14.12.2018

Rakennusurakat tilaajan näkökulmasta

Ennen urakkaa

Tilaajan näkökulmasta rakennusurakassa on monta kriittistä vaihetta.

Onnistuminen lähtee aina riittävästä asiantuntijuudesta. Mikäli tilaajalla ei itsellään ole rakennusalan kokemusta, tilaajan tulee kääntyä osaavan konsultin puoleen, joka voi huolehtia rakennuttajan velvollisuuksista ja rakennushankkeen valvonnasta tilaajan lukuun.

Taloudellisesti merkittävä rakennushanke lähtee liikkeelle usein hankesuunnitelmasta, jossa kartoitetaan tarvittavan rakennushankkeen laajuutta.

Ennen kuin sopimuksia urakoitsijoiden ja suunnittelijoiden kanssa voidaan tehdä, täytyy valita urakkamuoto. Yleisintä on teettää urakka kokonaisurakkana yhdellä pääurakoitsijalla, joka käyttää tarpeen mukaan apunaan aliurakoitsijoita. Aliurakoitsijat ovat sopimussuhteessa omaan tilaajaan eli pääurakoitsijaan. Rakennuttajatilaajan ei tarvitse huolehtia aliurakoitsijoista, koska pääurakoitsija vastaa näiden työn tuloksesta ja esim. viivästyksestä. Kokonaisurakassa vastuu suunnitelmista on lähtökohtaisesti ulkopuolisen suunnittelijan vastuulla ja tilaaja vastaa toimittamiensa suunnitelmien yhteensopivuudesta ja sisällöstä urakoitsijaan nähden.

On myös mahdollista teettää jaettu urakka eli teettää työt sivu-urakkoina. Rakennuttajalla on tässä vaihtoehdossa huomattavasti enemmän velvollisuuksia töiden yhteensovittamisessa kuin kokonaisurakassa. Sivu-urakat voidaan myös alistaa, jolloin tilaaja tekee sopimukset eri urakoitsijoiden kanssa, mutta urakat alistetaan yhdelle pääurakoitsijalle, joka huolehtii esim. töiden yhteensovittamisesta.

KVR-rakentamisesta eli kokonaisvastuurakentamisesta puhutaan silloin, kun urakoitsija toimittaa rakennuttajalle rakennuskohteen ns. avaimet käteen -periaatteella. KVR-urakoitsija huolehtii mm. suunnitelmista.

Urakkasopimuksen ja urakkaan liittyvien asiakirjojen laatimiseen tulee keskittyä. Usein yritysten välisissä urakoissa käytetään Rakennusurakan yleisiä sopimusehtoja eli YSE98-ehtoja. Ehtojen soveltumisesta täytyy aina erikseen sopia.

Urakan aikana

Urakan aikana on tärkeää, että tilaaja puuttuu sopimushäiriöihin heti ne havaittuaan. Tämä tarkoittaa reklamaatioita ja tarvittaessa katselmusten pyytämistä. On tilaajan edun mukaista puuttua virhe- ja viivästystilanteisiin mahdollisimman varhaisessa vaiheessa, jotta ongelmat voidaan selvittää. Reklamaatiot tulee tehdä kirjallisesti esim. työmaakokouksissa, jolloin ne tulevat osapuolten tietoon. Kirjallisilla reklamaatioilla on myös merkitystä mahdollisessa oikeudenkäynnissä.

Tilaajan suurimpia velvollisuuksia ovat myötävaikutusvelvollisuus (YSE 8 §) sekä velvollisuus maksaa urakkahinta maksuerätaulukon mukaisesti (YSE 39–40 §). Tilaaja huolehtii mm. toimittamiensa suunnitelmien yhteensopivuudesta ja laatii yhteistyössä urakoitsijan kanssa suunnitelma-aikataulun. Tilaaja huolehtii myös viranomaisten luvista rakennuskohteen rakentamiseen.

Urakoitsijan vastuulla on suorittaa urakka aikataulussa ja hyvän rakentamistavan mukaisesti. Mikäli urakoitsija viivästyy, tilaajalla on YSE98-ehtojen mukaisesti oikeus viivästyssakkoon.

Tilaajalla voi olla myös oikeus purkaa sopimus viivästyksen vuoksi. Lisäksi esim. olennainen rakennusvirhe tai urakoitsijan suorituskyvyttömyys voivat oikeuttaa sopimuksen purkuun.

Urakan vastaanotto

YSE 71 §:ssä määrätään rakennuskohteen vastaanottotarkastuksesta, mikä on tärkeä etappi. Tilaaja ottaa urakkasuorituksen vastaan ja takuuaika alkaa. Rakennusaikainen vakuus vaihdetaan takuuajan vakuuteen. Vahingonvaara siirtyy tilaajalle. Ellei urakkasopimuksessa tai maksuerätaulukossa ole muuta sovittu, urakkahinnan loppuerä erääntyy maksettavaksi.

Erittäin tärkeää on muistaa, että molempien sopijapuolten tulee esittää toisiinsa kohdistuvat vaatimukset perusteiltaan yksilöitynä viimeistään vastaanottotarkastuksessa. Tämän jälkeen uusia vaatimuksia ei voi esittää. Mikäli jokin vaatimus on esitetty vain perusteeltaan, tällainen voidaan ilmoittaa määrältään vielä taloudellisessa loppuselvityksessä, mikä pidetään muutaman viikon kuluttua vastaanottotarkastuksessa, mikäli vastaanottotarkastuksessa ei ole lopullisesti ratkaistu sopijapuolten taloudellisia suhteita.

Takuuaika

Vastaanotosta lähtee kulumaan takuuaika, mikä on YSE98-ehtojen mukaisesti kaksi vuotta. Takuuajan päätteeksi järjestetään takuutarkastus, jossa takuuaikana ilmenneet virheet todetaan. Takuutarkastuksen toimittaminen on nimenomaan tilaajan intressissä. Tilaaja voi takuuaikana vedota vain sellaiseen virheeseen, mitä ei olisi voitu havaita vastaanottotarkastuksessa.