8.12.2021

Omakotitalon lyhytaikainen vuokraaminen

Oman talon tai sen osan lyhytaikainen vuokraaminen voi olla houkuttelevaa etenkin, jos viettää pitkiä aikoja ulkomailla tai mökillä. Lyhytaikaisesta vuokraamisesta saatava tuotto on etenkin lomakausina huomattavasti suurempaa kuin pitkäaikainen asuinhuoneiston vuokraus.

Omakotitalon omistajan on kuitenkin hyvä ottaa huomioon majoitustoimintaa koskevat rajoitukset sekä veroseuraamukset.

Vuokraustoiminnan sallittavuus

Omakotitalon kohdalla majoitustoiminnan sallittavuutta on tarkasteltava ennen kaikkea alueen kaavamääräyksiä ja kiinteistön rakennuslupaa. Esimerkiksi monella pientaloalueella kaavassa ei sallita majoitustoimintaa ollenkaan, jolloin rakennusluvan saaminen edellyttäisi poikkeamispäätöstä. Arvioitaessa vuokraustoiminnan muotoa otetaan huomioon sen vaikutukset ja todellinen muoto. Lyhytaikainen majoitustoiminta voi olla omiaan aiheuttamaan esimerkiksi häiriötä naapureille johtuen vuokralaisten jatkuvasta vaihtumisesta.

Rakennusluvassa määritelty rakennuksen käyttötarkoitus määritellään nykyisin voimassa olevan oikeuden mukaan 50–50 -säännön perusteella, joka tarkoittaa, että niin kauan kuin alle puolet rakennuksen pinta-alasta on majoitustoiminnassa, ei rakennuslupaa tarvitse hakea, eikä luvan saaminen esty kaavamääräystenkään vuoksi. Näin ollen esimerkiksi omakotitalon ylimääräistä huonetta voi huoletta vuokrata AirBnB:n tai vastaavan järjestelyn kautta myös majoitustoimintaan. Jonkin verran epäselvää on kuitenkin, jos vuokrauskohteena on koko omakotitalo. Tällöin yksittäistapauksessa on arvioitava toiminnan laajuus. Kaavan vastaiseksi on katsottu ainakin tilanne, jossa vuokraustoimintaa on markkinoitu ja toiminta on ollut jatkuvaa, eikä talossa ole ollut vakituisia asukkaita. Tilannetta selkeyttäisi, jos 50–50 sääntö otettaisiin käyttöön myös ajallisesti. Tällöin koko omakotitaloa olisi mahdollista vuokrata esimerkiksi lomakausien aikana.

Arvonlisävero

Asuinhuoneistojen vuokraus on arvonlisäverotonta toimintaa. Kuitenkin majoitustoiminta on arvonlisäverollista, jos sitä harjoitetaan ammattimaisesti. Tässäkin määritelmässä on omat ongelmansa, kuten missä rajanvetoa tehdään tavanomaisen vuokrauksen, ei-ammattimaisen majoitustoiminnan ja toisaalta ammattimaisen majoitustoiminnan välillä. Painoarvoa voidaan antaa sopimukselle, joka tehdään vuokralaisen kanssa. Jos sopimuksessa on sovittu nimenomaan asuinhuoneiston vuokrasta, vaikka sopimus olisi lyhytkin, voi kyse olla tavanomaisesta asuinhuoneiston vuokrauksesta.

Verottajan ohjeissa taas on määritelty, että lyhytaikainen ja satunnainen oman asunnon lyhytaikainen vuokraus ei ole arvonlisäverollista toimintaa, koska ammattimaisuuden kriteeri ei täyty. Vaikka asunto olisi tarjolla jatkuvasti vuokraukseen, ei kyse ole tällöinkään ammattimaisesta majoitustoiminnasta, jos asunnossa myös asutaan jatkuvasti. Tällöin juurikin edellä mainittu asunnon osan tai huoneen vuokraaminen ei aiheuta verovelvollisuutta. Ammattimaisuudessa on huomioitava myös, onko talo kalustettu vuokraustoimintaa varten tai tarjotaanko vuokrauksen yhteydessä lisäpalveluita.

Myyntivoittovero

Jos talo on ostettu omaan asumiskäyttöön ja se halutaan myöhemmin myydä ilman myyntivoittoveroa, taloa täytyy käyttää omaan vakituiseen asumiseen yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta. Kahden vuoden aikana asunto saa olla siis vain omassa tai perheen käytössä, eikä sitä saa vuokrata tänä aikana yhdeksikään yöksi ulkopuoliselle. Kyseinen verotuksellinen sääntö on hyvin ankara. Toisaalta, kun kahden vuoden sääntö on täyttynyt, taloa voi vuokrata myös ulkopuoliselle.