytön

Yhtiö voidaan määrätä konkurssiin, jos yhtiö on maksukyvytön eli muutoin kuin tilapäisesti kykenemätön maksamaan velkojaan. Käräjäoikeus päättää konkurssista joko velallisen eli asunto-osakeyhtiön tai jonkun velkojen hakemuksesta.

Asunto-osakeyhtiössä maksukyvyttömyystilanteeseen voidaan joutua silloin, kun yhtiön vastiketulot eivät riitä velkojen maksuun. Kyse voi olla pelkästään hoitovastikkeesta ja juoksevista kiinteistön hoitokuluista.

Usein taustalla ovat jonkun osakkaan maksuvaikeudet ja niiden eskaloituminen koko yhtiön ongelmaksi. Taloyhtiön koko talous voi olla yhden tai kahden suuren liiketilan osakkeenomistajan vastiketulojen varassa. Mikäli tällainen osakas jättää vastikkeet maksamatta, vastikerästit kasvavat lyhyessä ajassa suuriksi. Muiden osakkaiden täytyy pystyä paikkaamaan vaje siten, että jokaisen vastiketta nostetaan tai määrätään ylimääräisistä vastikkeista.

Yhtiöllä voi olla myös omia vuokrattavia tiloja. Jos vuokralaisia ei ole tai ne jättävät vuokrat maksamatta, tämä aiheuttaa vajeen kassaan.

Mitä yhtiö voi tehdä osakkaan maksuvaikeuksien suhteen?

Yhtiö voi ottaa hallintaan sellaisen osakkeenomistajan huoneiston, joka ei maksa vastikkeitaan. Tämä ei kuitenkaan auta yhtiön taloudellista tilannetta, jos tilaa ei saada vuokrattua.

Yhtiön täytyy myös aktiivisesti periä maksamattomia vastikkeita ulosottoteitse.

Yhtiön voi olla vaikea karsia kiinteitä kuluja. Yhtiön on kuitenkin pakko ostaa mm. tarvittava lämmitys, sähköt ym. pitääkseen kiinteistön toimivana. Mikäli yhtiö ei pysty maksamaan lämmitys-, vesi- tai sähkölaskujaan, nämä sopimukset voidaan katkaista ja yhtiön rakennukset voivat joutua kylmilleen. Tällöin rakennusten arvo romahtaa, mikä johtaa nopeasti isoihin haasteisiin.

Sisältö jatkuu webinaarinoston jälkeen.

Yksittäisen osakkeenomistajan asema taloyhtiön konkurssissa on haastava

Yhtiön yksittäisen osakkeenomistajan täytyy muistaa, että hän ei omista huoneistoaan. Hän omistaa vain osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan tiettyä tilaa. Hänen omistuksensa arvo on kiinni siitä, että yhtiö pystyy huolehtimaan rakennuksistaan. Käytännössä jokainen osakkeenomistaja on hyvin riippuvainen muista osakkeenomistajista.

Yhtiön hallituksen täytyykin puuttua taloudellisiin ongelmiin nopeasti kutsumalla tarvittaessa ylimääräinen yhtiökokous koolle ja esittämällä korotuksia vastikkeeseen. On tärkeää, että osakkaat saavat tarvittavan tiedon hankalasta tilanteesta.

Edessä konkurssi – mitä se tarkoittaa?

Ensimmäinen seuraus konkurssimenettelyn alkamisesta on, että osakkaiden osakkeista tulee arvottomia, koska yhtiön omaisuus luovutetaan konkurssipesään. Käräjäoikeus määrää pesänhoitajan, joka alkaa huolehtia pesän varoista. Käytännössä pesänhoitaja pyrkii realisoimaan yhtiön varat eli myymään rakennuksen, jotta hän saisi varoja velkojen maksuun. Kun varat on realisoitu, pesänhoitaja tilittää velkojille jako-osuudet jakoluettelon mukaisesti. Osakkaat eivät saa mitään. Osakkaat voivat yrittää neuvotella pesänhoitajan kanssa siitä, että saisivat jäädä asumaan huoneistoon joksikin ajaksi esim. vuokraa vastaan.

Suuret velkojat, esim. pankki, voi alkaa maksamaan lämmityskuluja, jotta rakennus ei menetä täysin arvoaan konkurssin aikana ja ostaja löytyisi. Mikäli rakennukselle löytyy ostaja, osakkaan olisi teoriassa mahdollista tehdä vuokrasopimus uuden omistajan kanssa. Uusi omistaja voi toki tehdä omaisuudellaan mitä haluaa, esim. purkaa rakennuksen ja rakentaa tilalle uuden tarpeitaan vastaamaan.

Voi käydä myös niin, että konkurssi raukeaa, mikäli pesän varat eivät riitä edes konkurssimenettelyyn. Tällöin rakennus voi jäädä paikalleen rapistumaan. Konkurssin raukeaminen on mahdollista myös siinä tilanteessa, että rakennus saataisiin myytyä. On mahdollista, että varat menevät yksin pantinhaltijalle ja konkurssimenettelyyn ei riitä varoja.

Haastavassa tilanteessa harkintaa asuntokaupoilla ja nopeaa toimintaa hallituksissa

Asunto-osakeyhtiöiden konkurssit ovat inhimillisiä tragedioita, joissa tavalliset ihmiset menettävät jopa koko omaisuutensa. On mahdollista, että asuntolainaa jää, vaikka asunto lähtee. Riski piilee erityisesti muuttotappiopaikkakunnilla ja koskettaa vanhempia rakennuksia, joista ei ehkä ole huolehdittu asianmukaisesti vuosien aikana. Korjausvelkaa voi olla paljon, eikä pankkilainaa ole ehkä mahdollista saada. Osakkaiden joukko voi harventua ja jäljelle jäävien täytyy saada yhtiön kulut katettua riittävillä vastikkeilla.

Hallitusten tulisi toimia erityisen nopeasti ja tehokkaasti niiden keinojen rajoissa, jotka heillä on käytössään. Muussa tapauksessa hallituksen jäsenillä voi olla käsissään sekä henkilökohtainen että taloyhtiön muita osakkaita koskettava kriisi.