30.12.2016

Kuolinpesä ja kiinteistö

Tämä artikkeli on julkaistu Pirkanmaan Omakoti -lehdessä.

Merkittävä osa perittävän jäämistöstä koostuu usein kiinteästä omaisuudesta tai asunto-osakkeesta. Suomessa omistusasumista suositaan ja omistajan kuoleman jälkeen tällainen omaisuus jää kuolinpesään. Kuolinpesän osakkaat voivat jakaa perinnön keskenään, mikä yleensä edellyttää kiinteistön myyntiä, ellei sitten joku osakkaista halua lunastaa sitä itselleen.

Kuolinpesän hallinta

On myös mahdollista jättää kiinteistö tai asunto kuolinpesän hallintaan, jolloin pesän osakkaat yhdessä päättävät kiinteistön käytöstä tai esim. vuokraamisesta. Suvun yhteinen kesämökki on esimerkki tällaisesta omaisuudesta, joka usein tahdotaan pitää yhteisessä omistuksessa perittävän kuoleman jälkeen.

Kuolinpesän osakkaat hallitsevat kuolinpesän omaisuutta yhdessä ja tekevät yhdessä kuolinpesää koskevat päätökset. Perintöoikeus ei tunne enemmistöpäätöksiä, vaan kaikkien osakkaiden tulee olla esimerkiksi omaisuuden myynnistä samaa mieltä. Yleensä osakkaat etenevät sovinnossa ja yleinen käytäntö on, että yksi osakas valtuutetaan huolehtimaan kuolinpesän juoksevista asioista.

Milloin tarvitaan pesänselvittäjää?

Elleivät osakkaat etene sovinnossa, kuolinpesään on käytännössä haettava pesänselvittäjä. Pesänselvittäjä on määrättävä yhdenkin osakkaan hakemuksesta. Pesänselvittäjällä on oikeus huolehtia kuolinpesää koskevista toimista itsenäisesti lain sallimissa rajoissa. Pesänselvittäjän määräämisen jälkeen kuolinpesän osakkailla ei ole oikeutta määrätä kuolinpesän omaisuudesta. Jos osakkaat ovat jostain asiasta samaa mieltä, pesänselvittäjä luonnollisesti huomioi tämän.

 Lesken hallintaoikeus kiinteistöön

Kuolinpesän omaisuuden myynnissä on huomioitava lesken oikeus jäädä asumaan puolisoiden yhteiseen kotiin ja pitää hallussaan tavanomainen asuinirtaimisto. Edellytys on, että kodiksi sopivaa asuntoa ei löydy lesken omasta varallisuudesta. Lesken hallintaoikeuden vuoksi kiinteistöä tai asunto-osakkeita rasittaa luovutuskielto, eivätkä kuolinpesän osakkaat voi myydä tällaista omaisuutta ilman lesken suostumusta.

 Kuolinpesä kiinteistön myyjänä

Kun kuolinpesään kuuluva kiinteistö myydään, kuolinpesä on myyjänä samassa asemassa kuin kuka tahansa myyjä. Normaalit maakaaren ja asuntokauppalain mukaiset velvollisuudet ja virhesäännökset koskevat myös kuolinpesää eli sen jokaista osakasta. Kuolinpesän on huomioitava mm. tiedonantovelvollisuus eli ostajalle on annettava kaikki kiinteistöä tai asuntoa koskevat tiedot, joiden voidaan olettaa vaikuttavan kauppaan. Kuolinpesä saattaa joutua tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä vastuuseen ostajaa kohtaan.

Kuolinpesä on muutenkin normaalin myyjän tavoin vastuussa kiinteistön virheistä. Ostaja voi virhetilanteessa vaatia kuolinpesältä mm. kaupan purkua tai hinnanalennusta.

Kuolinpesän myydessä omaisuutta osakkaat ovat harvoin itse asuneet kiinteistöllä tai asunnossa ainakaan vuosikausiin. Kaupan kohteena on usein vanha talo tai asunto, jonka osalta huoltotoimenpiteet on saatettu laiminlyödä. Osakkaiden tulee muistaa, että heidän todellisista kaupan kohdetta koskevista tiedoista huolimatta lain mukaista vastuuta ei voi siirtää kolmannelle. Tietämättömyyteen ei voi vedota, ellei kyse ole ns. piilevistä virheistä. Näissäkin tilanteissa ostajalla on lähtökohtaisesti oikeus hyvitykseen.

Kuntotarkastus ennen kauppaa

Jotta kuolinpesä voi mahdollisimman tehokkaasti selvittää kaupan kohteen todellisen kunnon ja välttyä riidoilta, kaupan kohteesta on syytä tehdä kuntotarkastus ennen kauppaa. Kuntotarkastus saattaa paljastaa kiinteistöstä tai asunnosta seikkoja, joita ei yleisellä tarkastelulla ole huomattu. Toisaalta huolellinen kuntotarkastus saattaa tehokkaasti estää ostajaa vetoamasta tiettyihin seikkoihin virheinä, jos nämä seikat on kuntotarkastuksessa huomioitu. Kauppakirjaan tulee ottaa mukaan vastuunrajoituslausekkeet myyjän turvaksi.

 Luovutusvoitto- ja perintövero

Usein kiinteistö tai asunto-osake myydään perukirjaan merkittyä arvoa suuremmalla hinnalla. Tällöin kyseeseen tulee luovutusvoittoveron maksaminen verottajalle. Luovutusvoittovero lasketaan vähentämällä myyntihinnasta hankintameno. Perintönä saadusta omaisuudesta vähennetään hankintamenona perukirja-arvo.

Jos kauppahinta on suurempi kuin perukirja-arvo, kuolinpesän kannattaa kääntyä verottajan puoleen ja selvittää, voiko perintöverotusta vielä oikaista. Tällöin kuolinpesä maksaisi lisää perintöveroa välttyäkseen myyntivoittoverolta. Tämä kannattanee tehdä, koska perintövero on pienempi kuin myyntivoittovero.