6.3.2020

Isännöitsijäntodistus

Asunto-osakeyhtiön isännöitsijän täytyy antaa pyynnöstä huoneistoa koskeva isännöitsijäntodistus. Mikäli isännöitsijää ei ole tai isännöitsijä on esteellinen, todistuksen antaa hallituksen puheenjohtaja. Isännöitsijäntodistuksesta voidaan periä hallituksen hyväksymä kohtuullinen maksu. Todistuksen voi saada osakkeiden omistaja, osakkeita panttauksen nojalla hallussaan pitävä tai välitysliike, jolla on huoneistoa koskeva välitystoimeksianto. Isännöitsijäntodistusta tarvitaan erityisesti silloin, kun osakkeet vaihtavat omistajaa. Myös vuokrausta varten hankitaan isännöitsijäntodistuksia. Tällöin sisältövaatimukset ovat kuitenkin lievemmät.

Isännöitsijäntodistuksen tarkka sisältö on määritelty valtioneuvoston asetuksessa. Todistuksesta tulee ilmetä yhtiötä koskevat perustiedot eli muun muassa yhtiön nimi, y-tunnus, sijainti, osakkeiden lukumäärä ja isännöitsijä sekä tämän yhteystiedot. Lisäksi todistuksesta tulee ilmetä kyseessä olevan huoneiston osalta muun muassa sen yhtiöjärjestyksen mukainen käyttötarkoitus, pinta-ala, huoneiden lukumäärä, osakkeenomistajan nimi, lunastuslauseke, mahdollinen hallintaanottopäätös, yhtiövastikkeen määrä ja huoneistoa koskevat lainaosuudet sekä mahdolliset vastikerästit. Isännöitsijäntodistus sisältää myös tiedon siitä, onko yhtiö hakeutunut arvonlisäverovelvolliseksi huoneiston osalta.

Yhtiön kiinteistön ja rakennusten osalta täytyy olla mainittuna muun muassa rakennusten lukumäärä ja käyttöönottovuosi, lämmitys- ja ilmanvaihtojärjestelmä, rakennusten kerrosala ja huoneistojen pinta-ala. Yhtiön talouden osalta tulee mainita muun muassa yhtiön ottamien lainojen määrä ja vastikkeen määräytymisperusteet. Yhtiöjärjestykseen on liitettävä viimeksi laadittu ja vahvistettu tilinpäätös, toimintakertomus, talousarvio sekä mahdolliset tilintarkastus- ja toiminnantarkastuskertomukset. Tilaajan pyynnöstä isännöitsijäntodistus voidaan antaa ilman näitä liitetietoja.

Tärkeä isännöitsijäntodistukseen sisältyvä tieto on tieto sekä tehdyistä että tulevista korjauksista. Isännöitsijäntodistuksen tulee sisältää esimerkiksi kunnossapitotarveselvitys sekä tieto yhtiön päättämistä tai hallituksen esittämistä korjauksista ja muutoksista sekä yhtiökokouksen jälkeen ilmenneistä korjaustarpeista, jotka voivat vaikuttaa olennaisesti osakehuoneistojen käyttöön ja kustannuksiin. Isännöitsijäntodistuksesta tulee ilmetä myös yhtiössä tehdyt kuntoarviot ja –tutkimukset.

Valitettavan usein isännöitsijäntodistukset ovat puutteellisia. Tästä saattaa aiheutua suurta haittaa sekä asunnon ostajalle että myyjälle. Myyjä on vastuussa myös isännöitsijäntodistuksen sisältämistä ja muutenkin isännöitsijän antamista tiedoista. Ostaja voi siis kohdistaa vaatimuksensa suoraan myyjään, vaikka myyjä ei olisi toiminut asiassa vilpillisesti. Lisäksi isännöitsijä on vastuussa virheellisestä isännöitsijäntodistuksesta aiheutuneesta vahingosta. Mikäli myyjä joutuu maksamaan hinnanalennusta tai vahingonkorvausta virheellisen isännöitsijätodistuksen takia ostajalle, myyjä voi vaatia isännöitsijältä korvausta vahingosta.

Puutteita isännöitsijäntodistuksissa on myös ammatti-isännöitsijöillä, mutta erityisesti puutteet koskevat sellaisia taloyhtiöitä, joita hoitaa maallikkoisännöitsijä. Isännöitsijäntodistuksen laadinnassa tulee olla tarkka, jotta kaikki lain edellyttämät tiedot tulevat kirjattua, eikä vastuuta puutteellisesta isännöitsijäntodistuksesta syntyisi.