1.10.2018

Mitä ostaja voi odottaa vanhalta talolta?

Kiinteistökauppariidoissa riidellään usein siitä, mitä ostaja on saattanut olettaa ostaessaan vanhan talon. Ostaja on saattanut ostaa myyntiesitteessä hyväkuntoiseksi kehutun omakotitalon. Myöhemmin ilmenee ongelmia. Myyjän mielestä suuretkaan korjaustarpeet eivät voi olla yllätys, koska talolla on ikää kymmeniä vuosia.

Kuntotarkastuksessa ennen kauppaa rakenteita ei lähtökohtaisesti avata. Hyvä kuntotarkastaja pystyy osoittamaan rakennuksen riskikohdat, mutta mahdollisia vaurioita, vuotoja tai toimimattomia rakenteita ei yleensä näe päällepäin. Kuntotarkastajia on myös monenlaisia ja usein tarkastus jää liian pintapuoliseksi.

Toisaalta osapuolet lähtevät valitettavan harvoin tekemään rakenneavauksia ennen kauppaa, vaikka kuntotarkastaja voi niitä suositella. Myyjä tahtoo myydä talon ja ylimääräiset reiät haittaavat myyntiä ja alentavat hintaa. Ostaja saattaa olla jo sen verran ihastunut taloon, että varovaisuus unohtuu. Luotetaan siihen, että talo on kunnossa. Vauriot ja muut ongelmat ilmenevätkin yleensä vasta kaupanteon jälkeen, kun ostaja lähtee tutkimaan taloa syystä tai toisesta tarkemmin.

Korjausta vaativa virhe voi olla esim.

• mikrobivaurio,
• toimimaton salaojajärjestelmä tai
• kattovuoto.

Suuri merkitys on sillä, millaisia peruskorjauksia taloon on tehty sen elinaikana. Jos salaojat on uusittu viisi vuotta aikaisemmin, ostajalla on oikeus odottaa, että salaojat ovat kunnossa. Toisaalta, jos salaojat ovat jo 40 vuotta vanhat, korjaustarve ei ole enää samalla tavalla odottamaton.

Piilevä virhe

Yleensä kyse on piilevistä virheistä. Virhe siis sijaitsee sellaisessa paikassa, että myyjäkään ei ole ollut siitä tietoinen. Pääsääntönä voidaan sanoa, että mitä vanhempi jokin rakennuksen osa on, sitä todennäköisemmin sitä täytyy tulevaisuudessa korjata. Tällaisen vanhan rakennuksen osan rikkoutuminen ei ole välttämättä virhe. Toisaalta, jos rakennukseen on tehty laaja peruskorjaus, ostaja voi odottaa vanhalta talolta paljon.

Kun ongelmia ilmenee, ostaja reklamoi virheestä ja vaatii yleensä hinnanalennusta tai kaupan purkua. Myyjä usein kiistää vaatimukset. Myyjän keskeinen perustelu on, että kiinteistö ei ilmenneen piilevän virheen johdosta ole merkittävästi huonompi kuin mitä ostaja saattoi olettaa, eikä ostajalla ole oikeutta saada korvausta virheestä. Keskeinen riitakysymys on, mitä ostajalla on oikeus odottaa rakennukselta.

Riidan osapuolet vetoavat usein omien väitteidensä tueksi rakennuksen osien teknistä käyttöikää koskevaan RT-korttiin (RT 18-10922). Kun tekninen käyttöikä jonkin rakennuksen osan tai laitteen kohdalla tulee täyteen, kyseinen rakennuksen osa tai laite on tarkoituksenmukaista korvata uudella. Kyse on ohjeesta ja usein rakennuksen osat kestävät ilman korjauksia pidempään. Suuri merkitys on erityisesti rakennuspaikalla ja huoltotoimenpiteillä.

Joillekin rakennuksen osille ei ole annettu teknistä käyttöikää. Tällaisia ovat esim. runkorakenteet, joiden odotetaan kestävän koko rakennuksen eliniän. Koko rakennukselle ei ole määritelty teknistä käyttöikää ja asiantuntijat ovat hyvin erimielisiä siitä, kuinka pitkään rakennuksen tulisi kestää ennen kuin se puretaan ja tilalle rakennetaan uusi.

Yhteenvetona voidaan todeta, että mitä vanhempi ja huonokuntoisempi rakennus on kaupantekohetkellä, sitä vaikeampaa ostajan on vedota virheeseen. Jos rakennus on peruskorjattu ja hyväkuntoinen, mahdollisuudet ovat paremmat. Toki asuinkäyttöön myydyn rakennuksen tulisi ilman suurta peruskorjausta soveltua joka tapauksessa asuinkäyttöön. Jos vanhassa talossa on laajat terveyshaittaa aiheuttavat mikrobivauriot, kyse on yleensä sellaisesta virheestä, joka oikeuttaa hyvitykseen.