19.11.2021

Asunnon lyhytaikainen vuokraaminen

Asunnon tai huoneen lyhytaikainen vuokraaminen voi olla houkuttelevaa etenkin, jos viettää pitkiä aikoja ulkomailla tai mökillä. Lyhytaikaisesta vuokraamisesta saatava tuotto on etenkin lomakausina huomattavasti suurempaa kuin pitkäaikainen asuinhuoneiston vuokraus.

Asunnon omistajan on kuitenkin hyvä ottaa huomioon majoitustoimintaa koskevat rajoitukset sekä veroseuraamukset.

Asunto-osakeyhtiö ja majoitustoiminta

Lähtökohtaisesti omaa asuntoa on sallittua käyttää myös vuokraustoimintaan, koska lain mukaan asunnon saa luovuttaa myös toisen hallintaan. Yhtiöjärjestyksessä huoneiston käyttötarkoitus on määritelty yleensä ”asuinhuoneistoksi”. Huoneistoa käytetään asumiseen, asui siinä osakkeenomistaja tai vuokralainen.

Yhtiöjärjestyksessä on kuitenkin mahdollista kieltää lyhytaikainen (ja pitkäaikainen) vuokraus kokonaan. Yleensä tällainen määräys voi olla vain uusissa asunto-osakeyhtiöissä, koska se vaatii kaikkien osakkaiden suostumuksen. Normaalisti yhtiöjärjestystä voidaan muuttaa 2/3 määräenemmistöllä, mutta koska vuokrauskielto tarkoittaa muutosta osakkeenomistajan oikeuteen hallita huoneistoa, tarvitaan vielä erikseen kaikkien osakkeenomistajien suostumus.

Asuinhuoneistossa ei saa harjoittaa ammattimaista majoitustoimintaa. Lyhytaikaisen vuokraamisen ollessa kyseessä, voi olla vaikeaa vetää rajaa vuokraustoiminnan ja majoitustoiminnan välillä. Tämä on tilannekohtaista harkintaa. Asunnon vuokraaminen esim. Airbnb:n kautta on lähtökohtaisesti sallittua. Hotellitoimintaa asuinhuoneistossa ei saa harjoittaa. Yhtiöjärjestyksen lisäksi vastaan tulevat kaavamääräykset. Esim. suurta julkisuutta saanut Iso Roobertinkadun majoitustoiminta kiellettiin yksityisasunnoissa asemakaavaan vedoten.

Asunto-osakeyhtiöllä on yleensä mahdollisuus huoneiston hallintaan ottoon, mikäli huoneistoa käytetään vastoin sen käyttötarkoitusta tai siellä vietetään häiritsevää elämää. Ennen hallintaan ottoa asunto-osakeyhtiön on kuitenkin annettava osakkeenomistajalle ja mahdolliselle vuokralaiselle varoitus.

Huomioon kannattaa ottaa myös esimerkiksi vesimaksujen määräytyminen ja sopia asiasta yhtiön kanssa. Jos muuta ei ole sovittu, on nyrkkisääntönä, että vesimaksu maksetaan huoneiston keskimääräisen henkilöluvun mukaan.

Arvonlisävero

Asuinhuoneistojen vuokraus on arvonlisäverotonta toimintaa. Kuitenkin majoitustoiminta on arvonlisäverollista, jos sitä harjoitetaan ammattimaisesti. Rajanveto tavanomaisen vuokrauksen, ei-ammattimaisen majoitustoiminnan ja toisaalta ammattimaisen majoitustoiminnan välillä voi olla haastavaa. Painoarvoa voidaan antaa sopimukselle, joka tehdään vuokralaisen kanssa. Jos sopimuksessa on sovittu nimenomaan asuinhuoneiston vuokrasta, vaikka sopimus olisi lyhytkin, voi kyse olla tavanomaisesta asuinhuoneiston vuokrauksesta.

Verottajan ohjeissa on määritelty, että lyhytaikainen ja satunnainen oman asunnon vuokraus ei ole arvonlisäverollista toimintaa, koska ammattimaisuuden kriteeri ei täyty. Vaikka asunto olisi tarjolla jatkuvasti vuokraukseen, ei kyse ole tällöinkään ammattimaisesta majoitustoiminnasta, jos asunnossa myös asutaan jatkuvasti. Tällöin esimerkiksi huoneen tai asunnon osan vuokraaminen ei aiheuta ALV-velvollisuutta, jos omistaja asuu asunnossa. Ammattimaisuudessa on huomioitava myös, onko talo kalustettu vuokraustoimintaa varten tai tarjotaanko vuokrauksen yhteydessä lisäpalveluita.

Myyntivoittovero

Jos asunto on ostettu omaan asumiskäyttöön ja se halutaan myöhemmin myydä ilman myyntivoittoveroa, asuntoa täytyy käyttää omaan vakituiseen asumiseen yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta. Kahden vuoden aikana asunto saa olla siis vain omassa tai perheen käytössä, eikä sitä saa vuokrata tänä aikana yhdeksikään yöksi ulkopuoliselle. Kyseinen verotuksellinen sääntö on hyvin ankara. Toisaalta, kun kahden vuoden sääntö on täyttynyt, asuntoa voi vuokrata myös ulkopuoliselle.

© 2021 Asianajotoimisto Lindblad