26.7.2021

Osakkaaksi taloyhtiöön

Moni omakotitaloasuja pohtii muuttoa kerros- tai rivitaloon. Toisaalta monella omakotitalossa asuvalla on sijoitusasunto tai pari. Asunto-osakkeen omistajan tulee tietää perusasiat asunto-osakeyhtiöitä koskevasta lainsäädännöstä. Tärkein ero omakotitaloasumiseen on siinä, että yhtiömuotoisessa asumisessa omistus kohdistuu nimenomaan osakkeisiin, eivät itse kiinteistöön tai edes taloon. Omistamalla asunto-osakkeen, saat hallintaoikeuden tiettyyn kyseisen yhtiön huoneistoon.

Harkitessa asunto-osakkeen ostoa, on tärkeää tutustua hyvin sen asunto-osakeyhtiön tilanteeseen, josta aikoo hankkia asunnon. Tärkeimmät huoneistoa koskevat asiakirjat ovat yhtiöjärjestys ja isännöitsijäntodistus. Yhtiöjärjestyksestä ilmenee mm. onko yhtiössä määrätty osakkaan kunnossapitovastuusta laista poikkeavalla tavalla. Lähtökohta on, että yhtiön vastuulla ovat rakenteet ja eristeet. Kukin osakkeenomistaja vastaa huoneiston sisäpinnoista. Kustannusten kannalta on suuri merkitys, jos yhtiön vastuuta on siirretty joltain osin osakkaalle. Esimerkiksi kylpyhuoneiden vesieristykset saattavat olla sellainen rakennuksen osa, joka on siirretty osakkeenomistajien vastuulla.

Yhtiön remontit kustannetaan vastiketuloilla. Tarvittaessa otetaan pankkilainaa, joka jyvitetään osakkeenomistajille. Isännöitsijäntodistuksesta tai erillisestä lainaosuuslaskelmasta näkee, kuinka paljon hoitovastike on ja kohdistuuko huoneistoon pääomavastiketta. Osakkeenomistajan tulee kiinnittää huomiota erityisesti todella alhaiseen hoitovastikkeeseen, varsinkin vanhan yhtiön kohdalla. Onko yhtiön rakennusta hoidettu asiallisesti vuosien saatossa? Onko halpa vastike merkki siitä, että kunnossapito on laiminlyöty?

Tulevien remonttien ja remonttikustannusten osalta ostajan tulee tutustua kunnossapitotarveselvitykseen, joka sisältää arvioidut seuraavan viiden vuoden aikana tulevat remontit. Yhtä tärkeää on saada tieto menneistä remonteista. Esimerkiksi putkiremontti on suuri ja kallis remontti. Milloin se todennäköisesti tulee yhtiössä eteen vai onko se jo tehty? Remonttien osalta olisi hyvä, että yhtiössä on teetetty kuntoarvio asiantuntijalla, joka on ottanut kantaa siihen, miten yhtiön rakennusta täytyy remontoida tulevaisuudessa ja mitä riskejä siitä löytyy.

Monissa taloyhtiöissä on lunastuslauseke eli yhtiö tai toinen osakkeenomistaja saattaa lunastaa asunnon, joka on vaihtanut omistajaa. Tämän johdosta ostaja saattaa menettää juuri ostamansa asunnon lunastajalle. Tämä on hyvä tiedostaa, kun on luopumassa vanhasta asunnosta. Miten asuminen järjestyy, jos lunastusoikeutta käytetään?

Yhtiön tasekirja ja toimintakertomus voivat olla tylsää luettavaa, mutta niitä ei kannata ohittaa. Niistä saa tärkeää tietoa yhtiön taloudellisesta tilanteesta ja edellisen vuoden tapahtumista. Mikäli yhtiöllä on vireillä esimerkiksi oikeudenkäyntejä, nämä yleensä ilmenevät toimintakertomuksesta. Yhtiön tilanteen yksityiskohtien osalta kannattaa olla yhteydessä ainakin isännöitsijään ja miksei myös hallituksen puheenjohtajaan. Asuntonäytöllä on hyvä mahdollisuus törmätä muihin osakkeenomistajiin, joilta voi myös kysellä taloyhtiöstä ja sen osakkaista. Olisi hyödyllistä tietää etukäteen esimerkiksi osakkeenomistajien välisistä riidoista. Näillä saattaa olla merkitystä laajemminkin, mm. yhtiökokouksessa yhteisistä asioista päätettäessä.

Osakkaan kannattaa ehdottomasti osallistua yhtiökokouksiin, joissa päätetään yhtiön asioista ja joissa osakas saa arvokasta tietoa yhtiön rakennuksista ja taloudesta. Mikäli halua riittää, asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsenyyskin on vaihtoehto. Hallitus panee täytäntöön yhtiökokouksen päätöksiä ja sillä on myös omaa päätösvaltaa.

© 2021 Asianajotoimisto Lindblad